משפחת גינדי מסתערת על בניינים ישנים במרכז הארץ

אחרי שיצאו לפני שנתיים עם הפרויקט הכי גרנדיוזי והכי מגלומני המוקם היום בישראל, פרויקט של "פעם במאה שנה" בלב העיר תל אביב, החליטה קבוצת גינדי השקעות לשנות כיוון. בשנים הקרובות, מצהירים האחים כפיר (יו"ר ומנכ"ל משותף) ומנור (מנכ"ל משותף) גינדי בשיחה עם "גלובס", החליטו להתמקד בתחום שעד אתמול נחשב לרצפת היזמות בענף הנדל"ן למגורים - ההתחדשות העירונית, בין אם בדרך של פינוי-בינוי מתחמים שלמים ובין אם בדרך של פרויקטים לפי תמ"א 38, תוכנית המעניקה זכויות בנייה נוספות לבניין בודד, בתמורה לחיזוקו מפני רעידת אדמה.

מנור: "פתאום זיהינו היצע אדיר של קרקעות בכל אזורי הביקוש שרק חלמנו עליהם. לא בקצוות, אלא בלב אזורי הביקוש. ואלה פרויקטים שמתפתחים, מתחילים תמ"א 38 מבניין אחד ומהר מאוד זה מתפתח ל-4, 5, 10 בניינים במתחם. אלה בניינים קטנים, אבל במכפלות גדולות אתה מגלה אותה תוצאה כמו הפרויקטים הענקיים שלנו בת"א.

"כל עוד מדובר בבניין של 12 דירות, זה באמת לא מעניין אותנו. אבל ברגע שבזמן קצר אנחנו יכולים ליצר כמה עשרות בניינים, אז זה כבר מסה. ובסך הכול המכירה קלה, השיווק קל והבנייה קלה. יש לנו למעלה מ-100 דירות למכירה מיידית, באזורי ביקוש, ואלה גם הדירות הגבוהות והיקרות בכל בניין".

- הבעיה היא שזיהיתם את הטרנד די אחרונים.

כפיר: "אנחנו עובדים על זה בשקט למעלה משנה וכבר יש לנו ארבעה בניינים חתומים, שניים ברמת גן ושניים בקרית אונו. מפנים 12-20 דיירים בבניין ובונים פי שלושה מזה. זיהינו שדיירים היו מאוד מאוד שמחים להיות חלק ממשפחת גינדי, ובשבילנו להחתים את הדיירים היה הדבר הכי פשוט בכל התהליך. ההיצע עצום ואנחנו מעריכים שאפשר בזמן קצר להגיע לרמה של 100 פרויקטים".

- בעוד שנתיים מהיום, כמה דירות יש לכם בתמ"א 38?

מנור: "אנחנו מעריכים שכבר יהיו לנו בין 20 ל-40 בניינים, ובכל בניין בערך 30 דירות. כלומר, סדר גודל של אלף דירות חדשות בעוד שנתיים.

"ההתפשטות מדהימה. ברמת גן לקח לנו קרוב לשנה להחתים את כל הדיירים. איך שגמרנו פנינו לבניין הצמוד, ואותו סיימנו בשבועיים-שלושה. אותו בניין, כמעט אותו מגרש".

- מה יהיה שיעור הרווחיות?

"מעל הממוצע. מעל המקובל בענף והסיכון נמוך. הבניינים קטנים ומבחינת המכירות אני לא רואה שום בעיה למכור באזורי ביקוש 20 דירות".

בגינדי מדגישים כי הם מעדיפים ללכת על פרויקטים לפי תמ"א 38/2, המאפשרת להרוס את הבניין ולבנות אחר במקומו. זאת, במקום התמ"א הרגילה (38/1), שהעניקה זכויות נוספות לבניית דירות חדשות מעל הבניין הקיים.

מנור: "בסופו של דבר זו עסקת קומבינציה. צריך להגיע להסדר עם בעלי הקרקע. ומדובר על קומבינציה באחוזים טובים, פחות מ-40% לבעלי הדירות, שזה יפה".

