עושים סדר: תקן חדש יקבע כדאיות ורווחיות בפינוי-בינוי

מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים תחשוף השבוע תקן חדש הקובע לראשונה כללי שמאות בפרויקטים של פינוי-בינוי. מטרת התקן החדש היא לתת לראשונה בידי ועדות התכנון כלי אמיתי לבדיקה והערכת ההיתכנות הכלכלית לביצוע פרויקט התחדשות עירונית ולמנוע את הבלבול הקיים כעת - כאשר כל צד מציג הערכות משלו להיתכנות ולרווחיות של פרויקטים, מה שכמובן מקשה על המו"מ בין היזם לדיירים ולרשות המקומית.

"תוכנית פינוי-בינוי כרוכה במתן זכויות נוספות ליזם והקלות שונות הניתנות לו במסגרת החוק", מסביר השמאי עדי צביקל, חבר במועצת השמאים שאישרה את התקן החדש. "למרות ההקלות הקיימות, הנקודה החשובה ביותר היא שליזם יהיה כדאי מבחינה כלכלית לבצע את הפרויקט. כעת, התקן החדש קובע לראשונה כיצד לעשות את התחשיב השמאי שיוכל לזהות אם לפרויקט היתכנות כלכלית או לא. היום תוכניות רבות של פינוי-בינוי נשארות על הנייר בדיוק מסיבה זו - כשהן מסתברות כלא כלכליות".

התקן החדש יחול על פרויקטים למגורים וגם על פרויקטים בתחום המסחר, המשרדים והמלאכה והוא כולל שלושה חלקים מרכזיים: הוראות לביצוע שומה לצורך בדיקת כדאיות כלכלית, בדיקת התמורות לבעלי דירות אופיניות בעסקת פינוי-בינוי ובדיקת הכדאיות הכלכלית של התמורה בגין דירה במקבץ.

"התחשיב השמאי כלכלי נועד לבחון אם כמות היחידות וזכויות הבנייה בתוכנית המוצעת מהוות תמריץ ראוי ליזם לביצוע העסקה", כך מתוך התקן, "במקרה שבו מסקנת השומה הינה כי התוכנית המוצעת אינה כדאית מבחינה כלכלית, יקבע השמאי באילו תנאים התוכנית תהיה כדאית".

התחשיב האמור יכלול פרוגרמה תכנונית, אומדן תקבולים, התייחסות לעלות הקמת הפרויקט (הישירה והעקיפה), עלות התמורות לבעלי הדירות, הוצאות מימון, רווח היזם ועלויות מיסוי. נקודה מעניינת היא התייחסות התקן לנושא הרווח היזמי בפרויקט: "רווח יזמי מבטא גם את התמורה הראויה המגיעה ליזם עבור הסיכון שהוא לוקח על עצמו, וכן את הפסד התשואה האלטרנטיבית להונו העצמי".

רווח של 30%

פרויקט פינוי-בינוי מבוצע בהיקפים גדולים, מתמשך זמן רב ויש בו מרכיבי סיכון שאינם אופייניים לפרויקטים אחרים. לפיכך, רמת הסיכון ואי הוודאות הגלומים בו גדולים. התקן קובע כי "רווח יזמי מקובל בשלב של הכנת התוכנית מוערך ב-25%-30% מכלל העלויות הצפויות. מצא השמאי כי הרווח היזמי גבוה/נמוך מהרווח היזמי המקובל יחווה את דעתו האם הרווח היזמי סביר וינמק את החלטתו".

התקן גם מתייחס לרווח היזמי הצפוי ליזם לאחר אישור התוכנית ומציין שרווח ראוי בשלב האמור (ללא הוצאות מימון) יעמוד על 20%-25%.

צביקל מסכם ואומר כי: "עד היום לא היה תקן ולא נקבעו כללים ולמעשה כל אחד עשה מה שרצה. התקן הזה עשוי להוביל ליציאה לדרך של פרויקטים בתחום".

התיקון החדש תקף רק מרגע אישורו ולכן ניתן יהיה ליישם אותו רק על תוכניות שעד כה טרם נידונו בוועדות התכנון. עוד נקודה חשובה היא שמדובר בתקנה שמאית שאיננה מחייבת, אולם ועדות התכנון יקבלו הנחיה לפעול על פיה.