הבעיה שעלולה לעצור פרויקטים של פינוי-בינוי שכבר אושרו

כאילו אין די צרות שעומדות בפני מי שמנסה להרים פרויקט של פינוי-בינוי או התחדשות עירונית מסוג אחר, בעיות כמו היתכנות כלכלית גבולית, השגת מימון, התנגדויות מצד הדיירים והשכנים ועוד ועוד, מסתבר שיש צרות נוספות.

את זאת גילו קבוצה של דיירי בתים ישנים, שהוקמו בשנות ה-50 ברחובות צבי והמעיין ברמת גן, אשר ביקשו להקים במקום הבניינים הישנים שני מגדלים חדשים, שיכילו 240-300 דירות. העירייה והוועדה המקומית אישרו את התוכנית, אולם בפנייה לוועדה המחוזית השיבה היועצת המשפטית כי התוכנית קרובה מדי לתחנת דלק. זאת, על סמך תמ"א 18, תוכנית המתאר הארצית לתחנות דלק שקובעת בין היתר מרחק מינימלי, 40 מטר, שחובה לשמור עליו בין תחנת דלק לבין בית מגורים.

בית המשפט העליון, אגב, כבר פסק שקיימת בעניין המרחק המינימלי חובת ההדדית, כלומר, לא רק תחנת דלק שמוקמת צריכה לשמור על מרחק של 40 מטר, אלא גם המבנה מצדו צריך לא להתקרב לתחנה.

למרות זאת, אומר עו"ד דורון כהן, המייצג את הדיירים במתחם, יש מקומות בארץ שבהם אושרה חריגה כזו, כי אחרת "הדיירים הם בעצם בני ערובה של תחנת הדלק. אפילו ממ"ד הם לא יכולים לבנות. יתרה מכך, מבני ציבור צריכים להיות מרוחקים 80 מטר מתחנת דלק, ויש כמה וכמה מקומות שבהם זה לא כך. למשל, מכללת שנקר היא במרחק פחות מ-80 מטר מתחנת דלק, ויש גם גן ילדים ברמת גן שהוא קרוב מזה".

דייר בפרויקט מוסיף: "לפי ההיגיון הזה, עשרות אלפי משפחות בישראל לא יוכלו לחזק את הבניין לפי תמ"א 38. במקומות אחרים התעלמו מתמ"א 18, וכך אישרו כמה וכמה פרויקטים של מגורים".

1,500 תושבים על ציר ז'בוטינסקי

כעת מבקשים הדיירים להגיש ערעור לוועדה הארצית. במכתב ששלחו באמצעות משרד עו"ד הרטבי-בורנשטיין-בסון ושות' ליו"ר הוועדה המחוזית, גילה אורון, הם טוענים כי "השלכות הרוחב של דחיית התב"ע הינן גדולות. מדובר באובדן הסיכוי לעשרות רבות של מיזמים לפינוי בינוי ולעיבוי בנייה במרכזי הערים בשל הקירבה לתחנות דלק, ואין לכך כל היגיון ואף טעם, בעיקר נוכח מצוקת הדיור הידועה, וכן נוכח רצון הממשלה עצמה לקדם מתחמי פינוי בינוי".

"לא פלא שיש מצוקת דיור, אם כל הזמן אומרים 'לא'", אומר עו"ד דוד בסון בכעס. "זה אבסורד, כי גם הבניינים וגם תחנת הדלק נבנו לפני תמ"א 18".

הדיירים צירפו למכתבם 24 דוגמאות למקרים שבהם המרחק מתחנת הדלק לא נשמר, ביניהם מגדלי הצעירים ופרויקט קרדן, סמוך לאולמי רסיטל, פרויקט השוק הסיטונאי ברח' קרליבך, ובניין ברחוב פלורנטין פינת נחלת בנימין ופרויקט נוסף בנתניה - כולם בסמוך מאוד לתחנת דלק.

על ציר ז'בוטינסקי לבדו מנו הדיירים חמש תחנות דלק, שמיקומן עלול לפגוע בשיפוץ של בניינים שבהם מתגוררים כ-1,500 תושבים.

הדיירים טוענים עוד שהמניעים לתמ"א היו אקוסטיים בלבד, ולא בטיחותיים, מכיוון שממילא ההגבלות הבטיחותיות החלות על תחנות דלק הינן כבדות ביותר, ומפגעי רעש, עם כל הכבוד, הם הצרה הקטנה של מי שמתגורר בבניין בן 60 שנה, שאינו עמיד בפני רעידות אדמה ואינו מצויד בממ"ד.

לטענתם של הדיירים כי תמ"א 38 נועדה לחזק בניינים מפני רעידות אדמה השיבה היועצת המשפטית של הוועדה המחוזית כי התמ"א "קובעת כי ניתן לאשר תוספות בנייה מכוחה, ככל שאינן עומדות בסתירה להגבלות בנייה שנקבעו בתוכניות מתאר ארציות אחרות", לשון המכתב.

"זה לא התחנות של פעם"

משה ריבק, טפסר בכיר (בדימוס) ומומחה בנושא בטיחות אש, לא סבור שהבטיחות היא הבעיה. "אפשר לראות כל דבר כמסוכן, גם צובר גז ליד הבית ומיכלית הגז שמביאה גז הם מסוכנים, אבל תחנות דלק של היום הן לא תחנות הדלק של פעם, האמצעים בטוחים יותר, המשאבות בטוחות יותר, המיכלים טמונים באדמה והמיגון לא נופל ממתקנים שפיקוד העורף דורש. הסיכון נמוך ממה שהיה בעבר. אבל, מצד שני - זה מה שהמחוקק קבע".

הדיירים, שמנסים לקדם את הפרויקט כבר משנות התשעים, מותשים: "חלק מהדיירים הם אנשים ממש קשי יום שמחכים לפרויקט הזה כדי לנשום אוויר", מספר דייר בפרויקט. "זה בין השיכונים הכי מאעפנים ברמת גן, זה מסתכל ומתיש. המדינה היא שרוצה לקדם את הפרויקטים האלה, אבל יד אחת רוצה לקדם ויד שנייה אומרת לעצור".

- מה הפתרון שאתם מציעים?

"אני חושב שהוועדה ארצית צריכה לקבוע שתמ"א 18 (תוכנית המתאר בדבר תחנות דלק) לא חלה על תחנות קיימות", אומר דייר אחר, "או להחליט שתמ"א 38 יותר חזקה ממנה, כדי שיוכלו לשפץ. הרי משרדים מותר לבנות ליד תחנת דלק, ומה ההבדל? גם עובדים במשרדים מריחים את הדלק. אני גם בטוח שבינתיים תהיה פה תנועה המונית של דיירים שיתמרמרו על זה".

מהוועדה המחוזית נמסר בתגובה: "תוכנית זו לא הוגשה למחוז תל אביב במשרד הפנים. עו"ד המייצג ככל הנראה את הדיירים באזור העלה את נושא המגבלות המוטמעות בתמ"א 18, ופנייתו נענתה על ידי היועצת המשפטית של המחוז, כלהלן:

"... אי החלת המגבלות מכוחה של התמ"א על בנייה חדשה בקרבת תחנות קיימות לא רק שאינה מעוגנת בתמ"א, אלא שיש בה כדי להנציח את המצב שביקשה התמ"א למנוע... לפיכך, תוכנית לפינוי בינוי תוכל להתאשר רק אם תעמוד במגבלת המרחקים שנקבעה (לרבות הקלה של עד 10%), אם תימצא מוצדקת".