נדל"ן בארה"ב: איפה ההזדמנויות וכמה עולה לקנות בניין?

ל"כלל" לפיו הנדל"ניסטים שלנו עסוקים כעת אך ורק במכירות ומימושי נכסים בחו"ל יש יוצאת מן הכלל: ארה"ב. לפי נתוני חברת המחקר RCA, ב-12 החודשים שתמו ביוני הושקעו בנכסים מניבים בכלכלה הגדולה בתבל 1.2 מיליארד דולר שמקורם בישראל. ביחס לתוצר, זו השקעה עצומה. הסינים למשל, בעלי הכלכלה מספר שתיים בעולם, השקיעו באמריקה רק 100 מיליון דולר יותר מאיתנו.

העניין הישראלי הבולט בנדל"ן תוצרת ארה"ב הביא לאחרונה למחוזותינו שלושה מבכירי חברת שירותי הנדל"ן הפרטית הגדולה בעולם - Cushman & Wakefield - C&W. חברת אינטר ישראל יועצי נדל"ן בינלאומיים, נציגי C&W בארץ, אירחה את ברוס מוסלר - יו"ר פעילות התיווך הגלובלית של C&W ולשעבר נשיא ומנכ"ל החברה, אלכס ריי אשר אמון על תחום המימון ודורון עציוני, איש הטכנולוגיה והפיתוח העסקי.

"היו גם הצלחות"

שלא במפתיע מציינים אנשי C&W שש ערים - ניו יורק, בוסטון, וושינגטון, סן פרנסיסקו, שיקגו ולוס אנג'לס - כמי שמשכו קרוב למחצית מכל הכסף שהושקע בענף המשרדים במדינה מתחילת השנה.

בעקבות זאת, הביקוש הער בארה"ב ובעולם כולו לנכסים שממוקמים בשישייה המובילה גרר ירידה דרמטית בתשואות. נזכיר שהתשואה - דמי שכירות לחלק למחיר הנכס - נעה במהופך למחיר. העניינים מקצינים במנהטן, שם מגדלי משרדים יוקרתיים נסחרים היום בתשואה של עד 4% ומטה, עם צפי לירידה נוספת ב-2013.

ומה בכלל מושך ישראלים שוב לנדל"ן מניב בארה"ב, לאחר שלא מעט טייקונים ישראלים (לפחות נכון לזמן ההשקעה), כמו לב לבייב ונוחי דנקנר, כבר נכוו בעבר הלא מאוד רחוק מהנדל"ן האמריקני? לדברי אדריאן בלומנטל, מנכ"ל אינטר ישראל, "היו גם סיפורי הצלחה מסחררים, ובניו יורק הישראלים נחשבים לנועזים ביותר. בנוגע לחלק מההשקעות המאתגרות, המילה האחרונה טרם נאמרה. מילת המפתח בנדל"ן היא שרידות (Durability), אם תחזיק מעמד מספיק זמן, השוק בסוף כמעט תמיד יתאושש ולגבי השקעות של ישראלים, לדעתי אנחנו רק בתחילת הדרך".

היי-טק בלב מנהטן

באשר לשוק בניו יורק - המגרש הביתי של מוסלר - מוסלר מספר שאפילו "המיתון הגדול" של 2008/9 לא הוציא אותו משיווי משקל, ולראיה שיעור השטח המשרדי הפנוי נע סביב 9%-8%. "בשיעורים כאלו ברוב השווקים בכלל מתחילים לבנות". לדבריו, זוהי תולדה של מעט "בנייה ספקולטיבית", כלומר ללא הבטחה מראש של שוכר מרכזי, בשוקי הליבה כלקח ממשבר ה-S&L של שנות השמונים של המאה הקודמת.

אמנם עתה יש האטה מסוימת בביקוש למשרדים במנהטן מצד חברות פיננסים ששוכרות בערך 30% מסך השטח, אך חברות הטכנולוגיה מגלות תיאבון לשטחים משום שרובן מקימות ב"תפוח הגדול" מטה שני, וחלקן בעוגת השכירות צפוי לגדול ל-10% מ-6%-8% היום.

את האות נתנה גוגל שרכשה לפני שנתיים בערך מתחם עצום בשדרה השמינית תמורת 19 מיליארד דולר (לפי ה"וול סטריט ג'ורנל"), ונזכיר גם את השטחים שמושכרים לחוות שרתים קרוב ככל האפשר לכבל התת-ימי שנכנס ליבשת דרך מנהטן.

