המשנה ליועמ"ש: צריך מוסד תכנון שיתעסק רק בפינוי-בינוי

"ההליך התכנוני של פרויקט פינוי בינוי הוא מסובך במיוחד. התוצאה היא שההליך נמשך רב זמן יותר מהרבה תוכניות אחרות. צריך שיהיה מוסד תכנון שזה העניין שלו ולא סרח עודף למוסד שמתעסק בתוכניות נוספות כבישים, מחנות וכו'. צריך מוסד תכנון שקם בבוקר והולך לישון בערב כשהוא חושב על תכניות פינוי בינוי". כך אמרה היום המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד שרית דנה, בפאנל שעסק בתחום ההתחדשות העירונית בכנס השנתי של לשכת שמאי המקרקעין המתקיים באילת.

לדברי דנה, "זה יעשה טוב להליך התכנוני. בהצעת חוק תכנון והבנייה יש ועדת משנה ייחודית ובלעדית לנושא פינוי בינוי. היא תקבל את התוכניות וההתנגדויות ושם יסתיים הדיון בלי עררים, בלי מליאה, בלי ועדות נוספות. הרפורמה מתעכבת ולכן הדבר הזה גם. אנחנו מנסים לקדם את זה עוד לפני הבחירות. מוסד מתמחה בעל מלוא הסמכויות והכוחות יעשה שינוי בתחום. החוק צריך להגדיר גם את לוחות הזמנים של הוועדה".

בפאנל השתתפו גם קלרה צברגל, מנהלת סקטור נדל"ן בבנק הפועלים, סמיר מצלאווי הבעלים של חברת מצלאווי שביצעה פרויקטים של פינוי בינוי בקריית אונו וכפר סבא, טל אלדרוטי השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, יוסי נשרי ראש עיריית קרית אונו, עו"ד ענת בירן מומחית בדיני התכנון והבנייה ואומיד סולימני שמאי מקרקעין יו"ר הוועדה לענייני צעירים בלשכה.

עו"ד דנה התייחסה בדבריה גם לתקן השמאי החדש אותו אישרה מועצת השמאים בשבוע שעבר כפי שנחשף ב"גלובס": "יש חוסר אמון בין היזם לוועדה התכנונית. ובין הדייר ליזם. היזם רוצה מכפיל מסויים והוועדה רוצה שירוויח פחות. לכן ניסינו לייצר אמת מידה אובייקטיבית לכדאיות פרויקט. השמאי אמור למלא את החלל הזה ולייצר חוות דעת אובייקטיבית שתעזור לבנות את האמון הזה. היזמים לא ממהרים להשתמש בשמאי פינוי בינוי אבל עם הזמן הנושא יכנס יותר ויותר לשימוש".

יוסי נשרי, ראש עיריית קריית אונו, אמר: "אני חושב שהוועדות המקומיות צריכות לקבל את הסמכויות מהוועדות המחוזיות. צריך למצוא את הדרך להוריד את החסמים, לפעול במהרה ולקדם את הפרויקטים. הקשיים הבירוקרטיים קיימים בעיקר בשילוב בין הרשות המקומית, התושבים והממסד. התחדשות עירונית מחייבת שיתוף פעולה משמעותי עם כל הגורמים. אם הרשות המקומית תגדיר את תפקידה כמעודדת הפרויקטים האלה והתהליכים יתקצרו דרך הוועדה המקומית. במקביל, יש לממשלה תפקיד בעידוד הרשויות ובתקצוב פרויקטים כאלו".

"פרויקטים של פינוי בינוי צריכים להיות מוגדרים כפרויקטים לאומיים ולהיות מנוהלים על ידי המדינה. זה הביטחון של האנשים, העתיד שלהם", אמר סמיר מצלאווי, בעלי חברת מצלאווי שביצעה ואיכלסה פרויקטים של פינוי בינוי בכפר סבא וקריית אונו. "בכל עיר ניתן להוסיף 4,000 יחידות דיור לפחות באמצעות פינוי בינוי, תוך הבטחת העתיד והשקט של הדיירים. זה אינטרס של הממשלה. יש להקים רשות של פינוי בינוי שתהיה מורכבת מנציגי משרד השיכון, האוצר, הפנים, מתכננים, שמאים ואנשי מקצוע נוספים. המדינה צריכה לעודד פרויקטים בפריפריה של פינוי בינוי כי מחירי המכירה נמוכים וכמות יחידות הדיור הנדרשת להצלחת הפרויקט היא מעל ומעבר למה שניתן לאשר. הנושא הזה דורש טיפול מיידי על ידי המדינה כדי להפוך אותם לכלכליים וכדאיים. גם כאן המדינה צריכה לתת את הדעת על הקלות במיסוי והקלות נוספות".

עוד הוסיף ואמר מצלאווי כי "המדינה מדברת על הנושא כבר הרבה זמן ולא עושה כמעט כלום. המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד דנה, אמנם עושה ועושה טוב, אבל זה לא מספיק. את האנשים בשטח מעניין מה נותנים להם ביד. אם לא תתנו ליזמים לזרום זה לא יצליח. תבדקו את היזמים, תקימו רשות, המדינה תרוויח".

קלרה צברגל, מנהלת סקטור נדל"ן, בנק הפועלים, ציינה כי "הזמן שלוקח להוציא את הפרויקטים של פינוי בינוי לפועל משפיע על היכולת שלנו כמערכת בנקאית לתת ליווי, אשראי וסיוע. תקנות בזל 2 של בנק ישראל אנחנו מאשרים פרויקט ובאותה עת מקצים הון לאותו אישור. אם זה עולה לנו זה עולה ליזם. לא סביר שהוא, מעבר לעלויות שכבר יש לו הוא יתחיל לשלם גם לבנק. מכאן יוצא שהוא מתחיל בלי הבנק ומקווה שכאשר הוא יגיע הבנק יאשר. ואז הם מגיעים לבנק בשלב מאוחר של הפרויקט ונתקלים בקשיים ובחוסר התאמות בין התקציב הצפוי למצוי".

עו"ד ענת בירן, מומחית בדיני תכנון ובנייה המקדמת כיום מספר פרויקטים בתחום פינוי בינוי התייחסה גם היא בפאנל לתקן החדש של משרד המשפטים לקביעת כללי שמאות בפרויקטים של פינוי בינוי. לדבריה, בתקן מוצע לא להתחשב בתוספות בניה ללא היתר לצורך חישוב השטח לו זכאי הדייר במסגרת פרויקטי פינוי בינוי.

"אני חושבת שזה יקשה את קידום הפרויקטים בעיקר את הפרויקטים שנבנו בבנייה ישנה ויש שם תוספות בניה רבות חלקן בנות עשרות שנים", אמרה בירן. "דייר שסגר מרפסת לפני 30 שנה ויש לו היום דירה בשטח של 50 מ"ר לא יסכים לפינוי בינוי אם יציעו לו שטח שאינו משפר את שטח הדירה הפיזית בה הוא מתגורר היום. אמנם יש כאן בעיה מוסרית, אנו לא רוצים לעודד בניה לא חוקית אבל לדעתי נחוצה כאן גמישות, בעיקר בהתייחס לעבירות שנעשו לפני עשרות שנים ואין לגביהם צווי הריסה. לכן, אחד הפתרונות יכול להיות קביעת השטח לפי תשלומי הארנונה שמשולמים בפועל "