אחד מכל ארבעה בתים בארה"ב נמצא "מתחת למים"; אין זה תיאור של נזקי הסופה סנדי, אלא ביטוי לבית שערכו נמוך משווי המשכנתא שרובצת עליו. ויש עוד משתנים רבים שמעידים גם הם שהמשבר החמור בשוק הדיור, עתה בשנתו השישית, טרם נפתר וממשיך לפגוע בעשרות מיליונים באמריקה.
יומיים לפני הבחירות, ונראה שהסוגיה נעלמה מסדר היום. כיצד קרה שהן הנשיא אובמה והן המושל רומני חמקו מדיון רציני בעתיד שוק הדיור במהלך שלושת העימותים? החמקנות המשותפת היא שמפתיעה, כי בקרב דו-ראשי מקובל לחשוב שהישגי האחד הם חולשות השני, ולהיפך.
חתן פרס נובל לכלכלה ג'וזף שטיגליץ השמיע באוזני "רויטרס" את ההסבר הבא לתופעה: אובמה לא נגע בסוגיה משום שידע שלא עשה די כדי לטפל בה, ולרומני כלל אין הצעות רציניות. ולשניהם גם יחד מוטב שלא להכעיס עתה את הבנקים, שתורמים להם ביד רחבה.
ואפרופו בנקים, כבר זמן רב ששטיגליץ, וכלכלנים נוספים, אומרים שהתאוששות של ממש בשוק הדיור צריכה לכלול שמיטת חובות בקנה מידה רחב; ובתרגום לבנקאית - מחיקות בהיקפים כבירים בתיקי המשכנתאות.
כדאי להזכיר שאובמה תמך בראשית כהונתו בשנת 2009 בחקיקה ברוח זו, אך היא נבלמה בסנאט. מחוקקים רפובליקנים, יחד עם תריסר דמוקרטים, סיכלו תיקון שיאפשר לבתי משפט להורות על מחיקת חובות או על שינוי בכפייה של תנאי הלוואות במקרה של לווים שמתקשים לעמוד בהחזרים.
ציר דמוקרטי בכיר בבית הנבחרים אמר אז: "הפוליטיקה היא אמנות האפשרי, והחקיקה הזו אינה אפשרית נוכח עוצמת ההתנגדות של הבנקים". הוא כנראה צדק; הבנקים, גדולים כקטנים, שמו לעצמם למטרה לסכל כמעט בכל מחיר חקיקה שתחייב אותם להכיר בהפסדי עתק.
אובמה: 3,000 ד' בשנה מכיסכם
אין חולק על כך שאובמה קיבל לידיו כלכלה בצניחה חופשית. ממוקד הרעש האדיר, שוק הדיור, עלו אותות נואשים; מחירי הבתים צנחו בעשרות אחוזים ושטף עיקולי הבתים איים להטביע את המשק. הסנטור מאילינוי הבטיח אז לבלום את הסחף, ולמנוע ממיליונים להיזרק מבתיהם לאחר שהחלו לפגר בתשלומי המשכנתא אחרי שפוטרו מעבודתם.
אלא שכפי שצוין, מחיקת חובות גורפת אינה כוס התה של בנקאים, של רפובליקנים וגם לא של דמוקרטים שמרנים. אובמה הבין את הרמז ולא בזבז הון פוליטי שנחוץ היה לו לאישור רפורמת הבריאות. הוא אמנם לא שינה את מטרת העל - בלימת צונמי העיקולים - אך הפך את הפחתת החזר המשכנתא החודשי, במקום הפחתת החוב עצמו, למרכז הכובד של מדיניותו.
הממשל השיק שתי תוכניות דגל - HAMP ו-HARP - אשר מתמרצות את הבנקים, אך לא כופות עליהם, לעקל בתי חייבים רק אם אין ברירה ולא כברירת מחדל.
במסגרת HAMP, למשל, הממשלה מעניקה לבנקים 63-18 סנט על כל דולר שיסכימו למחוק מקרן המשכנתא של לווה שמתקשה לעמוד בתשלומים. היא מיועדת למשק בית שהחזר המשכנתא החודשי עולה על שליש מהכנסתו הפנויה, מתוך הנחה שלווים כאלו עלולים לפגר בתשלומים ושביתם עלול להיות מעוקל.
להבדיל, HARP פונה ללווים "אחראיים" שמתמידים בתשלומי המשכנתא אך איתרע מזלם והם "מתחת למים". במצב כזה הם מחמיצים הזדמנות למחזר את המשכנתא הקיימת בתנאי הריבית האטרקטיבית כל כך ובצורה כזו להקטין את גובה ההחזר החודשי.
ניקח לדוגמה אדם שרכש בית פרטי בשווי 254 אלף דולר, מחירו החציוני בינואר 2007, בעזרת משכנתא בשיעור מימון (LTV) של 80% משווי הבית. לפי מדד קייס-שילר ירד מחירו של הבית ב-40% בממוצע מאז, מה שאומר שעבור אותו שיעור מימון יקבל עתה בעל הבית רק כ-120 אלף דולר. במילים אחרות, אם לא יזרים עוד הון עצמי לא ייהנה ממחזור משכנתא.
כאן נכנסת HARP לפעולה וסוללת, עבור מי שהמשכנתא שלו קשורה לסוכנויות המולאמות פאני-מיי ופרדי-מק, את הדרך לקבל הלוואות בשיעור מימון של עד 125%.
