התקנה שהתירה פיצול דירות הביאה דווקא לירידה בפיצולים

בדצמבר 2011 נכנסה לתוקף התקנה המאפשרת פיצול דירות, לאחר ששר הפנים אלי ישי חתם על הנוסח הסופי. התקנה, שזכתה גם להמלצה של המועצה הארצית לתכנון ובנייה, הופעלה כהוראת שעה התקפה לחמש שנים.

התקנה מאפשרת פיצול דירות גדולות ללא צורך בהיתר בנייה וללא צורך בתשלום היטל השבחה, כל עוד יחידות הדיור שנוצרו מחלוקת הדירה משמשת למגורי שוכרים שאינם קרובי משפחה של הבעלים. התקנה החדשה הגיעה לאחר שאלפי דירות פוצלו באופן לא חוקי, ולאור מלחמה מצד הרשויות המקומיות בתופעה. יש ערים שבהן אף ניתנו לפקחים סמכויות נרחבות שהתירו להם לבדוק חשד לדירה מפוצלת בלי צו בית משפט, והוקם מנגנון 'מלשינון', שבאמצעותו יכלו תושבים למסור לרשות מידע על פיצול דירה בלתי חוקי בטלפון ובמייל.

בדברי ההסבר לתקנת ההקלה למפצלים נכתב ש"מצוקת הדיור והמחסור החמור בהיצע דירות קטנות לשוכרים, מחייבים היערכות מידית למציאת פתרונות. הצפת השוק בקרקעות לבנייה אינה פתרון מידי. קיימות כיום בשוק עשרות אלפי דירות גדולות שאינן מושכרות, בין השאר עקב העובדה שלשוכרים אין אפשרות לממן החזקת דירה גדולה".

תקנת הפיצול החדשה גובשה בעקבות מחקר שערך משרד הפנים שתוצאותיו הצביעו על צורך בבניית דירות קטנות ברחבי הארץ. מהמחקר עלה כי חלה עלייה בגודל המרבי הממוצע של דירות שנבנו בעשור האחרון, מ-120 ל-200 מ"ר. בה בעת, רק 17% מהדירות שנבנו בעשור החולף הן בנות שלושה חדרים ומטה. המחקר התייחס גם להשפעת המחסור על שוק השכירות. נטען כי התייקרות בשיעור 40% בגובה שכר הדירה הממוצע, נובעת בין היתר ממגמת העלייה בשיעור משקי הבית הקטנים המונים בין דייר לשניים, שבמשרד הפנים מעריכים את חלקו מבין כלל משקי הבית בלא פחות מ-60%.

אין פיצולים ואין נתונים

האם התקנה עליה חתם שר הפנים אכן גרמה לשינוי המיוחל? מבדיקת "גלובס" בכמה רשויות מקומיות שבהן פיצול הדירות היה תופעה נפוצה ביותר, עולה תמונה מאכזבת: לא רק שהתקנה לא עודדה בעלי דירות לפצל את דירתם באופן חוקי, היא חידדה את חוסר הוודאות בתחום, הוסיפה הליכים ביורוקרטיים, וגרמה דווקא ירידה בפיצול הדירות.

הערים שנבחנו במסגרת הבדיקה היו תל אביב, ירושלים, רמת גן, גבעתיים ובאר שבע, והבדיקה חשפה מציאות תמוהה של חוסר בנתונים ברשויות המקומיות.

ההגדרה המתאימה למה שקרה בשנה האחרונה באזור המרכז בתחום היא כישלון גמור. בעיריית תל אביב סיפרו כי: "עד כה לא הוגשו לעירייה בקשות לפיצול דירות לפי החוק החדש". בעיריית גבעתיים מסרו: "עיריית גבעתיים לא קיבלה בקשות לפיצולי דירות, ולא הוציאה היתרים לפיצולי דירות". בבאר שבע המצב אמנם שונה, אולם גם שם התוצאה הסופית דומה: "עשרות בקשות הוגשו לפיצול חוקי של דירות אולם הבקשות לא עמדו בקריטריונים ואף היתר לא ניתן", נמסר מהעירייה.

יוצאת דופן לטובה מבין הערים היא רמת גן, שם סיפרו כי: "בשנים 2010-2012 נפתחו 11 בקשות לפיצול דירות. מתוכן ניתן היתר לארבע, ושאר השבע נמצאות בטיפול". אחרונה חביבה היא עיריית ירושלים שלמרות בקשות חוזרות ונשנות להתייחסות לנושא סיפקה את התשובה התמוהה שאין בידה הנתונים המבוקשים.

