הנדל"ן הסוציאליסטי של מנהטן

בתום הסערה בחוף המזרחי, נחזור ונחשוב על מנהטן לא במימדים של אסון, אלא כמרכז התרבות והכלכלה העולמיים.

בדרך כלל, כשאנחנו חושבים על ארה"ב בכלל ועל ניו יורק בפרט, סוציאליזם ודאגה לשכבות החלשות אינם הדברים הראשונים שעולים לנו לראש. עכשיו בואו נחשוב על עוד משהו. מנהטן היא אחת מפיסות הנדל"ן היקרות בעולם והאוכלוסיה שמתגוררת בה מכילה מגוון אנשים עצום מכל דת, גזע, מין ושכבה סוציו אקונומית שונות. האם ניסיתם פעם להבין איך יכולים אנשים משכבות חלשות להרשות לעצמם להתגורר במנהטן? כיצד מצליחה העיר לשמור על גיוון אוכלוסיה כה רחב בד בבד עם שמירה על שוק נדל"ן תוסס וערכי נדל"ן גבוהים, גם כשבמקומות אחרים בארה"ב הכל שוקע?

המפתח הוא דיור בר השגה, שכמותו נפוץ מאוד במנהטן, ושהרשויות משתמשות בו כמפתח לפיתוח שכונות בעיר.

דיור בר השגה בארה"ב מתנהל בשלוש שיטות:

1) דיור בר השגה שנבנה ומתופעל ע"י גורמים פרטיים

2) בנייה ציבורית הנבנית ומתופעלת ע"י הממשלה ונמצאת בבעלות הממשלה

3) שיטת SECTION 8 שהיא שיטה שעל פיה המדינה מעניקה וואוצ'רים למשפחות זכאיות לשימוש לשכירת דירה מוזלת בבניינים פרטיים.

המשותף לשלושת שיטות אלה הוא שהדיירים הזכאים ליהנות מהדיור הזה עומדים מתחת לרף סוציואקונומי שמוגדל בקריטריונים מסוימים של הכנסה ועוד.

שלושה מודלים

מבין שלושת המודלים הנ"ל המודל הנפוץ ביותר בניו יורק הוא המודל הראשון על פיו גורמים פרטיים בונים פרויקטים לדיור בר השגה. בניו יורק המצב היום הוא שיזמים רבים לוטשים את עיניהם לבניית פרויקטים כאלה.

התמריצים העיקריים ליזם לבנות פרויקטים לדיור בר השגה בניו יורק הנם תנאי המימון המיטביים הניתנים ליזמים בעיקר ע"י תוכניות מימון של הרשות הממשלתית למשכנתאות (HUD), הטבות מיסוי עירוני מפליגות וכן מתן זכויות בניה עודפות. את הזכויות שניתנות ליזמים הבונים דיור בר השגה הם יכולים למכור ליזמים אחרים, או לנייד לפרויקטים אחרים. תמריץ חשוב נוסף הוא האפשרות לממש את הפרויקט ע"י מכירתו עם תום הבניה ואכלוס הבניין.

שוק הבניינים להשכרה (MULTI FAMILY) בניו יורק, הנו השוק החם ביותר כיום. עדות לכך היא שחברות ביטוח וקרנות השקעה המחפשות הכנסה קבועה ובטוחה יחסית, רוכשות בניינים שלמים המושכרים במלואם.

עניים זה טוב

כדי לפתח את תחום הדיור בר ההשגה ושוק שכירות בארץ צריך קודם כל צריך לרצות. זה נשמע טריוויאלי אבל אם הרשויות המקומיות לא באמת תרצנה דיור בר השגה הוא לא יקרה.

בארץ דיור בר השגה נקשר אסוציאטיבית לשכבות עניות וחלשות ולחברות המשכנות עמידר, עמיגור ודומותיהן. בניו יורק האסוציאציות הנן חיוביות הרבה יותר, מדובר על סטודנטים ועל צעירים בראשית דרכם המקצועית. בנוסף עיריית ניו יורק מתווה מדיניות שעל פיה דיור בר השגה ישולב בתוך דיור רגיל, וכך מונעת היווצרות של ריכוזי אוכלוסיה ענייה.

הטבות המס ליזם עולות בהרבה על הפגיעה בהכנסה ובאטרקטיביות של הפרויקט כתוצאה משילוב דיור בר השגה בבניין שוק חופשי.

מה שדרוש ברשויות המקומיות שלנו הוא מהפך בדרך החשיבה. ראשיהן צריכים לתפוס את גיוון האוכלוסיה כתורם לעיר ולא פוגע בה. הטבות בארנונה, מתן זכויות בנייה לניוד והלוואות בתנאים נוחים יגרמו ליזמים לבנות דיור בר השגה.

שוק שכירות

האלמנט המשלים של דיור בר השגה היא שוק שכירות מפותח. יזם שבונה בדרך כלל אינו "שחקן תשואה" ולכן הוא מחפש למי למכור את הפרויקט עם השלמתו. בהינתן שוק להשכרה אזי יימצאו המשקיעים המוסדיים שיראו בזרם ההכנסות הקבוע יתרון וירצו לרכוש את הפרויקט מהיזם שבנה אותו. הגורמים לשוק השכירות הפורח של ניו יורק הם: שיעורי התפוסה הגבוהים (גם בת"א), דרישה מאסיבית לדירות להשכרה (בניגוד למכירה) והקביעות והביטחון שבהכנסה משכירות.

התנאים הראשון והשני מתקיימים גם בכמה מהערים הגדולות בישראל, לגבי הגורם השלישי, במידה והמדינה תיכנס לשוק דיור בר השגה ותיצור תשתית תחיקתית שעל פיה יהיה קשה יותר לפנות דיירים מחד וקשה יותר לדייר להישאר בדירה מבלי לשלם ולא לפנות אותה מאידך, תוך פיקוח מושכל על עליית והורדת דמי השכירות, אנשים רבים יותר ירצו לשכור דירות שתהפוכנה למעשה לדירות להשכרה בלבד באמצעות הגדרה משפטית לבניין להשכרה בלבד.

בשורה התחתונה הפתרון נמצא בהישג יד, צריך קודם כל לרצות, אחר כך ללמוד ובסוף ליישם. יצירת פרויקטים של דיור בר השגה בד בבד עם יצירת שוק לשכירות תעניק אפשרות לאוכלוסיות שלמות, שמודרות כעת מאזורי הביקוש, לחיות בהם וכן תתרום לחוויה אורבאנית מעשירה יותר לכלל תושבי הערים הללו. אין כאן מאבק אידיאולוגי בין קפיטליזם לסוציאליזם אלא פיתרון פרגמטי למצוקה אמיתית תוך יצירת שוק חדש למשקיעים מוסדיים, שכעת מחפשים את עיקר הזדמנויותיהם מעבר לים.

עו"ד ניר אמזל, מנכ"ל משותף מייסד בחברת HAP INVESTMENTS להשקעות בנדל"ן בחו"ל