צפוף? שיעור העומס בקניונים לא השתנה בשנים האחרונות

שיעור העומס בקניונים - היחס בין שכר הדירה לבין ההכנסות של כל שוכר - נחשב לפרמטר קריטי לחנויות הנמצאות בו. רק לאחרונה אמר גבי רוטר, מנכ"ל קסטרו, כי "קניונים שבהם שכר הדירה מגיע ל-15% מהפדיון הם קניונים שאני צריך למצוא להם תחליף. בזמנו העומס האפקטיבי היה 8%".

באותה הזדמנות, בכנס שוכרים שערכה חברת ביג, אמר הראל ויזל, בעלי קבוצת פוקס, כי "הקניונים התבלבלו. אף אחד לא הולך לקניון בגלל מיזוג האוויר או בגלל הארכיטקט שעיצב אותו, אלא בגלל המותגים שנמצאים בו". גם ויזל הדגיש כי "יש קניונים מסוימים ששכר דירה מהפדיון הגיע למצב בו אי-אפשר להרוויח כסף, וגם אנחנו עזרנו בזה".

אלעד קראוס, אנליסט הנדל"ן והאנרגיה של הראל פיננסים, מדגיש כי שיעור העומס האמור מהווה פקטור חשוב גם בניתוח נכסי הנדל"ן של בעלות הקניונים. שיעור העומס מעיד בין השאר על איכות הקניונים ונותן אינדיקציה להצלחת הקניון.

לדבריו, במעין תמונת ראי לדברים שאומרים שוכרים כמו רוטר או ויזל, "כאשר שיעור העומס הינו גבוה יחסית ועומד על למעלה מ-15%, סביר להניח שמדובר בקניון איכותי מאוד שמסוגל לגבות שיעור עומס גבוה".

אין לאן לעלות

יחד עם זאת, קראוס מדגיש כי שיעור עומס גבוה מעיד גם על יכולת יחסית נמוכה להעלות את שכר הדירה בקניון. לכן, הוא מציין, קניונים עם שיעורי עומס גבוהים לא צפויים להראות צמיחה משמעותית בשכר הדירה שאינה מלווה בעלייה בפדיון. במקרה ההפוך, שבו שיעור העומס נמוך, ייתכן שהדבר מעיד על איכות נמוכה של הקניון, אשר אינו יכול לגבות שכר דירה גבוה יותר.

זאת ועוד, בזמן מיתון או האטה כלכלית דווקא הקניונים שנמצאים תחת שיעורי עומס נמוכים עשויים להתמודד טוב יותר עם ירידה בפדיונות, שכן נקודת ההתחלה הינה נמוכה יותר.

בהראל פיננסיים ניתחו את שיעור העומסים בנכסים המובילים של חברות הקניונים הגדולות ואת התמורות שחלו במהלך השנים האחרונות.

"להערכתנו", מדגיש קראוס, "השוואת שכר הדירה בין קניון לקניון הינה בעייתית, שכן יש קניונים אשר גובים דמי ניהול גבוהים יותר, ויש שגובים דמי ניהול נמוכים, ומבחינת השוכר אין משמעות לשאלה איזה כסף יוצא - מדמי שכירות או מניהול".

כפי שאפשר לראות בתוצאות, שיעורי העומס נותרו יציבים בשנים האחרונות במרבית הנכסים העיקריים של מליסרון. היוצא מן הכלל, שאינו מעיד על הכלל, הינו קניון רמת-אביב, אשר שיעור העומס בו ירד לרמה של 16%, זאת לאור פדיון גבוה של כ-4,600 שקל למ"ר לחודש, "נתון המעיד על יכולת של מליסרון להעלות עוד את שכר הדירה בקניון".

תמונה דומה ניתן לראות בקניונים המובילים של עזריאלי. גם בעזריאלי ניתן לראות את מגמת היציבות, ופרט לקניון גבעתיים שבו שיעור העומס עלה לכ-13% - שיעור העומס לא השתנה.

בהקשר לעומס מצביעים בהראל גם על התמונה בפאואר סנטרים כדוגמת רשת ביג, אשר נמצאים עם שיעור עומס יחסית נמוך לקניונים. קראוס מציין כי לשיעור העומס הנמוך ישנן כמה סיבות, העיקרית היא כי תמהיל החנויות בפאואר סנטר שונה מתמהיל החנויות בקניונים. בקניונים יש יותר חנויות אופנה, ולכן שיעורי הרווחיות של הקניון גבוהים יותר מאשר בפאוארסנטר, נתון המאפשר גבייה של עומס גבוה יותר.

עקב כך, הוא מדגיש, בחינת שיעור העומס בפאואר סנטר מול הקניון אינה מדויקת, ויש לבחון כל סגמנט בנפרד. הגרף מציג את שיעורי העומס הנמוכים יחסית של ביג, עם ממוצע עומס של כ-6.5%.

עלייה בעומס

יחד עם זאת, בהראל פיננסים מציינים כי המגמה בביג הינה מגמה של עלייה בשיעור העומס בנכסיה העיקריים. להערכתם, "שיעורי העומס הנמוכים בביג והיכולת להעלות את העומס מעידים כי ביג נמצאת ברמת סיכון נמוכה יחסית לעומת הקניונים אשר נמצאים בשיעורי עומס גבוהים יחסית".

בשורה התחתונה, קראוס מדגיש כי שיעורי העומס בקניונים שמרו בשנים האחרונות על יציבות. "כמובן", הוא מסכם, "אם תהיה הרעה בפדיונות, שכר הדירה צפוי לקטון אף הוא, שכן שיעורי עומס גבוהים מדי לא צפויים להישאר לאורך זמן".

 מליסרון