לטיפול המדינה: צריך לדאוג להסדרה ביחסי שוכר-משכיר

בראשית הקיץ ביקש א', סטודנט המתגורר בשכירות בתל אביב, לנצל את הזמן הפנוי שעמד לרשותו למעבר דירה. כאשר עדכן את בעלת הדירה בתוכניותיו, הסבה האחרונה את תשומת לבו של א' לסעיף בחוזה שעליו הוא חתום, המונע ממנו לעזוב את הדירה בחודשים יולי ואוגוסט. א' הודיע לבעלת הדירה כי כמובן שהיא לא תישאר ריקה, וכמקובל באמצע תקופת החוזה הוא עצמו יסייע בחיפוש אחר דייר חלופי, אולם היא סירבה בתוקף להחריג את הסעיף. "זו בדיוק הסיבה בגינה הכנסתי אותו לחוזה מלכתחילה", אמרה. "אין לי זמן להתעסק בבלגן של דייר חדש כאשר הילדים שלי נמצאים בחופשה".

חוזי שכירות דירה הכוללים סעיפים שונים ומשונים כבר אינם עניין מפתיע בתל אביב רבתי, על אחת כמה וכמה בתקופות שבהן מדובר בשוק של משכירים. כאשר הביקוש לדירות להשכרה עולה, לבעלי הדירות ניתן החופש לשבץ בחוזה סעיפים ומגבלות כמעט ככל העולה על רוחם היצירתית. אם דייר אחד יסרב לחתום, תמיד יימצא מי שבצוק העתים ייכנע לתנאים ויסכים.

בחו"ל הייאוש יותר נוח

תחום הדיור בתל אביב, נזכיר, היה הניצוץ שהדליק את המחאה החברתית בקיץ 2011. אל המוחים הצטרפו חברי סניף הצעירים של עמותת האדריכלים, שרבים מהם למדו והתמחו בחו"ל, שם הכירו שוק שכירויות שונה לחלוטין מזה שאנו מכירים בארץ, ולמדו על המתרחש בתחום במדינות אחרות בעולם.

בין היתר עלתה בתקופת המחאה הטענה שאחד הגורמים למצב שוק הדירות להשכרה הוא היעדרן של רגולציה והסדרה. אם תהיה רגולציה, נטען שם, ימנע הדבר ניצול והקצנה ביחסים שבין השוכר למשכיר.

גדי דביר התגורר שמונה שנים במילאנו שבאיטליה, במהלכן החליף כחמש דירות. תנאי החוזה בכל הדירות היו לדבריו זהים. "הכרתי שני סוגי חוזים קבועים", מספר דביר. "חוזה סטודנט שתקף לשנה, וחוזה רגיל התקף לארבע שנים, עם אופציה לארבע נוספות. בחוזה הסטנדרטי יכול השוכר לעזוב, ובתנאי שנתן התראה של שלושה חודשים מראש. המשכיר לעומתו יכול לקטוע את החוזה רק במידה שהוא, או קרוב משפחתו מדרגה ראשונה, מעוניין לגור בנכס".

גם בכל הנוגע לעלייה במחיר, נתון בעל הדירה למגבלות. "שכר הדירה התעדכן בכל שנה בהתאם למדד", מספר דביר, "אבל יש תקרה. הוא לא יעלה ביותר מ-3.25%". המחיר (כ-500 אירו בממוצע לחדר בדירת סטודנט) נקבע על ידי המשכיר, והוא כמובן מושפע ממצב הנכס ונתון למו"מ.

"בתור סטודנט, שהוא לא רק 'עני', אלא גם זר, הרגשתי שהתנאים האלה מקלים עלי. הביקוש לדירות היה גבוה, ואני מודה שהמגבלות הקשו מעט על מציאת דירה, אבל יותר מהכול הן העניקו לי ביטחון, בשל הידיעה שלא אמצא עצמי מפונה בגלל קפיצה מוגזמת במחיר. ובכלל, גם למי שאינו סטודנט, במיוחד משפחות והורים לילדים, תנאי החוזה לטווח ארוך מאפשרים שקט נפשי ואף אפשרות לבחור בשקט בהשכרה ארוכת טווח, במקום בחלום קניית דירה".

