ענבל אור לא תבנה דיור בר-השגה בבבלי בשל חוסר כדאיות

האם פרויקט בבלי של ענבל אור בדרך לצאת לדרך? אור סיטי נדל"ן, ששמה שונה לאחרונה לקבוצת ענבל אור במסגרת מהלך מיתוג מחודש, הודיעה היום (ד') כי הגיעה להסכמה עם מרבית ממחזיקי הקרקע, תושבי גבעת עמל ב', בנוגע לפיצוי שיוביל לפינויים. פינוי זה יסלול את הדרך לשיווק הפרויקט של אור, ברחוב פעמוני בשכונת בבלי.

במקביל זנחה אור את כוונתה לקדם במסגרת התוכנית גם בניית דירות במסגרת דיור בר-השגה ובכוונתה לפעול על-פי התוכנית המקורית המאפשרת בניית 145 דירות גדולות בשני מגדלי יוקרה. זאת, לאחר שתוכנית שאושרה היום בוועדה המקומית תל-אביב להגדלת הפרויקט ל-250 דירות ובהן 50 בנות השגה, לא נושאת כדאיות כלכלית מבחינת החברהשל אור בשל העלויות הכבדות.

ל'גלובס' נודע כי עד היום חתמו עם אור שישה מבין 7 המחזיקים בקרקע עליה מתכננת אור לבנות את הפרויקט. עוד נודע ל'גלובס' כי המחזיק האחרון בקרקע, איתו נמצאת אור עדיין במשא ומתן, עדיין לא נתן את הסכמתו לחישוב הפיצוי שהוסכם על-ידי שאר החותמים. כל עוד לא תחתום אור עם נציגי המשפחה האחרונה לא תוכל לקדם את הפרויקט.

על-פי הערכות, השטח הבנוי הקיים במקום משתרע על פני כ-3,000 מ"ר, מה שמשקף סכום פיצוי כולל של כ-75 מיליון שקל למחזיקים בקרקע. יחד עם שטחים נוספים המשמשים כחצרות הבתים עשוי להגיע הפיצוי אף לסכום גבוה יותר. עלות הקרקע אותה מתכוונת לרכוש אור מהבעלים, משפחת אברמוביץ', עומדת על כ-210 מיליון שקל. טרם הוחלט אם הפרויקט ישווק במסגרת קבוצת רכישה או כפרויקט יזמי רגיל.

שלמה מאור, אחד מהמחזיקים בקרקע שחתם על הסכם הפיצוי עם ענבל אור, סיפר בשיחה עם "גלובס": "אכן חתמנו עם ענבל אור על הסכם פיצוי. היא הראשונה שהציע למחזיקים בקרקע פיצוי אמיתי. הציעו לנו כמה הצעות עם השנים אבל אף פעם לא יצא מזה כלום. ההסכם קובע תשלום של 25 אלף שקל למ"ר בנוי, חצי מהסכום על שטח מקורה ורבע ממנו על שטח החצר. הגיע לכאן שמאי שקבע את החלוקה והמחירים. מחזיקים אחרים בקרקע בשכונה מקנאים בנו עכשיו כי האלטרנטיבה שלהם היא להתמודד מול בעלי הקרקע בבתי משפט ואולי לא לקבל כלום. נכון להיום משפחה אחת טרם חתמה על ההסכם".

למתחם המדובר עליו מתעתדת אור לבנות את הפרויקט תב"ע מאושרת המאפשרת בניית 145 דירות בשטח כולל של 22 אלף מ"ר בשני מגדלים בני 18 ו-22 קומות, לפי תכנון של משרד האדריכלים יסקי-מור-סיון. על בסיס תב"ע זו ניתן להוציא היתר בנייה מיידית.

אבל בחברת אור סיטי נדל"ן אומרים שאור קיבלה פנייה ממהנדס העיר תל-אביב, עודד גבולי, בבקשה להגדיל את הצפיפות בתוכנית ולקדם בה דיור בר-השגה. בחברה מציינים כי המתווה שהוצג הוא הגדלת מספר הדירות ל-300, ובהן 40 דירות בנות השגה, מתווה שלדברי החברה הוא כדאי כלכלית.‏

עוד ציינו בחברה כי עקב פניית גבולי הסכימה אור להקפיא את קידום התוכנית במתכונתה המקורית והחליטה ללכת על הגדלת הפרויקט ל-300 דירות, כולל דיור בר-השגה. היועץ המשפטי של אור, עו"ד גיא נוף, ציין היום בוועדה המקומית שעלות הפיצוי שישולם למחזיקים שונים בקרקע, למרות שלא בהכרח היו בעליה החוקיים, עומד על יותר מ-20 אלף שקל למ"ר.

