"הרוכשים קונים דירות בגלל שהבינו שהמחירים לא יירדו"

"בנק ישראל אמנם מזהיר מפני בועת נדל"ן עתידית בישראל, אולם הצהרה זו קיצונית מדי", כך אומר היום ארנון פרידמן, מנכ"ל חברת אשדר בתגובה לאזהרת בנק ישראל היום על אפשרות להיווצרות בועת נדל"ן בענף.

פרידמן, העומד בראש אחת מחברות הנדל"ן למגורים הגדולות בישראל חושב שהשימוש של בנק ישראל במונח בועה מוגזם ואינו מתאר את התמונה האמיתית העולה מהשטח: "לאחר תקופת המתנה בצפייה לירידת מחירים שלא התממשה, אפשר לומר שהשוק חזר לנורמליות. אין התנפלות של רוכשים על דירות, אבל בהחלט הרוכשים שמעוניינים וצריכים דירות ירדו בחודשים האחרונים מהגדר וחזרו לשוק. הפעילות בשוק היום נובעת לא מתוך ציפיות להורדת מחירים ולא מחשש שהמחירים יעלו, אלא ממסגרת של היצע וביקוש רגילים".

"עליית המחירים האחרונה אינה מעידה על התפתחות בועת נדל"ן בישראל" אומר בביטחון ראול סרוגו, מנכ"ל ומבעלי 'סרוגו חברה לבנייה בע"מ'. "עליית המחירים משקפת את הקיפאון שהיה בשוק בסוף שנת 2011. למעשה גל העלייה הנוכחי מחזיר את מחירי הדיור לאלו של אוגוסט 2012 ובבנק ישראל ובאוצר יודעים שאין בועת נדל"ן בישראל".

"מי שגורמת לעליית המחירים היא הממשלה, כיוון שהיא עוצרת באופן מלאכותי את הביקושים לדירות וגורמת לרוכשים ולמשקיעים לשבת על הגדר עד להתפרצות הביקושים הבאה. גם ההבטחות החוזרות ונשנות של הממשלה גורמת לירידה בהתחלות הבנייה, בשל חשש הקבלנים והיזמים לרכוש קרקע וליזום פרויקטים חדשים. רק אם הממשלה תפסיק לדבר ותתחיל לבצע, ע"י הגדלת ההיצע ניתן יהיה לענות על הביקוש של הציבור ולבלום את העלייה במחירי הדירות".

רוני כהן, מנכ"ל חברת אלדר שיווק המשווקת כיום למעלה מ- 60 פרויקטים בכל רחבי הארץ , מציין כי הביקושים למשכנתאות בחודשים יולי ואוגוסט היו חריגים ונבעו מעליית המע"מ. "ביולי אנשים הקדימו משכנתאות כי חשבו שהמע"מ יעלה בתחילת אוגוסט ובאוגוסט בגלל העלאת המע"מ בראשון לספטמבר. מהנתונים שלנו באתרי המכירות עולה כי בספטמבר ובמחצית אוקטובר נרשמת יציבות בביקושים. הרוכשים לא קונים דירות בגלל שצופים עליית מחירים הם קונים בגלל שהבינו שהמחירים לא צפויים לרדת".

לדברי יזם הנדל"ן חנן מור לא מדובר בבועה אלא במשבר שילך ויחמיר: "מזה כשלוש שנים התפתח משבר נדל"ן למגורים מאוד משמעותי שנובע בראש ובראשונה מחוסר היצע של פתרונות דיור ומחוסר ניהול , תכנון ומידע הנדרש לצורך קבלת החלטות וביצוע פעולות נדרשות על ידי מוסדות התכנון, ורשויות מקומיות. האזהרה של בנק ישראל מתארת מצב נקודתי שאין בו כדי להצביע על בועה. יש בו להצביע על המשבר שהענף שרוי בו כבר תקופה ארוכה והוא משקף את הניהול הכושל של פתרונות הממשלה ותרגום הנתונים למצב השוק. באשר לגידול במשכנתאות בשלושה חודשים האחרונים הרי שהגידול נובע רובו ככולו לא בגלל ביקושים מוגברים לנדל"ן אלא בגלל איכלוס דירות בפרוייקטים שבנייתם הסתיימה ובגלל העלאת המע"מ".

גם חיים פייגלין מנכ"ל חברת צמח המרמן שולל את התנפחותה של בועה בענף: "הדירות בישראל הן ברובן מוצר צריכה בסיסי כמו לחם וירקות. מדי שנה מתחתנים עשרות אלפי זוגות בישראל והם זקוקים לקורת גג. בשנים האחרונות מדובר במוצר שהולך ומתייקר גם בגלל שמדובר במוצר במחסור וגם לאור העלייה ברמת המחייה. הביקושים הערים עכשיו מאזנים את התקופה שלאחר המחאה החברתית שבה נרשמה ירידה בביקושים לאור ציפיות הרוכשים שהמחירים ירדו. כעת ברור לרוכשים שהכרזות הממשלה שהמחירים ירדו לא יתממשו כי לא ניתן להוריד את המחירים בשנה אחת של מאמץ שיווקי של מנהל מקרקעי ישראל".

פייגלין מסכם את דבריו ואומר: "לענף הבניה דרוש טיפול יסודי וארוך טווח . לצערי, הממשלה אינה מספקת את הטיפול הנדרש ומתרכזת בהטלת מיסים וקנסות ובהתנהלות כוחנית וחד צדדית מול יזמי הבניה למגורים, זאת במקום לשתף פעולה עם היזמים ליצור להם סביבה עסקית נוחה לפעולה ולמזער את החסמים המונעים מהם את הגדלת הצע הבניה".

ליאת דנינו ישראלי, מנכ"לית רשת אמבסדור: "מחירי הדירות עולים בהתמדה בהתאם להיצע ולביקוש. בראייה היסטורית, ובהשוואה לשוקים אחרים, שוק הנדל"ן הישראלי הוא שוק יציב. ישראל לא חוותה משבר וקריסה בענף זה כפי שחוותה ארצות הברית לפני מספר שנים. הבנקים בודקים היטב לפני שנותנים מימון ליזמים ובודקים היטב לפני שמאשרים משכנתא חדשה. בישראל קיים גידול טבעי באוכלוסיה ובעקבותיו ביקושים לרכישת דירות, חדשות ויד שניה, ומכאן נגזר המחיר. הגידול בהיקף המשכנתאות בחודשים האחרונים נובע כתוצאה ישירה מ"ביקושים כבושים".

"רוכשי דירות פוטנציאליים חשבו שתהיה ירידת מחירים בעקבות המחאה החברתית, דבר שבפועל לא קרה, והביקושים התפרצו בבת אחת, כשאלו ירדו מהגדר. מעבר לכך, הרבה אנשים הקדימו רכישות וחתימות של חוזים בעקבות עליית המע"מ בחודשים יולי אוגוסט, וכנגזרת מכך, החלו בתשלומי המשכנתא. אלו הנתונים עליהם מתבסס היום בנק ישראל".