ב-C&W מספרים שנוכח התשואות הנמוכות בניו יורק וחמשת שוקי הליבה האחרים, יותר ויותר גופים מוסדיים ומשקיעים זרים בוחנים השקעות בשוקי המשנה; בעיקר בערים עם בסיס תעשייתי ייחודי בדרום ובמערב, כמו יוסטון, דאלאס וכן סיאטל.

מעורב אמריקני

ריי מבקש להדגיש כי ארה"ב - בה מרוכז שליש מהנדל"ן המניב בעולם - אינה מדינה של שוק אחד. "אפשר לקבל מגוון שווקים בלי לצאת מארה"ב - הכי בולטת היא החלוקה בין ערים גלובליות, ערי עורף וערי 'צמיחה' כמו יוסטון. ועדיין בכל המקומות הללו תקפים אותם חוקים ודוברים אותה אנגלית.

"ארה"ב היא שילוב ייחודי של מדינת עולם ראשון בכל הקשור לשלטון החוק, שקיפות ואיכות הבנייה ושל מקום בו האוכלוסייה גדלה בהתמדה".

מוסלר מוסיף שהצמיחה אמנם מתונה והאבטלה עודנה מאתגרת, אך הנתונים הכלכליים יציבים ולכן השוק נהנה מיותר אמון בהשוואה למתחרות מעבר לים - לונדון, פריז וערי גרמניה.

- מה הנתון הכלכלי הכי חשוב מבחינת משקיע נדל"ן?

"תמיד כאשר שואלים אותי מה יהיה עם שוק הנדל"ן המניב בעוד שנה מהיום, אני מבקש קודם אומדן לשיעור האבטלה הצפוי. בסופו של יום זה הנתון הכי חשוב", אומר ריי.

"לצד שיעור האבטלה שהוא מדד מוביל לניבוי צמיחה כלכלית", מוסיף מוסלר, "חשובים כמובן מיקום הנכס ועיתוי הרכישה. אבל הכי חשוב הוא חוסנו של השוק. בניו יורק יש 37 מיליון מ"ר של משרדים ולכן תמיד יהיה ביקוש. בפיטסבורג (פנסילבניה), לעומת זאת, יש רק 3-4 מיליון מ"ר, ולכן יהיה מאתגר יותר למצוא שוכרים. תזכור, יש סיבה שהיסטורית שוקי ליבה התאוששו מהר יותר משווקים משניים - קוראים לה ביקוש".

- עד כמה קשה היום לממן עסקת נדל"ן מניב בארה"ב?

"אם מדובר בבנייני משרדים איכותיים בניו יורק, עם שוכרים טובים, לא קשה לממן או להשיג מימון מחדש, בפרט אם הלווה אינו מלווה בעצמו", אומר מוסלר. "במקרים אחרים, אם למשל השטח הפנוי בבניין גדול או המיקום שלו בעייתי, זה כבר תלוי בכמות ההון שתהיה מוכן להזרים לעסקה".

- ומה לגבי שיעור המימון (LTV)?

"אפשר להשיג שיעור של 65% בעת נטילת הלוואה בכירה (בה למלווה חזקה ראשונה על הנכס), אבל זה באמת ללכת עד הקצה", מסביר מוסלר, "לרוב המימון הוא בגובה 50%-60% משווי הנכס. מינוף של 80%, כפי שניתן היה להשיג בשנים 2007-2005, כבר לא קיים. הוא שייך לתקופה אחרת, ומאז הבנקים שינו פרדיגמה".

ריי: "עד לפני כמה שנים מלווה היה מוכן להאזין לתחזית שלך בנוגע לדמי השכירות. לא עוד. היום מה שמעניין הוא תזרים המזומנים, עד כמה הוא עמיד בפני זעזועים, והשאלה אם השוכר הולך לשהות בנכס שנה-שנתיים או עשר שנים".

מעבר ליזמות: "לא קל לעבור צד. רבים ניסו ומעטים הצליחו"

בשנים האחרונות מתמודדים מתווכי הנדל"ן בכל העולם עם תחרות עזה מצד הלוחות האינטרנטיים, שמאפשרים מפגש בין קונה למוכר ללא התערבות המתווך וללא העמלה שהוא מבקש לגזור מכל עסקה.

