מה קורה במכרזי דיור בר-השגה בראש-העין וברעננה?

לפתע, בלי שהרגשנו, נכנסנו לתקופה סוערת ומיוחדת במינה בתולדות הבעיה הכאובה של דיור בר השגה, נושא שיהיה במרכז מערכת הבחירות לכנסת:

שלשום היו אמורות להיסגר תיבות המכרזים של שני המכרזים החשובים ביותר בתחום של דיור בר השגה: מכרז "מחיר למשתכן" בראש העין ומכרז ברעננה להשכרה בשכ"ד מפוקח. ברגע האחרון הוחלט על דחייה של כשבועיים, מה שמעיד על בעיות במכרז: הערכת קרקע לא נכונה, אי ודאות אצל הקבלנים והיענות נמוכה למכרזים. ואולי מדובר בחשש מבג"ץ.

היום (ג') יתחיל בבית המשפט לעניינים מנהליים בירושלים דיון בעתירה של הקואליציה לדיור בר השגה. בלב העתירה, שהוגשה באמצעות עו"ד גיל גן מור, עומדת מדיניות מערכת התכנון להקצאת דיור בר השגה במסגרת תוכניות המקודמות על ידי הוד"ל (ועדת דיור למגורים). מסלול התכנון בוד"ל אמור לקצר את יישום הפרויקטים.

בהצהרות הממשלתיות שניתנו בתגובה למחאת הדיור קיבלו הוד"לים סמכות להקצות בכל פרויקט יחידות לדיור בר השגה. הוד"ל אישר 6,995 יח"ד, קידם שתי תוכניות גדולות בין היתר במלחה ובמשואה, אבל לא הקצה במכרזים אלה אף יחידת דיור לדיור בר השגה במחיר מפוקח, ונגד זאת הוגשה העתירה.

השבוע בעליון

האם סמכות הוד"ל היא אות מתה בחוק, או שחובה על מוסדות התכנון להקצות דיור בר השגה בכל פרויקט המקודם בוד"ל? להחלטה בעתירה המינהלית יש חשיבות רבה בנוגע לעתיד הפרויקטים לדיור בר השגה.

ביום ד' הקרוב ייערך בבית המשפט העליון הדיון הראשון בעתירה החברתית החשובה ביותר בתחום הנדל"ן והצדק החלוקתי, מאז בג"ץ הקשת המזרחית והקרקע החקלאית.

לבג"ץ הוגשו ארבע עתירות, נגד ראש הממשלה בנימין נתניהו, שר האוצר יובל שטייניץ, שר השיכון אריאל אטיאס ומינהל מקרקעי ישראל. העותרים מתנגדים לקריטריונים לזכאות לדיור בר השגה, שאותם העביר שר השיכון אטיאס במועצת מקרקעי ישראל (ראה מסגרת). העותרים הם התנועה לאיכות השלטון, ח"כ פאינה קירשנבאום מ"ישראל ביתנו", המרכז לפלורליזם יהודי ועיריית רעננה, בראשות נחום חופרי (מועמד ברשימת העבודה לכנסת). הקואליציה לדיור בר השגה ביקשה להצטרף לדיון בבג"ץ, כ"ידידת בית המשפט".

הדיון בבג"ץ בארבע העתירות עוסק במה שיש בקריטריונים - ובמה שאין בהם, בשני עניינים.

העותרים טוענים נגד הקריטריון שהתקבל שלפיו ניתנת עדיפות גדולה למספר שנות הנישואין, קריטריון הנותן עדיפות מובהקת לחרדים.

הטענה העיקרית השנייה היא על מה שאין בקריטריונים: עיקרון "מיצוי כושר השתכרות", שלפיו אדם צריך להראות שעשה את מה שביכולתו כדי להשתלב במעגל העבודה ולהתפרנס.

ענין זה עמד במוקד של מחלוקת ציבורית מאז פורסמו המלצות ועדת טרכטנברג, אשר המליצה שמיצוי כושר השתכרות יהיה קריטריון סף לזכאות, או לפחות קריטריון של העדפה. הוועדה המליצה על כושר השתכרות של בני זוג בשיעור של 125% משרה, אולם השר אטיאס ומועצת מקרקעי ישראל התעלמו מהמלצה זו. ראש הממשלה נתניהו הבטיח דיון בממשלה בנושא, אולם דיון כזה לא נערך, משיקולים קואליציוניים.

בראש הרכב השופטים בעתירה בבג"ץ תשב המשנה לנשיא מרים נאור, ולצדה השופטים יצחק עמית ואורי שוהם. לא בטוח שיינתן צו על תנאי או צו ביניים, שיעצור את שיווק המכרזים.

בעיה בראש העין

ראש העין: בתחילת אוגוסט פורסם מכרז "מחיר למשתכן", לבניית 1,202 יח"ד ב-12 מתחמים, מתוכן 600 יח"ד יימכרו לזכאים לפי הקריטריונים. ההנחה על מחיר הקרקע היא של 50% והקבלן מתחרה על המחיר הנמוך למ"ר בדירות הזכאים.

