קניתם דירה במגדל? הנה הבעיות שמחכות לכם

שיא בשיעור מגדלי-העל שמשמשים למגורים; אם בראשית האלף, אף אחד מבין 100 הבניינים הגבוהים ביותר שניצבו אז בעולם לא שימש למגורים, הרי שעד תום 2012 יגיע מספרם ללא פחות מ-18.

דווקא בישראל הצפופה מסתבר שאולי עצרנו מעט לעשות חושבים: במחצית הראשונה של השנה, רק 17% מכלל התחלות הבנייה היו של דירות בבניינים בני 11 קומות ומעלה, לעומת 20% בשנת 2011. ועם זאת, הבנייה לגובה הפכה גם בארץ לעובדה מוגמרת כפתרון מגורים, וגם מחוץ לעיר תל אביב (שיאנית הבנייה לגובה במחצית הראשונה הייתה הוד השרון, עם 244 דירות בבניינים שבהם יותר מ-16 קומות, לעומת 160 דירות ברבי-קומות של 16 קומות ויותר בירושלים ובתל אביב), הגיעה העת להיות מוכנים להתמודד עם שאלת ההשפעות של המגורים בגובה, מאות מטרים מעל פני האדמה, על דיירי הבניין בכלל, ועל ילדים קטנים בפרט.

כבר בשנת 1972 פורסם מחקר אקדמי שקבע כי "מגורים בקומות גבוהות מזיקים לבריאות הנפשית", לא פחות. הספרות המחקרית בדקה את הנושא לא מעט בשנות השבעים והשמונים, עד שנראה כי החוקרים איבדו עניין, אולי משום שהתגבשה מעין הסכמה או המלצה בנוגע לאוכלוסיות שבוודאות לא מתאים להן לגור בבנייני מגורים גבוהים.

ויחד עם זאת, לדברי פרופ' אמריטוס ארזה צ'רצ'מן, מהפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים בטכניון, "אני לא אוהבת את הניסוח 'איך בניין משפיע על אנשים'. יש בכך הנחה של השפעה ישירה, ואני לא חושבת שזה המצב. הסביבה הפיזית לא פועלת ישירות על בני אדם ותמיד יש השפעות תרבותיות, אישיות וסוציו-אקונומיות. תמיד יש גם שונות, לא כולנו מגיבים בצורה זהה, ולכן מה שצריך ללמוד זה את הגבולות והאופי של אותה שונות".

היו, למשל, מי שבדקו אם בניינים גבוהים "מעודדים" התאבדויות. ועל כך אומרת צ'רצ'מן: "אי אפשר להגיד שאם מישהו מתאבד זה בגלל שהוא גר בבניין גבוה. הרי אם הוא בדיכאון או חי בתנאים נוראיים, זו הבעיה, ובטח לא הבניין".

רוצים נוף, סולדים מהמעלית

לצד חילוקי הדעות יש הסכמה - שעולה ממחקרים רבים בחו"ל שפורסמו כבר לפני כמה עשורים - שבניינים גבוהים אינם מתאימים למשפחות עם ילדים קטנים. גם בישראל הסוגיה נבדקה לעומק בערך לפני עשור, כאשר בסוף שנות התשעים הגיעו לעיריות ולוועדות התכנון מספר רב של תוכניות לבניינים גבוהים, ואנשי המקצוע לא ידעו איך להעריך אותן והאם לאשרן.

לבקשת משרד הפנים בוצע בזמנו מחקר שבדק את מכלול ההיבטים הרלבנטיים של השפעות הבנייה לגובה. צ'רצ'מן וחוקרים נוספים כתבו כמה דו"חות בשנים 2003-2001, האחרון שבהם היה מדריך להערכת בניינים גבוהים. עוד קודם בדקו צ'רצ'מן ופרופ' יונה גינזברג, מהחוג לסוציולוגיה באוניברסיטת בר-אילן, את עמדות הנשים שמתגוררות בבניינים בני שמונה קומות או יותר בחיפה, בנתניה, בתל אביב ובקרית מוצקין. סדרת המחקרים נערכה בשנים 1984-2001 והדיירות השתייכו כולן למעמד הביניים, והיוו אוכלוסייה "הומוגנית" למדי גם מבחינת יתר מאפייניהן.

נתחיל עם היתרונות למגורים בגובה כפי שעלו מאותם מחקרים; הסכמה גורפת - מעל ל-80% הסכמה בקרב המשיבות - נרשמה בנוגע לנוף הנשקף מהחלונות ולזרימת האוויר. מחצית מהנשאלות גם הסכימו לגבי הבונוס בדמות השקט שמקנה הגובה, ושליש באשר לחשיפה לאור ולשמש.