לדברי עציוני, "האינטרנט אכן שינה דברים בשוק הדיור, אבל לא אצלנו בנדל"ן המניב. חוזה שכירות מהווה הוצאה עצומה בעבור כל חברה, וגם התחייבות שאינך יכול להפר. לכן תרצה לקבל הדרכה מארגון מקצועי שישיג לך את העסקה והתנאים הטובים ביותר, וממש לא תרצה לגלות שלא כיסית את עצמך מכל זווית".

"ההוצאה על נדל"ן הפכה להוצאה השנייה בגודלה אצל ארגונים, לצד אנשים וטכנולוגיה. כך שעלויות המעבר והשכירות עצומות, וזה לא משתנה רק משום שאפשר לחפש נכס באינטרנט, מה עוד שרוב העסקאות היום כוללות תפירות פיננסיות", אומר מוסלר.

לטכנולוגיה יש גם יתרונות

ויש גם יתרונות לטכנולוגיה. לדברי עציוני, היא מאפשרת היום לקיים סיורים וירטואליים בנכסים כך שמנהלים טרודים לא צריכים לכתת רגליים בין מגדלי משרדים, אלא יכולים לבחון את הנכס - ובכלל זה את הנוף הסובב אותו - על גבי המסך השטוח במשרד ולקבוע במהירות אם זה מה שהם מחפשים.

אתם נחשפים למידע הכי רגיש ו"חם" בעולם הנדל"ן. לא מדגדג, כמו שעשו מתווכים רבים בעבר, להפוך למשקיעים ולגרוף את הקופה?

מוסלר: "לאורך המחצית הראשונה של הקריירה שלי הייתי מתווך, ב-2005 מוניתי לנשיא, וב-2010 למנכ"ל. אם יש משהו שאני מתגאה בו במסגרת עבודת התיווך זה לייצג לקוחות על בסיס חוזר. בכלל למתווכים המוצלחים ביותר יש מערכות יחסים ארוכות. הם תמיד חושבים על בניית יחסים ארוכי טווח ולא כאלו שמתבססים על עסקה כזו או אחרת.

"רכישה ופיתוח של הכישורים שנחוצים כדי להצליח במקצוע שלנו אורכים תקופת חיים, ואותו דבר לגבי יזמים מצליחים. לכן זה לא קל לעבור לצדו השני של הבית. זה מעניין, זה מפתה, רבים ניסו ומעטים הצליחו. זה לא בלתי אפשרי, אבל אני כיו"ר של חברה גלובלית מעדיף לעשות את מה שאני עושה הכי טוב, ולתת לאחרים לפתח את היכולת שדרושה כדי להקים מהיסוד פרויקטים או להשקיע בנכסים קיימים".

מדידות והשקעות חלופיות

השוק המניב האמריקני מצטיין בכל הקשור לאפשרויות לאמידת יעילות ההשקעה בנסים מניבים - ע"ע דירוג השקיפות הדו-שנתי של J.L.L. חשוב להזכיר את מדד NCREIF אשר מפרק את התשואה הכוללת בשלל שוקי משנה ברחבי ארה"ב לתשואה מדמי שכירות וכן מעלייה/ירידה בשווי הנכס עצמו (ראו תרשים), כך שכל משקיע יכול לבדוק את מצבו היחסי.

הסיכון עשוי להניב רווחי הון

חלופה נדל"נית במהותה הן מניות ה-ריטים (REIT's), שהן קרנות שמשקיעות בנכסים מניבים תוך שימוש במינוף קטן יחסית, ויתרונן טמון בנזילות וסחירות. וישנן כמובן אג"ח מגובות בהלוואות למימון נדל"ן מניב (CMBS); מדובר באגרות שמורכבות משכבות של הלוואות, חלקן ניתנו למלווים מצוינים וחלקן לגרועים. על כל פנים, הסיכון המוגבר כאן עשוי להניב רווחי הון לא מבוטלים.

במקביל, כמובן שישנם מספר אפיקי השקעה חלופיים להחזקה ישירה בנדל"ן, ובראשם מי שעדיין נחשבות לבטוחות מאוד - אג"ח של ממשלת ארה"ב. אלא שלדעת אנליסטים מחירן כעת מנופח - התשואה לפדיון נמוכה מ-2% - גם בגלל ההתערבות המסיבית של הבנק המרכזי, כך שלמרות שהאינפלציה נמוכה מאוד כרגע התשואות שלהן עלולות להימצא בטריטוריה השלילית.

 תשואות נכסים

 נדלן עולמי