מדד קייס שילר הישראלי: מחיר דירה ממוצעת - 1.2 מ' ש'

מדד חדש בענף הנדל"ן למגורים: מכון גזית-גלוב לחקר הנדל"ן במרכז הבינתחומי בהרצליה השיק היום (ד') מדד חודשי חדש למחירי דירות. מדד זה יהפוך למדד החמישי המתפרסם בישראל הנוגע לענף, כאשר עד היום פורסמו מדדי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, סקירת המחירים של השמאי הממשלתי במשרד המשפטים, מדד מחירי הדירות של משרד השיכון וכמובן הסקירה שמפרסם משרד האוצר. המדד החדש מבוסס על טכניקת המדידות החוזרות המשמשת גם את מדד קייס שילר בארה"ב.

על פי נתוני המדד הראשון, מחירי הדירות החלו לעלות בינואר 2012 לאחר שלושה חודשים בהם נרשמה ירידה קלה. מאז עלו המחירים ב-0.34% בממוצע בחודש. בראייה שנתית עלו מחירי הדירות ב-1.54% מאז ספטמבר 2011. מעניין לראות שעל פי המדד החדש, שלושת החודשים האחרונים, בהם נרשמו שיאים חדשים בנטילת משכנתאות, אינן באים לידי ביטוי בשונות מחירים. למעשה, ההיפך הוא הנכון ודווקא בחודשים אוגוסט וספטמבר 2012 נרשם השינוי המזערי ביותר (0.07% באוגוסט ו-0.03% בספטמבר).

למרות מה שניתן היה לחשוב, תוצאות המדד אינן שונות בצורה מהותית מהסקירה שעורכת הלמ"ס. בהשוואה בין שני המדדים מגיעים לקורולציה של 97.27% במידת שוני המחירים ברמה הארצית. במקביל, למרות התזוזה הדומה במחירים, המדד החדש מעיד על כך שמחירי הדירות עצמם עלו בצורה משמעותית יותר מאשר ניתן לראות במדד הלמ"ס, בכ-7.5% יותר. כך, אם נכון לרבעון השני מחיר דירה ממוצעת בישראל עמד על 1.118 מיליון שקל על פי הלמ"ס, עורכי המדד החדש טוענים שהמחיר למעשה עומד על קרוב יותר ל-1.2 מיליון שקל.

אנשי המכון סבורים שמדד זה מציב בפני העוסקים בענף כמו גם בפני הציבור תמונה שונה מהמדדים האחרים משום שהוא מבוסס על טכניקת המדידות החוזרות המשמשת גם את מדד קייס שילר בארה"ב. טכניקת המדידות החוזרות מאפשרת לתקנן את המחירים כך שישקפו את השינויים החלים ברמות מחירי הדירות ולא את השינויים החלים בהרכב הדירות הנסחרות.

כך, המדד החדש מבוסס על מדידת מחירי דירות שנסחרו פעמיים במהלך תקופה. באופן זה מודד המדד את השינויים שחלו במחירי דירות בין מועד מסחר אחד למועד מסחר שני. המדד מחושב אחת לחודש ברמה ארצית ובנוסף, מציג את השינויים שחלו במחירי הדירות בשמונה אזורים גאוגרפיים שונים בישראל. חלוקת האזורים אגב זהה לחלוקה אליה מתייחסת הלמ"ס בסקירתה.

"המחקר בתחום הנדל"ן חשוב מאין כמוהו אך הוזנח במשך שנים רבות", אמר פרופסור רפי מלניק, המשנה לנשיא לעניינים אקדמיים במרכז הבין תחומי עם הצגת המדד החדש היום, "לענף הנדל"ן חלק מאוד משמעותי במשק ולכן גם פוטנציאל לגרום לנזק מאקרו כלכלי גדול. מחקר חשוב שנעשה בעבר וסקר את המשברים הפיננסיים ב-200 השנים האחרונות הראה שמשבר שלווה במשבר בענף הנדל"ן היה עמוק וקשה במיוחד. המדד החדש מתמודד עם הקושי להתחשב במשתנים הקיימים בדירות כמו גודל, מיקום, איכות החומרים וכד' משום שהוא מתייחס לעסקאות חוזרות על אותו הנכס".

ד"ר אפרת טולקובסקי, מנהלת כללית של מכון גזית-גלוב, הציגה את טכניקת המדידות החוזרות, אופן חישוב המדד וכן, השוואת תוצאות המדד לאורך השנים למדד מחירי הדיור בבעלות הדיירים המפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. ד"ר טולקובסקי אמרה, כי "מאפיין ייחודי נוסף של המדד הוא המעקב אחר שינויים במחירי דירות קיימות ללא דירות חדשות. כלומר, מעקב אחר השינויים במחירי הדירות המחוזקות על ידי הציבור."

בסיס הנתונים של המדד החדש הוא מערכת הכרמ"ן של רשות המיסים. העסקאות שנבחנות הן עסקאות חוזרות מאז 1998 ועד היום. כדי לנסות ולהתגבר על חוסר הדיוק של הרישום במערכת מנפים עורכי המדד עסקאות שמעלות סימני שאלה כמו למשל עסקאות שאינן כוללות פירוט לגבי תת החלקה, שינויים גדולים במ"ר באותו הנכס, מספר חדרים שונה, יחס מחיר הגדול מפי 3 לגבי אותו הנכס ועוד. טיוב הנתונים שנועד להפוך את המדד למדוייק כמה שיותר מוביל גם לחסרון כאשר מספר הדירות שנסקרות לאחר הניפוי קטן יחסית ועומד על כ-35.8 אלף עסקאות (לעומת למעלה מ-104 אלף עסקאות) ברמה הארצית.

נקודה חשובה לציון היא שתהליך הניפוי שנעשה על ידי עורכי המדד חושף שוב את אי הדיוק של המערכת שמפעילה רשות המיסים ועליה מתבסס השוק כולו. כך למשל, נמצאו בתהליך הניפוי לא פחות מ-53.5 אלף עסקאות המתייחסות לאותו הנכס בהן נרשמה שונות של למעלה מ-8% בשטח הדירה ויותר מ-17.1 אלף עסקאות שנרשמו כאשר שטח הדירה לגביה נעשתה העסקה קטן מ-10 מ"ר.

עוד חשוב לציין שלמרות הניפוי המשמעותי שנעשה, והתחשבות המדד בעסקאות חוזרות הנעשות על אותו הנכס, עדיין לא ניתן לקחת בחשבון גורמים חיצוניים כמו הוספת מעלית לבניין, שיפוץ משמעותי, שינויים בחנייה או אפילו בניין שעבר תהליך של תמ"א 38 ללא תוספת בנייה לדירות הקיימות. מה שעלול לשקף עלייה בשווי אותה הדירה על פי שתי עסקאות שאיננה פרי עליית מחירים כללית.