ענת, סטודנטית החיה במונטריאול שבפרובינציית קוויבק בקנדה, מעידה גם היא על תקנות ברורות הבאות להגן על שני הצדדים. "כל החוזים מתחילים בתאריך קבוע, ב-1 ביולי", היא מספרת, "אפשר להיכנס לדירה באמצע חוזה, אך זה עדיין יהיה 'סאבלט' על החוזה של הדייר הקודם. אני מודה שיש לזה מגבלות. קשה למצוא דירה בתאריכים שונים, אבל בסופו של דבר החקיקה של קוויבק באה לקראת הדייר. כך למשל, החוזה מתחדש אוטומטית, אלא אם כן ניתנה הודעה מוקדמת, שלושה חודשים מראש, ובכתב. בעל הדירה רשאי להעלות את שכר הדירה, אך הוא חייב להוכיח שהעלייה נובעת מעלייה בהוצאות - כמו במקרים של מיסוי או שיפוץ. במידה שהעלייה הזו נראית לדייר בלתי סבירה, קימת בקוויבק רשות לדיור, שבה ניתן לבקש שימוע. כאשר נכנס דייר חדש לדירה, המשכיר יכול לקבוע מחיר חדש, אולם הוא חייב לציין מה היה המחיר הקודם". התקנות האלו, לדברי ענת, הן לא רק מוסדרות, אלא גם נגישות וזמינות לכול באתר הרשות לדיור, שם גם ניתן למצוא את החוזה הסטנדרטי. בסך הכול היא מרוצה למדי מהדירה שהצליחה למצוא, גם אם בקושי. "מניסיוני בארץ, זה מאוד תלוי במזל ובאופי של בעל הדירה. היו לי בעלי דירה נפלאים בתל אביב, אבל אף פעם א י אפשר לדעת למה נכנסים. כאן, יש לפחות הסדרה של נקודת ההתחלה".

לדברי מיכאל וולה, מנהל יחידת הצעירים בעיריית תל אביב - עיר שבה יותר ממחצית מהתושבים הם שוכרים ולא בעלי דירות, יש כמה נושאים שחשוב להסדיר בישראל. "מצב התחזוקה של דירות השכרה הוא נושא קריטי במיוחד בתל אביב, שבה דירות רבות נבנו בשנות העשרים והשלושים", אומר וולה. "נכון להיום, חסרה חקיקה בסיסית שתיצור הקפדה על תנאי בטיחות, כמו מצב החשמל והסניטציה. בברצלונה ובברלין, למשל, בעל הדירה חייב לקבל אישור מסודר מפקח עירוני בטרם יציע את הדירה להשכרה".

- העיריות עצמן אינן יכולות להתערב כפי שהן עושות במקרה של מבנים מסוכנים.

"הן מתערבות כשמדובר במפגע הנדסי במבנה, אבל אני מדבר על בטיחות בדירות עצמן, כמו שקע חשמל חשוף או ניאגרה שבורה. מי ששוכר דירה יודע שאלה מקרים שאינם נדירים. בברצלונה מתקיימת בדירות בדיקת תקינות שגרתית".

- אין חשש שעודף רגולציה ייפגע בשוק הפרטי?

"דווקא במקרים האלה הרגולציה לא מתערבת יותר מדי. היא רק מוודאת שכללי המשחק נשמרים. כאשר בתל אביב השוק הוא שוק של משכירים, יש לבעלי הדירות נטייה שלא להשקיע בדירה, כי הם יודעים שממילא יקבלו את המחיר הגבוה. אין להם תמריץ. כמובן שאין להכליל ויש בעיר דירות מושקעות ויפות, ועדיין, אנחנו נתקלים יותר ויותר בתופעה הזו, וחייבים לשמור על קו בסיסי לחוקי משחק תקינים".

וולה בתל אביב, בדיוק כמו דביר במילאנו, סבור שהביטחון והאפשרות להסתמך על שכירות ארוכת טווח, גם הם נושא שמן הראוי להסדירו בחקיקה. "ביטחון דיורי זה משהו הכרחי למשפחה ולהורים צעירים שרוצים לדעת שמשתלם להם להשקיע בחדר לתינוק. גם כאן צריך לייצר תמריצים ורגולציה בסיסית".

ייעוץ משפטי

ועד שתהיה רגולציה כזו, אם בכלל, מפעילה יחידת הצעירים את הכלי שכן עומד לרשותה, והוא הגברת המודעות והחשיפה למידע. "אנחנו מעניקים שירותי ייעוץ משפטי וסיוע בהבנת החוזה. חשוב לנו להבהיר לציבור השוכרים שיש סעיפים שכדאי ורצוי להתמקח עליהם. כך אנו מקווים ליצור לחץ על בעלי דירות, כך שאלה יבינו שהם לא יכולים להציע את הנכס בכל תנאי ומחיר".