באשר לשאלה כיצד אוכפת העירייה את פיצול הדירות הקיים, שנעשה בצורה בלתי חוקית, ומה היקף התופעה, השיבו בעיריות: "העירייה פועלת בכל הכלים העומדים לרשותה לרבות התראות, תביעות משפטיות ושיתוף פעולה עם חברת החשמל על מנת לאכוף את החוק כנגד דירות מפוצלות שלא כחוק", נמסר מעיריית תל אביב.

בעיריית באר שבע הסבירו כי "עיריית באר שבע פעלה ופועלת ככל שניתן בנקיטת צעדים נגד בעלי נכסים המפצלים את דירותיהם בניגוד לחוק, באמצעות הגשת תביעות משפטיות, צווי הפסקת עבודה וקנסות כבדים". ברמת גן מסרו כי: "העירייה מעודדת חלוקת דירות בהיתר. על כל ביצוע חלוקה ללא היתר העירייה אוכפת החוק וכבר התקבלו אצלנו הרשעות וגזרי דין עם קנסות בעשרות אלפי שקלים".

בגבעתיים, שהפעילה בעבר מלשינון לדיווח על פיצול דירות, סיפרו כי: "במידה ומתקבלת בעירייה תלונה בגין פיצול דירה, יוצא מפקח לשטח, מתעד את החריגות ונשלחת התראה לחורגים. במקרה שהמצב לא הוחזר לקדמותו בזמן שהוקצב לכך, מועבר החומר לטיפול משפטי. לשם דוגמא, בית המשפט לעניינים מקומיים בגבעתיים גזר לפני כשנה קנס בסך 85 אלף שקל על תושב העיר בגין פיצול דירה שלא כדין".

מעיריית ירושלים נמסר: "פיצול דירה ללא היתר הוא עבירת בנייה, ובמקרים מסוג זה המחלקה לפיקוח על הבנייה מגישה כתבי אישום".

באף אחת מהעיריות לא ידעו לאמוד את היקף התופעה, מה שמעלה את השאלה כיצד פועלת העירייה נגד מפצלי דירות בלי להעריך את היקף הפיצול. כיצד ייתכן גם שרשות מקומית אינה יודעת כמה בקשות הוגשו למחלקת ההנדסה? הרי מי שמגיש בקשה מעין זו הוא צדיק בסדום שבחר ללכת בדרך החוקית, וראוי שפנייתו לא רק תיספר אלא גם תטופל במהירות האפשרית.

מהומה על לא דבר

פיצול דירות זוכה להתייחסות שונה ברשויות מקומיות שונות. בעיריית באר שבע, למשל, סיפרו: "בימים אלו מגבשת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה את מדיניותה בנושא פיצול דירות. המדיניות תתייחס בין היתר לפרמטרים הבאים: מלאי דירות קטנות בעיר, אזורי ביקוש, פתרונות חניה, היבטים עיצוביים וכיו"ב. פיצול דירה יאושר רק לאחר התייחסות העירייה לתמהיל הדירות המתקבל לאחר הפיצול והשתלבותן בסביבה וכי מוסדות הציבור, החינוך והתשתיות יתנו מענה לצרכים הנובעים מתוספת הדירות".

לעיריית גבעתיים, לעומת זאת, גישה המעידה על המשך המלחמה בתופעה למרות התקנה המקלה: "העירייה בכל מקרה אינה מעודדת פיצולים, שכן לדבר יש השלכות בנושא צפיפות, חניות, תשתיות וכו', וגבעתיים גם כך בין הערים היותר צפופות בגוש דן".

מיד לאחר פרסום התקנה, טענו גורמים בענף כי מדובר במהומה רבה על לא דבר. שנה אחר כך, הקולות לא השתנו: "אף שחלפה שנה מאז ששר הפנים אלי ישי הכריז על תקנה שתאפשר פיצול חוקי של דירות, הרי שבשטח אין לזה כלל ביטוי", מסבירה עו"ד ענת בירן, מומחית בדיני תכנון ובנייה. "כבר כשהתקנה יצאה הערכתי כי מדובר בתקנה בעייתית שכן היא מחייבת הסכמה של כל בעלי הדירות בבניין ומחייבת החלטה עקרונית לגבי אזורים שלמים, ולא מספיק אישור לבניין ספציפי. לכן, מה שנראה לכאורה כהזדמנות שניתנה בתקנות היא למעשה הוראה כמעט ריקה מתוכן".