המכרז מעורר בעיה מיוחדת במינה: התב"ע של עיריית ראש העין היא של דירות בגודל 140 מ"ר, אבל ב"מחיר למשתכן" באזור המרכז מותר לשווק לזכאים דירות שאינן גדולות מ-100 מ"ר.

"זהו מהלך לא מקצועי המוכיח שמשרדי הממשלה עובדים בשלומיאליות ואינם מחוברים לשטח", אומר ראש העירייה משה סיני. "המכרזים האלה לא ישימים וספק אם יצליחו, וייתכן שלקבלנים יש אפילו עילה לתביעות. גם אם אקטין את הדירות לזכאים מ-140 מ"ר ל-100 מ"ר, נצטרך להגדיל את הדירות האחרות ל-180 מ"ר ויותר, וייווצרו כאן דירות ענק שאיש לא יקנה. התרעתי בפני משרד השיכון, אבל ללא הועיל. הקריטריונים לזכאות מופנים לאוכלוסיות מסוימות מאוד ואינם מתאימים ל-99% מתושבי העיר שלי, כך שאין לי יכולת לתת העדפה לבני המקום. אני מקווה שבג"ץ יתקן את הקריטריונים".

מכרז מוזר ברעננה

רעננה: זהו למעשה המכרז המסקרן ביותר בתחום של דיור בר השגה. מסגרת המכרז היא 238 יח"ד, מתוכן יוקצו 60 דירות לזכאים, והיתרה תושכר בשוק החופשי. לפי הצהרת משרד השיכון, תושכר דירת 85 מ"ר במחיר קבוע במכרז של 3,570 שקל לחודש, דומה למחירי השוק לדירות שלושה חדרים.

ברעננה התרחש דבר מוזר: עיריית רעננה, שבה נערך המכרז החשוב הזה, עתרה בעצמה לבג"ץ נגד הקריטריונים של הזכאות לדיור בר השגה. הטענה העיקרית של ראש העיר חופרי היא, שמלבד הפגמים בקריטריונים, שיטת המכרזים אינה מאפשרת לו לתת עדיפות לבני רעננה.

במסגרת החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1248 שאותה העביר שר השיכון אריאל אטיאס, נקבעו שני מסלולים של פרויקטים להשכרה, שיש בהם הקצאה לזכאים לדיור בר השגה. גודל הדירות בפריפריה יהיה עד 120 מ"ר ובמרכז עד 100 מ"ר.

מסלול א': מדובר במתחמים במודיעין ל-164 יח"ד בשני מתחמי משנה, בירושלים ל-130 יח"ד, בבאר שבע ל-318 יח"ד בארבעה מתחמי משנה, ובכפר סבא ל-24 יח"ד.

מחיר הקרקע במכרז יהיה קבוע ויעמוד על 30% משומת השמאי הממשלתי. המשתתפים במכרז יתחרו על גובה שכר הדירה המפוקח למ"ר לזכאים. מחיר השכירות , כולל תשלום לחברת תחזוקה של היזם, יוצמד למדד ותותר העלאה של 1% בשנה. גודל הדירות המקסימלי לזכאים במכרז יהיה 100 מ"ר במרכז ו-120 מ"ר בפריפריה.

הזוכה במכרז רשאי למכור מיד 40% מהדירות בפרויקט. 20% מהדירות יושכרו במחירי השוק, ו-40% מהדירות יושכרו במחיר מפוקח לזכאים. כלומר, רק מיעוט של הדירות מופנה לטובת דיור בר השגה.

משרד השיכון יפקח על קיום תנאי החוזה. תקופת השכירות המינימלית היא שלוש שנים, עם אופציה לשוכר להאריך עד 10 שנים. בתום 10 שנים יוכל היזם למכור את כל הדירות.

מסלול ב': זהו המסלול שהאוצר מעדיף, והוא מזמין מעורבות של מוסדיים וקרנות פנסיה. ההנחה באוצר היא שהיזם יזכה לתשואה של 6%-6.5% נטו, יותר מתשואת אג"ח מדינה ל-30 שנה.

במתווה הדיור להשכרה במסלול ב', המבחן הגדול הוא כאמור הפרויקט ברעננה ל-238 יח"ד. בהמשך מתוכנן פרויקט ל-42 יח"ד בראשון לציון.

במכרז יתמודדו המציעים על מחיר הקרקע עבור דירות הנמכרות בשוק החופשי, בלי מחיר מינימום. השימוש בקרקע למטרת השכרה יהא לפחות 10 שנים, שבסופן ניתן יהיה למכור את כל הדירות. במכרזים גדולים יחסית, שבהם במתחם המשווק יהיו לפחות 100 יח"ד, יהיה ניתן למכור את כל הדירות כעבור 20 שנות השכרה.