דרך נוספת, היא באמצעות מתן מלגות סיוע בשכר הדירה (על סך 9,600 שקלים לשנה, בשיתוף אוניברסיטת ת"א והמכללה האקדמית), למי שיעבור לגור בשכונות מסוימות (שכונת התקווה, נווה שאנן, שכונת שפירא ויפו). אחד התנאים לקבלת המלגה הוא סעיף בחוזה האומר כי בעל הבית העניק אופציה לשנה נוספת, ועלייה במחיר, אם תהיה כזו, לא תעלה על 5%. נכון להיום, הגברת המודעות היא הכלי היחיד שיכול להשפיע. "הרי זה לא עניין של חוק עירוני", אומר וולה. "גם אם העירייה בעד חקיקה ופיקוח, החוקים חייבים להגיע מהכנסת".

בארגון "אמון הציבור" מסכימים כי נדרש רף תנאי מינימום, אותו יש לאזן עם חופש הפרט: "המדינה ממעטת להתערב ביחסים הכלכליים בין אנשים פרטים", גם משום שקיימת רגישות רבה לחופש הפרט וגם משום שכלל הנחת המוצא היא שביחסים בין שני פרטים אין פערי כוחות מובנים (דוגמת אלה הקיימים בין עסק לצרכן), המצדיקים התערבות רגולטורית משמעותית.

לצד האמור, מציינים שם כי "שוכרי דירות רבים הינם בתחילת דרכם הכלכלית, חיילים משוחררים וסטודנטים, שחוסר ניסיונם מגביל אותם בניהול מו"מ אפקטיבי מול בעלי הנכסים ואנו עדים למקרים רבים של השכרת דירות שאינן מתוחזקות והן אפילו מסוכנות, השכרת נכסים אשר אינם מאפשרים תנאי מחיה מינימליים, או פשוט יצירת תנאים מסחריים בלתי סבירים בעליל".

לפי עמדת ארגון אמון הציבור, יש לבחון התערבות מסדירה בקביעת בסיס הולם להשכרת דירות הן בהיבטי בטיחות, רטיבות ותחזוקה בסיסית והן בכל הנוגע לקשר עם ספקי שירותים בסיסיים ובכלל זה סוגיית מדי המים ועמסת קנסות וחיובים שונים על השוכר. "קביעת בסיס מסדיר בחקיקה יוצרת רף ברור של תנאי מינימום שהפרתם על ידי המשכיר תאפשר ביטול החוזה", מדגישים שם.

OECD: "ייתכן שהרגולציה בתחום השכירות רופפת מדי"

אפילו ארגון ה-OECD נדרש בסקירה הכלכלית של ישראל 2011 לשוק השכירות הבעייתי בארץ. תחת הכותרת שלעיל מציינים כלכלני הארגון כי "הרגולציה של תחום השכירות רופפת מאוד בהשוואה בינלאומית".

משרדי האוצר והשיכון, שמתיימרים לשווק בשנים הקרובות בישראל אלפי דירות להשכרה שיוחזקו על ידי חברות גדולות וגופים מוסדיים, צריכים אולי להתחיל בהסדרת יחסי שוכר-משכיר בכ-500 אלף דירות המושכרות היום בשוק הפרטי. בסקירת ה-OECD נכתב, כי נכון להיום לא קיימים כללים כלשהם המסדירים את רמת או שיעור העלייה בגובה שכר הדירה. לדברי הכלכלנים, זהו "מצב מבורך. עם זאת, גישה ליברלית זו חלה על כל ההיבטים של חוזה השכירות, עד לרמה שייתכן ואינה אופטימלית".

עוד כותבים שם: "על חוזי שכירות חלה רק חקיקה כללית ביחס לנדל"ן ומיטלטלין (חוק השכירות והשאילה מ-1971). לפיכך, גם המשכירים וגם השוכרים אינם מוגנים על ידי חקיקה מיוחדת, מן הסוג שניתן למצוא במדינות אחרות ב-OECD, כמו תקופת הודעה מוקדמת מינימלית וכללים לגבי פיקדונות".

- על פי נתונים שנאספו במחקר של הארגון, ישראל קיבלה את הציון השני הנמוך ביותר במבחן דיני משכיר-שוכר, אחרי ארה"ב.

"אין ספק שחקיקה כזו עלולה להיות מכבידה מדי ולהוביל לשוק דליל", מודים בארגון. "יחד עם זאת", הם מציינים, "יש לשקול קריטריונים חקוקים אחידים מצומצמים מסוימים כאמצעי לחיזוק ההגנה המשפטית על שני הצדדים לחוזה ועידוד פיתוח שוק השכירות על ידי קביעת כמה כללי יסוד בסיסיים".

 דיני שוכר משכיר