בשטח, אומרת בירן, היצע הדירות רק קטן: "אין יישום של התקנה המאפשרת פיצול חוקי של דירות, ונמשך המרדף אחרי מי שפיצל את דירתו באופן לא חוקי. בתי המשפט מלאים בכתבי אישום נגד מפצלי דירות וועדות התכנון מחמירות עם המפצלים. יש תופעה שמוגשים כתבי אישום כנגד פיצולי דירות שנעשו לפני 50 ו-60 שנה. בשל ההתיישנות, לא ניתן להגיש כתב אישום בגין הפיצול אז מגישים כתבי אישום כנגד השימוש בדירה המפוצלת גם כנגד מי שקנה דירה שפוצלה בעבר והיא רשומה בטאבו".

"אני חושבת שפרסום התקנה על ידי שר הפנים אלי ישי הייתה גם הצהרת כוונות", אומרת בירן. "הממשלה ביקשה לעודד פיצולי דירות כחלק מהתמודדות עם מצוקת הדירות ועל מנת לתת מענה לצרכים שבשטח. אולם הצהרת הכוונות הזו לא חלחלה אל ועדות התכנון שיכולות לייצר מדיניות שתאפשר פיצולי דירות בתנאים מסוימים".

פחות עבודה לשיפוצניקים

וכשפיצולי הדירות מתמעטים, יש ענף אחד שמרגיש זאת היטב על בשרו. מדובר בקבלני השיפוצים, שהפיצול היווה חלק נכבד מהיקף עבודתם.

"התקנה החדשה לחלוקת דירות ודורשת חתימות של 75% מבעלי הדירות בבניין כדי לפצל את הדירה, סתמה את הגולל על ענף פיצול הדירות בישראל. פיצולי הדירות תפסו בעבר נפח של כ-10% מנפח ענף השיפוצים במרכז, ולכן הירידה במספר הדירות המפוצלות הביאה גם לירידה ניכרת בנפח הפעילות בענף השיפוצים. במקביל, תקנה זאת גרמה לעלייה של 10%-15% בשכר הדירה לדירות קטנות בחודשים האחרונים", כך טוען ערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים בישראל.

סיב מסביר שבתקופת השיא של פיצול הדירות הגיע היקפן באזורי הביקוש לכ-3,000 דירות, שפוצלו לכעשרת אלפים יחידות שגודלן הממוצע עמד על 20 מ"ר. "היחידות המפוצלות הושכרו לסטודנטים, למשוחררי צבא ולזוגות צעירים והורידו את מחירי שכר הדירה באזורי הביקוש.

"נכון להיום, הרבה בעלי דירות שחולקו בעבר משיבים את המצב לקדמותו מפחד הרשויות, בעיקר על רקע הפחד מהלשנות של השכנים. לפי הערכות של התאחדות קבלני השיפוצים 70% מהדירות המפוצלות באזורי הביקוש הוחזרו לקדמותן מפחד הקנסות הכבדים. בתי המשפט מחמירים בנושא פיצול הדירות ואף קנסו בעלי דירות בסכומים אסטרונומיים. קנס אחד אף הגיע ל-570 אלף שקל, על דירה ברחוב העלייה בתל אביב".

האם ייתכן שלא הוגשו בקשות לפיצול דירות פשוט מפני שהביקוש לדירות קטנות ירד בשנה שחלפה מאז נכנסה התקנה לתוקף? בהחלט לא. מנתוני אתר יד 2 המתייחסים לביקוש להשכרת דירות בנות 1-2 חדרים, עולה דווקא שחלה עלייה חדה בביקוש. למשל, אם בחודשים אוקטובר-דצמבר 2011 עמד מספר החיפושים לדירה קטנה ברמת גן על 1,624, בתקופה המקבילה השנה עמד המספר על 2,578, עלייה של 59%. בירושלים זינק המספר מ-22.7 אלף ל-38.6 אלף, עלייה של 26%. בבאר שבע זינק הביקוש ב-21% ובתל אביב ב-12%.

"קיימת עלייה משמעותית בחיפושים של דירות קטנות בערים הגדולות", אומר רועי שגב, סמנכ"ל פיתוח עסקי ביד 2. "זה נכון גם בדירות להשכרה וגם בדירות למכירה המציגות עלייה של עשרות אחוזים בביקושים. חשוב להבין שככל שהמחירים בתל אביב עולים, הפנייה היא לקהל מצומצם יותר, והביקושים זולגים לערי הלוויין".