שני חסרונות בולטים הם התלות במעליות, עם 80% הסכמה, וכן פחד מנפילת ילדים מהחלונות, עם 74%-80% הסכמה. הרבה פחות הסכמה הייתה לגבי מגבלות על יציאת ילדים החוצה; בין 17% ל-55% מהנשים חשבו כך, והסכמה רבה יותר נרשמה בקרב דיירות הבניינים הגבוהים יותר שבמדגם.

באשר ליתרונות שטמונים בריבוי הדיירים בבניין, כאן הייתה הסכמה רחבה שמגוון המבוגרים (81%-89%), ומגוון ילדים (76%-93%), מאפשר למצוא חברים. הסכמה מסויגת יותר נרשמה באשר ליכולת לחיות באנונימיות מתוך בחירה, עם 52%-80% אחוזי הסכמה.

ילדים בגובה רב

באשר לחסרונות, 60% דיברו על קשיים בהתארגנות לתחזוקת הבניינים, והרגשת ביטחון פחותה (38%-50%). מיעוט מהמשיבות הסכימו בדבר הפרעות כתוצאה מרעשי הילדים (30%-45%), קושי לפקח על חברי הילדים (23%-36%), וריבוי האנשים שמסתובבים בשטחים הציבוריים למחצה של הבניין (20%-25%).

עם כל החשיבות של נוף, אוויר, אנונימיות ולחילופין רעש ותלות במעלית, נדמה ששאלת גידול ילדים בבניינים גבוהים - טוב או לא טוב - היא אחת משתי סוגיות המפתח בנושא.

בעולם נמצא שבניינים גבוהים אינם מתאימים לגידול ילדים קטנים, בעיקר בשל הקושי של מבוגר לפקח עליהם כאשר הם משחקים בחוץ. דעות המומחים חלוקות לגבי קומת הסף - הקומה שעד אליה ניתן לראות מה נעשה במפלס הקרקע ולתקשר מילולית עם השוהים שם.

האדריכל הדני המפורסם יאן גהל (Gehl), למשל, טען שיש הבדל ניכר בין הקומה השלישית והרביעית, וכי מעל לקומה החמישית כבר לא ניתן לתקשר עם אלו שנמצאים למטה. מחקר שנערך בנתניה מצא שעדיין ניתן לשמוע את קולות הילדים למטה מקומה שלישית (80% מהאימהות), אך כמעט שלא בקומה העשירית (10% מהאימהות).

אבל חשוב לציין שבשעה שבעולם אכן זוהו בעיות התפתחות בקרב ילדים שגדלים ברבי-קומות, הרי שבישראל המצב טוב בהרבה בעיקר בגלל החופש היחסי שניתן להם לשחק בחוץ, ולצאת החוצה לבד.

בסדרת המחקרים נמצא שללא קשר לגובה הבניין או לגובה קומת המגורים, כמעט כל הילדים בישראל יוצאים לשחק בחוץ לבד החל מגיל 6. כמו כן, על אף האיסור להשתמש במעלית לבד, רוב הילדים מגיל 9 ומעלה יורדים במעלית לבד או עם מבוגרים מזדמנים.

האם יש סביבת מגורים אידיאלית למגורי ילדים? לדברי צ'רצ'מן, "לא הייתי משתמשת במונח אידיאלי, אבל חשוב שיהיה שטח פתוח מסביב לבניין שבו ילדים יכולים לשחק, אפשרות להגיע לבד ובביטחון לחברים, מקומות ששם יש חוגים, בית ספר, מכולת וכדומה. על הרחובות בסביבה להיות מותאמים להולכי רגל ולרוכבי אופניים, כך שמכוניות לא נוסעות מהר מאוד ואפשר לעבור את הרחוב בבטחה".

- נישאר עם אותו זוג. לו מביאים בחשבון רק את טובת הילדים, ולו הבחירה בידם, מהי הקומה המתאימה לגידול ילדים?

"הקומות המתאימות ביותר לילדים הן הנמוכות, אולי עד קומה 6, כך שהם יוכלו לצאת ולהיכנס לבניין ולדירה בעצמם, ושההורים יכולים לראות אותם מבפנים ולקרוא להם אם יש צורך".

- האם מגורים בצמוד קרקע, נניח בבית או בדו-משפחתי, יש תרומה להתפתחות תקינה של ילדים ונוער?

"לאף סוג בניין אין כשלעצמו תרומה להתפתחות תקינה. אם אנחנו לוקחים את אחת התכונות שילדים צריכים לרכוש, המתאימה ביותר להבחנה על פי גובה הבניין, הרי שזו אוטונומיה. לכאורה בית צמוד קרקע נותן לילדים יותר אפשרויות להתנסות באוטונומיה, אבל לא בהכרח. זה תלוי במאפייני הסביבה מסביב לבית - הדברים שמניתי קודם, והנוכחות של ילדים אחרים בסביבה הקרובה".

