כל שינוי והפירמידה קורסת

רק פראיירים קנו עד אתמול (או יותר נכון עד יום חמישי הקרוב, אז ייכנסו לתוקף הוראות בנק ישראל) דירה להשקעה בהון עצמי של יותר מ-50% מערך הדירה. כל ספרי הכלכלה בגרוש, שהפכו ללהיט בעשור האחרון, לימדו אותם שגם אם יש להם 100% מהמימון הדרוש לרכישת דירה להשקעה, עדיף לקנות 10 דירות, עם 90% משכנתא.

מי ששם 100 אלף שקל עבור דירה ששווה מיליון שקל הכפיל את כספו פי חמישה כשהיא הגיעה לשווי של 1.5 מיליון (פחות כמה גרושים שעלתה לו המשכנתא), מפתה בהרבה מתשואה של 50% בלבד למי שהביא את כל הכסף. ובינתיים, הוא ממילא פרס את התשלומים, כך שהשכירות שילמה את המשכנתא.

ואת זה בדיוק חתך אתמול נגיד בנק ישראל. סטנלי פישר, שאמור להכניס לתוך המשוואה דווקא את התרחישים הפסימיים (המשקיעים תמיד מלאים אופטימיות, אחרת, כמו רוב הישראלים, גם הם היו נשארים רק עם הפיקדונות הסולידיים בבנק), יודע שהמשקיעים הם הראשונים שיקפצו מהספינה ויחוללו גלים מסוכנים.

מי ששם רק 10% על דירה רואה את כל כספו נעלם כשמחירה יורד בסה"כ ב-10%. ומבחינת פישר, אז גם מתחיל להישחק שווי השעבוד שנמצא בידי הבנק; מי שמעמיד זה מול זה את דמי השכירות והתשלום עבור המשכנתא, עלול להיתקע עם בור של אלפי שקלים כשהשכירות מעט מגמגמת ו/או המשכנתא מעט עולה; ומי שקונה דירה להשקעה, בדרך כלל באזורים מאוד מאופייני משקיעים (השכונות הזולות של חיפה ובאר שבע, מבצעי "חבר" לאנשי כוחות הביטחון וכיו"ב), רגיש בצורה קיצונית לביקוש מצד משקיעים אחרים, מה שעלול לדרדר - לפחות מבחינתו של פישר - כדור שלג מסוכן כשהוא רוצה או מוכרח למכור במהירות, ואין בסביבה יותר מדי משקיעים חדשים.

פישר לא רוצה להפיל מחירים

למגינת לבם של מחוסרי הדיור, פישר לא רוצה להפיל כאן את מחירי הדירות. הוא בסה"כ רוצה למנוע מהם לזנק שוב, בזמן שהריבית יורדת ל-2%. לכן, בזמן שפישר עוצר את אנשי "מעמד הביניים" שגילו כמה קל להיות משקיעי נדל"ן (עם דרישה ל-50% הון עצמי זה יהיה קשה הרבה יותר), הוא קרץ אתמול עוד יותר לאנשי העשירונים התחתונים, כשאפשר להם להביא רק 25% הון עצמי מהבית והוזיל להם את המימון כשהפחית את הריבית.

בטרייד-אוף הזה, בהנחה שגם הבנקים "יזרמו" עם הנגיד וייתנו משכנתאות מוגדלות למחוסרי הדיור, פישר רק ניסה אתמול להקפיא את המצב בשוק הדיור.

הנגיד, ועוד יותר מכך כל הפוליטיקאים שנורא רוצים לומר את מה שהציבור רוצה לשמוע, תקועים כרגע עם מציאות נדל"נית נוראה, שבה לא ניתן לבלוע ולא ניתן להקיא. רע ככל שזה ישמע, הבחירה כרגע היא בין הרע לבין הקטסטרופה.

לתת למחוסרי דירה לקנות במחירים של היום דירה ב-75% מימון זה לא פחות ממטורף. משהו שתמיד אמרנו שקורה רק אצל האמריקנים המשוגעים (ושעליו הם משלמים עד היום). 750 אלף שקל משכנתא - 75% ממחיר דירה ממוצעת של מיליון שקל - בריבית של 3% לתקופה של 20 שנה, פירושו תשלום חודשי לבנק של כ-4,200 שקל, יותר משליש ממשכורת ממוצעת של משק בית. כל שינוי במשוואה - עלייה בריבית, ילד נוסף במשפחה, ירידה במשכורת (או חלילה פיטורים), הוצאה לא מתוכננת וכד' - יסבכו את אותם לווים עם סל הוצאות בלתי אפשרי ויהפכו את חבל ההצלה של פישר לחבל תלייה.

מנגד, החזרת מחירי הדירות לרמות ששררו כאן ב-2007 - שגם הן נראו לנו בזמנו בלתי אפשריות (6 שנות הכנסה למשק בית לרכישת דירת מגורים - פי שניים יותר מארה"ב או קנדה) - היא בדיוק התפוצצות הבועה והקטסטרופה שממנה כל כך מזהירים פישר והמפקח על הבנקים, דודו זקן. קריסה שתסחף אחריה את הבנקים, את עשרות אלפי המפוטרים בשוק הדיור, את עשרות אלפי רוכשי הדירות מהשנים האחרונות וכו'.

לכן, לאמיתו של דבר, פישר רק החליף אתמול את בסיס הפירמידה. משקיעים חסרי אחריות יהפכו מעתה למחוסרי דיור חסרי אחריות, הצמאים לדירה בבעלות ומגרדים בקושי 20%-30% הון עצמי. על פי ברירת המחדל של בנק ישראל, אסור להפסיק להזין את המפלצת הענקית שהתרוממה כאן בשוק המגורים, ונותר רק להחזיק אצבעות שבגודלה הנוכחי היא עושה הכי פחות נזקים.

 היקף המשכנתאות החדשות