החיבוק של שדה דב

קשה לספור את המלצות הוועדות המיוחדות והחלטות ממשלה העוסקות בפינוי שדה דב מצפון ת"א. מנכ"ל משרד ראש הממשלה, הראל לוקר, הצהיר לפני שבועות אחדים על פינוי השדה לטובת "מאות אלפי דירות" ואולי הגזים קצת במספרים. בסוף אוקטובר קיבלה הממשלה את המלצות צוות ההיגוי הבינמשרדי, והחליטה (שוב) לפנות את השדה עד 2018. על הקרקע ניתן לבנות 12-27 אלף דירות, תלוי כמובן בצפיפות.

לתכנן את התב"ע מחדש

הבעיה העיקרית שמציב שדה דב היא מגבלת הגובה של הבנייה מסביב, עד 10 קומות, בגלל מסלול הנחיתה-המראה הקרוי "קונוס הנחיתה". השפעת מגבלת הגובה משפיעה על האזור שממזרח לכביש מס' 2 (דרך חיפה), אבל ההשפעה הדרמטית היא על רצועת קרקע מהנחשקות במדינה: שדה דב עצמו, הגוש הגדול, תוכנית 3700 בין המשך רח' קק"ל להמשך כביש 5, ובחלק הצפוני האזור בשליטת עיריית הרצליה (מדרום לפארק ההיי-טק).

אם אכן יש ביטחון בכך ששדה דב יועתק, צריך לתכנן מחדש את כל הרצועה הזו. את קרקעות שדה דב עצמו ואת השטח השייך להרצליה אפשר לתכנן מחדש, אולם בקרקעות הגוש הגדול הבנייה כבר החלה על יסוד תב"ע הכפופה למגבלות הגובה.

הבעיה החמורה, הממחישה במלוא החריפות את בעיית קבלת ההחלטות ויישומן, היא עם השטח של תוכנית 3700. מדובר בכ-2,000 דונם לאורך שלושה ק"מ, עם כ-3,000 בעלי קרקע ויורשיהם. לאחרונה אושרה על קרקע זו תב"ע ל-10-12 אלף דירות בגודל 100 מ"ר בממוצע, מלון, 200 אלף מ"ר תעסוקה ופארק גדול. בתב"ע הזו, בתכנון עופר קולקר ממשרד קולקר-אפשטיין, הצפיפות ברוטו היא של כ-5 יח"ד לדונם. לשם השוואה, במתחמי המגורים הגדולים בתל אביב, כמו דרום הקריה והשוק הסיטונאי, מדובר בצפיפות של 14-16 דירות (גדולות) לדונם. אם כך, רק לפי המקובל בעיר ניתן לבנות לא 10 אלפים דירות, אלא 30 אלף דירות על הקרקע הזו.

אם אפשר להעצים את הזכויות בכל רצועת החוף הזו, שבין שדה דב להרצליה, אפשר לדבר אפילו על בניית 100 אלף דירות.