- ומה היתרון היחסי שאתם מביאים לשוק הרווי הזה?

"דיירים מעדיפים יזם שיש לו קבלות, לא יזם חדש שנכנס לשוק ומספר סיפורים".

להרוס ולבנות

במקביל מנסה גינדי השקעות להיכנס גם לתחום הפינוי-בינוי, המורכב בהרבה. ב"מתחם הצעירים" ברמת השרון מתכוונת החברה לפנות 100 דיירים הגרים בשיכונים הישנים, כדי לבנות 430 דירות. בנוסף מתנהלים כעת כמה משאים ומתנים על פרויקטים נוספים, בעיקר ברמת השרון, במטרה להגיע לאלף דירות פינוי-בינוי בתוך שנים ספורות.

מנור: "הישראלים עדיין רגילים לחשוב על שכונה חדשה, תב"ע (תוכנית בניין עיר) חדשה. אנחנו לא אוהבים פנטזיות וספקולציות על תב"עות. עכשיו יש לנו את הדיבורים על חריש, 10-15 אלף יח"ד חדשות. זה באופי של הצרכן הישראלי, להמציא משהו חדש-חדש. אבל בסופו של דבר, אנחנו לא נוכל להמציא קרקעות. תחשוב כמה דירות חדשות יכולות להתווסף לשוק, רק ברמה של שכבות, מעל כל השכבה הישנה של הבניינים ברמת גן ובקרית אונו. אלה כמויות עצומות".

כפיר: "בת"א מדברים על 600-700 בניינים שמתאימים לתמ"א 38. תחשוב על 12 או אפילו 15 דירות בבניין, זה עוד עשרת אלפים דירות רק בתל אביב. ומדובר על מחזורים קצרים - פרויקטים של שנה וחצי. אני חותם מול הדיירים ותך שלושה חודשים מתחיל לבנות.

"לתמ"א 38 יש יתרון, שיש לה מגבלה ברורה שקבע המחוקק. בניגוד לפינוי-בינוי, שם המגבלה היא קצת יותר רחוקה, כאן יש תוספת מותרת של 25 מ"ר לכל דייר וזהו, עד שם ניתנים הפטורים ויש רף עליון. אם זה מחזיק מים אתה יוצא קדימה, אם לא - אז לא, אבל הסחיטות פה מצד הדיירים הן מוגבלות".

- ומהן גבולות הגזרה שלכם?

מנור: "כל אזורי הביקוש רלוונטיים. פתח תקווה זה כבר גבולי. אנחנו מדברים על האפשרות למכור דירה חדשה ב-1.4- 1.5 מיליון שקל כדי שזה יעבוד".

- קשה להשיג מהבנקים מימון לתמ"א 38.

מנור: "הבנקים כבר מבינים שהסיכון נמוך מאוד. הבניין קטן ויש מול הקרקע שעבודים. זו עסקת קומבינציה, עם רווחיות גבוהה יחסית".

כפיר: "כמובן שבכל ליווי, התנאי של הבנק מותנה בפרי-סייל מסוים. כאן אנחנו מדברים על 15% מכירות לפני שיוצאים לדרך ולנו אין בעיה מהסוג הזה. אבל שחקנים אחרים, בינוניים ומטה, להם יש באמת בעיה להשיג ליווי לפרויקטים, כך שלנו היום יש יתרון יחסי גם במכירות, גם בייזום וגם באהדה הגדולה מצד כל הבנקים".

- וגינדי השקעות כבר לא מחפשת קרקעות?

"אנחנו כן מחפשים, אבל אנחנו אוהבים את אזורי הביקוש, ובאזורי הביקוש אין לי קרקע ואני לא יודע להבטיח אלף דירות. פה, בתמ"א 38, זו רק שאלה של טיפת חריצות. טיפה. הפוטנציאל הוא ל-100 אלף דירות באזורי הביקוש. זו אכן נישה, אבל רחבה מאוד, וזו מכירה קלה. אנשים רוצים לגור במשבצת מסוימת ויש אזורים שלא טופלו בכלל".