הזוכה במסלול ב' יוכל להשכיר בשוק החופשי 75% מהדירות, ורק 25% יושכרו בשכר דירה מפוקח לזכאים. מחיר השכירות, כולל תשלום לחברת תחזוקה של היזם, יוצמד למדד ותותר העלאה בשיעור 1% בשנה.

בזבוז משאבים

מינהל מקרקעי ישראל יקבע את גובה המחיר המפוקח. זוהי משימה קשה, בגלל קושי להשיג מידע אמין בנוגע למחירי שכ"ד. שכר הדירה המפוקח יכלול דמי אחזקה לחברה שיקים ויפעיל היזם. בהודעת שר השיכון אריאל אטיאס נאמר שהזכאים ישלמו שכ"ד הנמוך ב-20% מהשוק.

אורכו של חוזה שכירות מפוקחת יהיה מינימום שלש שנים עם אופציה לשוכר להארכה עד 10 שנים. הפיקוח יהיה בידי משרד השיכון.

עיקר הביקורת על הפרויקטים של דיור בר השגה להשכרה הוא, שלמעשה מדובר בבזבוז של משאבי מקרקעין חיוניים, בשני היבטים עיקריים:

הקצאת דירות נמוכה לזכאים - רק 40% מהדירות במסלול א' ורק 25% מהדירות במסלול ב', מיועדות לזכאים. כלומר, בממוצע רק 33% בפרויקטים להשכרה מיועדים לציבור הזכאים.

אורך חיי הפרויקט קצרים מדי - במסלול א' היזם יכול למכור את כל הדירות כבר לאחר 10 שנים. גם במסלול ב' ניתן למכור את כל הדירות בפרויקט כבר אחרי 10 שנים, ובפרויקטים גדולים מעל 100 יח"ד ניתן יהיה למכור את הדירות אחרי 20 שנים. כלומר, בממוצע, אורך חיי פרויקט לזכאים יהיה מקסימום 15 שנים.

במצטבר, לזכאים יש מיעוט מבוטל בסך הכל הדירות, לתקופת זמן קצרה באופן בלתי סביר. תארו לעצמכם שכל הדירות בפרויקט היו מופנות לזכאים, ושאורך חיי הפרויקט במסגרת BOT היה לפחות ל-30 שנה.

בעיה חמורה נוספת היא, שבפרויקטים הללו אין שיתוף פעולה של משרד השיכון עם העיריות. זאת, כאשר למעשה צריך להכיר בכך, שהעיריות זכאיות לקבל נתח משמעותי של הדירות עבור מי שעונה על קריטריונים עירוניים, כמו למשל עדיפות לבני מקום או למקצועות מועדפים, למשל מורים, שוטרים או עובדים סוציאליים. בלי שיתוף פעולה עם העיריות, פוחתים סיכויי ההצלחה של הפרויקטים.

ב-2 בדצמבר, ייערך סמינר על דיור בר השגה במרכז הבינתחומי בהרצליה, ובוועידת ישראל לעסקים של "גלובס" ייערך דיון בנושא תחת הכותרת "דור שלם דורש דיור".

הקריטריונים: עדיפות לחרדים ולדתיים

הטענה העיקרית היא שהקריטריונים לזכאות לדיור בר השגה שהעביר שר השיכון במועצת מקרקעי ישראל, ללא קריטריון מיצוי כושר השתכרות, נותנים עדיפות לחרדים ודתיים.

מלבד הזכאות הבסיסית של היעדר בעלות על דירה ועדיפות למוגבלים, מדובר על זוג (כולל אמהות חד הוריות וזוגות העומדים להינשא תוך שלושה חודשים) או יחיד מעל גיל 35, ששכרם אינו עולה על כפל השכר הממוצע במשק. השכר הממוצע ליחיד עומד על 8,900 שקל ברוטו לחודש, כך שקריטריון כפל השכר הממוצע כולל משקי בית עד עשירון 7. הזכאי יכול להציג אישור מביטוח לאומי על קבלת קצבה או שלושה תלושי שכר שהממוצע שלהם יילקח בחשבון.

נוסף על כך יפעלו הקריטריונים השנויים במחלוקת להקצאת הדירות וניקוד הזכאים:

הקצאת הדירות: 20% מהדירות יוקצו ליחידים מעל גיל 35 או למשפחה ללא ילדים, 35% מהדירות יוקצו למשפחות שלהן עד 2 ילדים, 45% מהדירות יוקצו למשפחות עם 3 ילדים ומעלה.

ניקוד אישי: מתוך 100 נקודות אפשריות, ניתן לצבור עד 70 נקודות בגין ותק נישואין (שבע נקודות לשנה). ב-50% מהדירות במכרזים בכל שנה יינתן ניקוד בגין שירות צבאי או אזרחי: 15 נקודות ליחיד בגין שירות צבאי או אזרחי, 25 נקודות לשני בני זוג ששירתו לפחות שנה שירות צבאי/אזרחי/לאומי, ועוד חמש נקודות למשרת פעיל במילואים.

 דיור בר השגה