זהירות סלאמס

צ'רצ'מן מטילה על הסטודנטים שלה תרגיל במסגרתו עליהם לשוב לזירת ילדותם, בערך בגילאים 8 עד 10. רובם, לא כולם, מוצאים שהסביבה השתנתה מבחינה פיזית וחברתית - יש יותר בנייה ופחות מגרשים ריקים ויותר תנועה של כלי רכב ובחלק מהמקומות הרבה פחות ילדים.

ואף על פי כן, מבחינת התנהגות הילדים - איך שהם הולכים או חוזרים מבית הספר, המקומות בהם הם משחקים בחוץ ועוד, לא נצפו הבדלים גדולים. הממצא עומד בסתירה לתחושת מבוגרים רבים שההבדלים בין פעם להיום הם הרבה יותר גדולים.

במקביל, קיימת הסכמה רחבה בקרב החוקרים, בעולם, שמעמד חברתי-כלכלי הוא משתנה רלבנטי ביותר מבחינת התאמת בניינים גבוהים לקבוצות אוכלוסייה שונות.

אחת הסיבות לכך היא עלות התחזוקה של בניין גבוה. על פי מחקרה של צ'רצ'מן, ההוצאה השוטפת לבניין שבו 30-21 קומות עלולה להיות גדולה כמעט פי שלושה במונחי עלות למ"ר בהשוואה לבניין ובו 5-3 קומות, עוד בלי להביא בחשבון החזקת שומר וחדר כושר.

כאשר משווים את עלויות התחזוקה הללו להכנסות של העשירונים השונים ברור שנחוצה מילת האזהרה בנוגע ליכולת של משקי בית מעשירונים נמוכים לעמוד בהוצאות השוטפות, לא כל שכן כאשר מתעורר צורך לשדרג מערכות או להחליפן. ומכאן הדרך להידרדרות הבניין מהירה.

לדבריה, אנשים סבורים באופן אינטואיטיבי שככל שיש יותר דיירים בבניין, כך עלות ההחזקה מתחלקת בין רבים יותר שמשלמים בהכרח פחות כל אחד.

"יש תופעה מעניינת שלא חקרתי", היא מוסיפה, "אנשים שבוחרים לגור בבניין גבוה עם עלויות תחזוקה כבדות מאוד מתוך רצון ליהנות מהנוף הנשקף מהחלונות, האוויר הצח והריחוק מהרחוב, אבל מתעלמים מהעובדה שלא בכל הקומות היתרונות הללו באים לידי ביטוי, בטח אם יש באזור בניינים גבוהים אחרים אולי חוץ מאשר במקומות כמו חיפה שבזכות הטופוגרפיה זה כן אפשרי".

על כל פנים, הקבוצה שבירור מתאימה למגורים בבניינים גבוהים, וגבוהים מאוד, הם בעלי המאה שבוחרים בחלופה זו מתוך בחירה. לרוב מדובר באנשים ללא ילדים שגרים בבית, לעתים בעלי יותר מבית אחד, בישראל או בחו"ל.

אליהם אפשר לצרף קבוצת משנה של קשישים, גם אם מעט פחות מבוססים, שבניין גבוה מספק להם יתרונות כמו מעלית, תחושת ביטחון וגורם שמתחזק את הבניין, ולפעמים מיקום מרכזי שמאפשר גישה נוחה לתחבורה ציבורית ולשירותים שונים.

מקומה 30 קשה לראות שוטר

בשלל מחקרים נמצא שככל שהבניין גבוה יותר, כך רמת השליטה של הדיירים בשטח שמחוץ לדירתם יורדת והחשש מפני פשע גובר. היו שטענו שהפתרון היעיל ביותר הוא הגבלת כניסתם של מי שאינם דיירים באמצעות שומר או באמצעות הדיירים עצמם. דרכים נוספות שהוצעו היו הקטנת מספר הכניסות לבניין, הגדרת גבולות הבניין באמצעות גדרות, צמחייה או הבדלי גבהים ועוד.

צ'רצ'מן מציינת שהנושא כלל לא מעסיק את החוקרים בישראל. סביר להניח שזה משום שכאן אין הרבה בניינים גבוהים שיועדו לאוכלוסייה ממעמד נמוך, שהיא החשופה לבעיות כאלה בארצות אחרות. בישראל, בעיות של פריצות, למשל, מטופלות בקרב המעמד הבינוני באמצעות אינטרקום וסורגים, ובקרב המעמד הגבוה באמצעות שומרים.

נוסיף שחוץ מפשיעה יש עוד "פחדים", טבעיים כמובן, שמתקשרים לחיים ברבי-קומות - הילכדות בקומה גבוהה בעת שריפה, קריסת המבנה כולו כתוצאה מרעידת אדמה, מטרה לפיגועי טרור דוגמת מגדלי התאומים ובישראל איום הטילים. גם באשר לאיומים אלו, לא ברור אם החששות נתמכים בסטטיסטיקה מוצקה, אך נראה שכך או כך אין בזאת בכדי לפוגג את החשש מפניהם.

 דירות שבנייתן החלה

 פילוח לפי קומות