הערכות: בנק ישראל יטיל עוד מגבלות על המשכנתאות

האם אחרי חודשים ארוכים של התלבטויות, בנק ישראל יטיל בקרוב מגבלות חדשות על שוק המשכנתאות? "בנק ישראל קרוב לבצע צעדים שכאלה היום יותר מאשר בעבר", העריך גורם בכיר בירושלים.

לפי הערכות, אחת האפשרויות הנבחנות היא הטלת איסור על מתן משכנתא בשיעור גבוה מ-50% מהנכס. הואיל ומגבלה שכזו עלולה לפגוע בזוגות הצעירים ובשכבות החלשות שנוטות לקחת משכנתא בהיקף גבוה, הרי שהיא תהיה תקפה רק על דירות יקרות יותר (1.5 מיליון שקל ויותר). צעד שכזה עלול לפגוע בביקוש שבאזורי הביקוש הגבוהים (מרכז הארץ). עם זאת, ראינו כי בעבר צעדים דומים שעשה בנק ישראל לא קיררו את השוק בטווח הארוך.

ל"גלובס" נודע, כי בסוף ספטמבר נועדו בכירי בנק ישראל - ובהם הנגיד סטנלי פישר, המשנה לנגיד, קרנית פלוג, בארי טף וראובן גרונאו - עם החזאים בשוק ההון (בכירי הכלכלנים בישראל), וסוגיית הדיור עמדה בלב הדיון.

"ניכר היה כי בנק ישראל מאוד, אבל מאוד, מודאג ממה שקורה בשוק הדיור", אמר ל"גלובס" אחד המשתתפים בדיון. עוד הוסיף, כי בפגישה הועלו כמה הצעות לטיפול בשוק זה, מהן עלה דבר ברור; "בנק ישראל ממוקד ביציבות המערכת הבנקאית. כל יתר הנושאים, כגון סוגיות חברתיות וזוגות צעירים, פחות מעניינים אותם. הכי חשוב שאף בנק לא ייפול במשמרת שלהם", הוסיף המקור.

לחץ על הסניפים

שוק הדיור התחמם בחודשים האחרונים, והגיע לשיא באוגוסט, אז נלקחו משכנתאות בגובה של 6 מיליארד שקל בקירוב - שיא של כל הזמנים. ביולי נחשף ב"גלובס", כי בנק ישראל בוחן ביצוע צעדים לקירור שוק הנדל"ן, כגון הגבלת משכנתאות ממונפות והגדלת שיעורי ההפרשה של הבנק בגין המשכנתאות. עם זאת, בתחילת ספטמבר העריכו בבנק ישראל כי אין צורך בהתערבות של הבנק לקירור השוק. ואולם ככל הנראה, באחרונה בכירי הבנק שינו את דעתם, ובסקירה שפרסם בנק ישראל בשבוע שעבר נכתב כי "הקונים חזרו לשוק הדיור. עלולה להתפתח בועת מחירים".

כאמור, באוגוסט הגיע שוק המשכנתאות לשיאו. בספטמבר-אוקטובר אמנם נרגע הקצב (משכנתאות בהיקף של יותר מ-4 מיליארד שקל ניתנו מתחילת ספטמבר), אך זאת בשל כמות קטנה של ימי עבודה, הנובעת מחגי תשרי. בכל אופן, בבנקים מציינים כי מורגש לחץ על הסניפים, והביקוש גבוה.

בבנקים מעריכים, כי צעדים שונים שיעשה בנק ישראל לא יביאו לקירור אמיתי של השוק בטווח הארוך. "הצעדים השונים משפיעים לטווח הקצר באמת. אם רוצים להביא לשינוי מהותי, יש שני דברים שניתן לעשות: לטפל בצד ההיצע, שזה לא באחריות בנק ישראל, או להעלות את הריבית", אמר גורם בנקאי בכיר.

נראה כי הפרסומים על הצעדים הצפויים של בנק ישראל כבר גורמים לסערה במערכת הפוליטית. יו"ר ועדת הכספים, ח"כ משה גפני (יהדות התורה), אמר היום כי "אם לא יחריגו את הזוגות הצעירים, רוכשי דירה ראשונה, וזכאי משרד השיכון, ההגבלה תפגע בהם אנושות. אין סיכוי שזוג צעיר ישיג חצי משווי דירה, ויש להתחשב בכך".

 היקף המשכנתאות

בנק ישראל ידרוש מהבנקים פירוט האשראי לחברות נדל"ן

בנק ישראל דורש מהבנקים להרחיב את הגילוי בנושא האשראי לחברות בינוי ונדל"ן. באחרונה שלח בנק ישראל טיוטת חוזר לבנקים, ובה דרישה להרחיב את המידע לגבי סיכוני אשראי בתחום הבינוי והנדל"ן. את הפרטים אמורים הבנקים להעביר עד יוני 2013.

הפיקוח על הבנקים בבנק המרכזי, בראשות דודו זקן, דורש לקבל את התפלגות האשראי לפי כמה פרמטרים, כגון סוגי הביטחונות ושווין, מצב הנכס (קרקע, נדל"ן בתהליך בנייה ונדל"ן שבנייתו הושלמה) ומיקומו. ראשית דורש בנק ישראל מיון האשראי לפי סוגי פעילות, מיון האשראי לפי סוג הנכס המשועבד מולו (נדל"ן לדיור, נדל"ן מסחרי, נדל"ן לתעשייה).

כמו כן, תוצג התפלגות האשראי לפי מקרים שבהם השעבוד מולו הוא נכס בישראל, לעומת נכס בחו"ל.

התפלגות לפי שיעור המימון

נוסף על כך, דורש בנק ישראל התפלגות האשראי לפי שיעור המימון LTV (היקף ההלוואה לעומת שווי הנכס) לפי החלוקה הבאה: עד 50%, 50%-65%, 65%-80%, 80%-100% ומעל 100%. נזכיר כי כיום מרכז בנק ישראל נתוני התפלגות של המשכנתאות לפי ה-LTV.

חשיפה גבוהה

גורמים בנקאיים מציינים כי חוזר זה של בנק ישראל דורש גילוי נרחב באופן חריג, שייאלץ את הבנקים להיערך, ואולי אף לנהל מחדש את המידע שיש ברשותם כיום.

חשיפת הבנקים לנדל"ן ובינוי עומדת על 250 מיליארד שקל בקירוב, ומהווה כ-19% מתיק האשראי. לכך יש להוסיף את חשיפת הבנקים למשכנתאות, העומדת על כ-220 מיליארד שקל, כלומר בסה"כ חשופים הבנקים לשוק הנדל"ן על היבטיו השונים בסכום גבוה של כ-470 מיליארד שקל.

לפי הערכות, מטרת הרחבת הדיווח היא קבלת מידע מפורט, שיאפשר לבנק ישראל למפות ולנתח טוב יותר את מצב וטיב האשראי של הבנקים בסקטור זה, וכך יוכל לנתח ולהסיק האם יש בעיה בתחום זה, שמצריכה התערבות.

נציין עוד כי הואיל והבנקים יצטרכו להעביר את הנתונים רק בעוד כ-8 חודשים, הרי שצעד זה לא יביא את בנק ישראל לקבל את ההחלטות בטווח הקרוב לגבי תיק האשראי.

עוד נציין, כי הבנקים כבר מבינים כי החשיפה שלהם לשוק הנדל"ן גבוהה למדי, והם נזהרים במתן אשראי חדש, והגדילו בשנה האחרונה את מרווחי האשראי ודרישות ההון העצמי מחברות הנדל"ן.