התוכניות נכשלו
אך תיאוריה לחוד ומציאות לחוד; בשוק שוררת הסכמה לפיה התוכניות לא עמדו בתקוות שתלו בהן - רק אחד מכל ארבעה זכאים ניצל אותן. למה? בעיקר בגלל הסרבול הבירוקרטי האיום שכרוך בהן והעובדה שהבנקים מערימים קשיים ובוחרים רק לווים מובחרים. אפילו הנשיא עצמו הודה שהעניינים לא התקדמו כפי שקיווה.
מצד שני אובמה יכול לזקוף לזכותו, ואולי לזכות המדיניות המוניטרית של הנגיד בן ברננקי, התאוששות בשוק הבנייה. כמו כן יש אפשרות די סבירה שמחירי הבתים מצאו סוף סוף את הרצפה בשלהי כהונתו הראשונה.
אם ייבחר אובמה מחדש ישאף בוודאי להעביר בקונגרס את "HARP 3.0", אותה הוא משווק במרץ מאז חודש פברואר, שכוללת הרחבה ניכרת של אוכלוסיית הזכאים להשתתפות בתוכנית. לפי שעה בית הנבחרים הרפובליקני מסרב להעלותה להצבעה בטענה שזו הרחבה של תוכנית כושלת. הנשיא מצדו דוחק בציבור להרים טלפון לצירים ולהגיד להם שבהתעקשותם הם גוזלים מהם 3,000 דולר בשנה, שווי החיסכון הצפוי כתוצאה ממחזור החוב בריבית הנמוכה של היום.
רומני: שהממשלה לא תתערב
"אין לנסות לבלום את עיקולי הבתים. תנו לתהליך הזה לעשות את שלו עד שנגיע לתחתית", כך צוטט רומני בריאיון לעיתון בנבדה באוקטובר אשתקד. נדרש אומץ לב פוליטי להגיד את הדברים דווקא במדינה שספגה את הפגיעה הקשה ביותר אולי ממשבר הסאב-פריים.
אלא שבתוכנית הדיור שפרסמו אנשי רומני לפני כחודשיים באתר mittromney.com, כבר אין זכר להתבטאות הזו. אין זה מפתיע אם חושבים למשל על פלורידה שמובילה בשיעור הבתים המעוקלים; הרי התבטאות כזו במדינה שמעניקה 29 אלקטורים נכספים והמרוץ בה צמוד מאוד עלולה לחזור כבומברג למי שאמר אותה.
התוכנית האמורה, שבעה עמודים אורכה, גררה מיד ביקורת ואפילו לעג, בגלל הערפול שהיא לוקה בו ואי-הירידה לפרטים. ב"בלומברג ביזנסוויק" נכתב שבניכוי שער, תמצית מנהלים ורקע, נותרו רק שני עמודים "מאווררים" שבהם פורס רומני את משנתו אודות שוק הדיור, שהיקפו טריליוני דולרים.
רוב הפרשנים הכלכליים מתקשים למצוא הבדלים של ממש בין הפתרונות שמציע רומני למהלכים שמוביל אובמה בארבע השנים האחרונות. כמו אובמה גם רומני מכוון להקטנת מספר העיקולים באמצעים שונים, ביניהם Short sale ו-Deeds in lieu ותיקון תנאי המשכנתא.
עו"ד מונטי סילבר, מומחה לנדל"ן אמריקני, מסביר שבתהליך Short sale לווה שנקלע לקשיים מוצא בעצמו קונה לבית ומעביר את התמורה לבנק. כך הבנק חוסך מעצמו הליכי עיקול יקרים, והלווה לא מכתים את היסטוריית האשראי שלו. במקרה של Deeds in lieu הלווה מסיים את ההתקשרות עם הבנק המלווה לאחר שהוא מעביר מרצונו את הבעלות על הנכס לידי הבנק.
אם יש בכל זאת הבדל בין המועמדים זו הגישה למהפכת "דוד-פרנק" - רפורמה פיננסית אדירת ממדים שרומני מבטיח להחליפה ב"רגולציה רגישה". ואגב, בשניות הספורות שבהן צץ עניין הדיור בעימותים הלם רומני באובמה בטענה שמזה שנתיים הבנקים יושבים על הגדר ומחכים לשמוע מהי "משכנתא ראויה" שרק אותה לפי "דוד-פרנק" מותר להם לשווק.
באופן מפתיע למדי, תוכניתו של רומני תומכת ב"השבחה משותפת", אשר מתנה מחיקת חלק מהחוב בהווה, בתמורה לנתח כלשהו מהשבחה עתידית של הנכס. מהלך כזה צפוי לגרור התנגדות של רפובליקנים רבים, ואולי אף של דמוקרטים כפי שראינו ב-2009, אשר מבחינתם מחיקת חובות שווה עידוד חוסר אחריות בקרב לווים.
לסיום, בתוכניתו של רומני מובלט ציטוט מדבריו: "על פוליטיקאים להבין שכאשר מתערבים בשוק - כפי שנעשה בעת הלאמת פאני-מיי, פרדי-מק ותוכניות הסיוע - דברים רעים עלולים לקרות". אם ייבחר יצטרך רומני להחליט אם לדבוק במדיניות קודמו תוך שינויים קלים או לפעול לפי השקפותיו הכלכליות כפי שהן עולות מציטוט זה וההתבטאות בנבדה.
מחירי הבתים
עיקולים
שיעור האבטלה
התחלות בנייה
ריבית
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