אלא שלאחר דיון ער שהתנהל היום, דרשה הוועדה המקומית שהפרויקט יוגדל ל-250 דירות, בהן 50 דירות רגילות, 50 דירות בנות השגה ו-5 דירות שיירשמו בהערת אזהרה לטובת חברת הניהול כדי לאפשר את אחזקת הפרויקט - היות שמדובר בבניינים מאוד יקרים לאחזקה.

מתווה זה שהוצע על-ידי הוועדה המקומית, בהמלצת מהנדס העיר, הוא שאושר היום בוועדה - 250 דירות ובהן 50 רגילות, 50 בנות השגה ו-5 לטובת אחזקת הפרויקט. אולם בחברת אור סיטי נדל"ן ציינו שההיתכנות הכלכלית קיימת במתווה ל-300 דירות כולל 40 בנות השגה, ושלא ניתן לסטות ממתווה זה.

לדברי יו"ר הוועדה המקומית, דורון ספיר, "החלטת הוועדה מאזנת בין מאוויו של אדם לבין האינטרס העירוני וקידום דיור בר-השגה. ההחלטה התקבלה על כל חברי הוועדה, לרבות חברי האופוזיציה. בקבלת החלטה שקולה נוצר איזון בין רצונות היזם לבין טובת תושבי העיר".

לטענת חברת אור סיטי נדל"ן, המתווה שאושר לא מאפשר את היתכנותו הכלכלית של הפרויקט בשל עלויותיו האדירות, בין היתר בשל הפיצויים לבעלי הקרקע. אור אמרה כי "מתוך הבנה של חשיבות דיור בר-השגה ובמיוחד בימים אלה, נעניתי לבקשת העירייה להשהות את קידום התוכנית (המקורית) לבניית מגדלי היוקרה בבבלי והשקענו סכומים אדירים בגיבוש תוכנית שתעלה בקנה אחד עם המדיניות החברתית של העירייה, כפי שביקש מהנדס העיר לקדם.

‏"אלא שלאחר שחברי הוועדה הציבו תנאים שאינם מאפשרים שילוב דיור בר-השגה בפרויקט, אנחנו ממהרים להתקדם ולהוציא אל הפועל את תוכניתנו המקורית, לגביה כבר יש תב"ע מאושרת. הפרויקט ישווק לאנשים שמבקשים איכות חיים ייחודית - אך מסתייגים מניקור עיניים וראוותנות".

חבר הוועדה המקומית, אהרון מדואל, לא מסכים עם החלטת הוועדה מהיום ואומר כי "מדובר בטעות קשה של הוועדה, שהתעלמה מכך שמדובר בפרויקט חברתי מהמעלה הראשונה, וניסתה להעמיס על הפרויקט, מלבד פינוי של המחזיקים הוותיקים בתנאים הוגנים, גם את הפסאדה של דיור בר-השגה במרכאות. כתוצאה מכך קיבלנו במתחם דירות יוקרה גדולות שיתרמו לעליית המחירים בשוק היוקרה התל-אביבי אך לא יסייעו במאומה בדירות למעמד הבינוני ובהוזלת מחירי הדיור".

תושבי גבעת עמל ב' הנוכחיים, המחזיקים בנכסים שנמצאים במקום, הם צאצאים דור שני או אפילו שלישי של התושבים המקוריים של השכונה שהועברו לשם על-ידי המדינה בראשית שנות המדינה. נכון להיום כמעט ולא נותרו עוד המתיישבים המקוריים שקיבלו הבטחה לדיור חלופי מהמדינה בעת שמכרה הקרקע ליזמים. גם היום טרם נקבעו זכויות אנשי הדור השני או השלישי בנוגע לאותו פיצוי או דיור חלופי שהובטח למתיישבים המקוריים וכנגד חלקם עומדות תביעות פינוי בבית המשפט.