"אין בעיה שלחברה יהיו ארבע התמחויות: מגה-פרויקטים, ייזום מסחר, עסקאות בוטיק של התמ"א ופינוי-בינוי. לכן, גם היום אנחנו בוחנים פרויקטים חדשים, אבל צריך להסתכל על השוק. אם למשל בראש העין פתאום מפציצים בעשרת אלפים יחידות דיור חדשות, אז אתה נמצא בסיכון גדול. גם אם נשלם רק 200 אלף שקל לקרקע לדירה, כשיצאו עשרת אלפים יחידות דיור ערך הקרקע ירד לאפס בגלל התחרות. ואם אתה בשדה של בניין אחד בלב תל אביב, אז יש מחיר של בניין אחד בלב תל אביב".

"מגדלים זה לא להיט גדול. אין להם בכלל שוק"

פרויקט הדגל של גינדי השקעות, אליו נכנסו ב-2010 בשותפות עם האבא משה והדוד יגאל גינדי ורבוע כחול נדל"ן בהשקעה של כ-1.5 מיליארד שקל, הוא כמובן "גינדי תל אביב", שמחליף את מתחם השוק הסיטונאי במשולש קרליבך, החשמונאים ומנחם בגין. המתחם יכלול בשלב הראשון קרוב ל-800 דירות ב-11 בניינים, וקניון בן 30 אלף מ"ר.

מנור: "נותר לנו סדר גודל של 80-85 דירות מתוך 777 דירות בפרויקט, ואנחנו עכשיו ערב קבלת היתר בנייה. קרוב ל-50% מהכספים כבר שולמו. גם בקניון אנחנו בביקושי יתר, למרות הקרבה לעזריאלי. תל אביב זה תל אביב. אש".

רק שהשלב השני, הכולל ארבעה מגדלים בני 45 קומות עם 300 דירות בכל אחד, עדיין מתעכב. תנובה, בעלת המניות העיקרית במתחם, תכננה כבר כמה פעמים לשווק את הקרקע, אולם תנאי השוק שכנעו אותה לסגת ולהמשיך להמתין.

מנור: "זו סחורה קשה. בניינים נורמליים, של 14 או 15 קומות, אפשר היום למכור. אבל למגדלים אין בכלל שוק".

- מה ההבדל הגדול?

"11 בניינים של 14 קומות זה פרייס-לס במרכז העיר. 50 קומות - עם כל החסרונות במגדל גבוה, ודאי כשמדובר במגדל שמן עם 300 דיירים בבניין - זה לא סחורה קלה.

"מגדלים זה לא להיט גדול. 'פארק צמרת' זז מאוד לאט, המגדלים של אקירוב זזו לאט. אין מספיק עשירים לכולם. יש 300 דיירים שיגורו במגדל אחד וישלמו כל אחד 2 מיליון דולר על דירה? אתה יודע מה זה 300 קונים?"

- אבל תנובה צריכה למכור את הקרקע.

"הם יצטרכו להוריד את המחיר משמעותית".

כפיר: "1,200 דירות זה כמעט כמו כל 'פארק צמרת'. ופארק צמרת משווק במשך 15 שנה ועדיין לא נגמר. זו מאסה לא נורמלית. זה שלושת האקירובים אחד על השני".

- זו צלקת בלב המתחם. תוכלו לחיות בלי המגדלים?

מנור: "זו קרקע נפרדת, חלקה נפרדת, דיפנו את המקום ועכשיו זה משמש כמגרש".

- נמרודי מדבר עכשיו על מגדל יוקרה במקום בית מעריב, בסמוך אליכם. מריחים תחרות?

כפיר: "הכול חלומות באוויר. זו תב"ע שלא קיימת וגם לא תהיה. חניות לא יהיו לו שם והמגרש מאוד קטן".