הנדל"ן לתעשייה בישראל חצה את ה-20 מיליון מ"ר

מרבית תשומת הלב פונה בדרך כלל בתמורות בשוק המגורים, מגדלי המשרדים או מרכזי המסחר, ואולם מתברר שיש חיים גם בנדל"ן לתעשייה בישראל: על פי מחקר חדש שערך מכון המחקר ציגלמן עבור "גלובס", היקף שטחי הנדל"ן המסחרי לתעשייה חצה בשנת 2012 את רף ה-20 מיליון מ"ר.

היקף שטחי הנדל"ן לתעשייה נאמד בשנת 2012 ב-20.5 מיליון מ"ר והוא גדל בשיעור שנתי של כ-2.5%. זהו שיעור נמוך מהגידול בשטחי המסחר או בנייני המשרדים, הגדלים בשיעור שנתי של כ-4%-5%. ואולם המגמה הברורה ביותר בתחום שטחי התעשייה בשנים האחרונות היא זו: הכול נקי יותר.

"אלביט או טבע, למשל, הן חברות יצרניות, אבל רוב העובדים בהן יושבים מול מחשב. במובן הזה, כבר אין כמעט הבדל בין אלביט לפרטנר", אומר רו"ח אהוד ציגלמן, מנהל מחלקת אסטרטגיה במכון ציגלמן. "זו הסיבה שאזור התעשייה בנתניה הוא מהגדולים בארץ - יש שם את טבע וצורן היצרניות אבל גם את איקאה וסלקום".

לעובדה שרוב הייצור עבר ללכלך מדינות אחרות, כמו הודו, סין או ירדן, ושטחי התעשייה הפכו נקיים יותר, יש כמה השלכות: איכות הגימור של מבני התעשייה גבוהה יותר ויקרה יותר, מצד אחד, ושטחי התעשייה יכולים להתאים לאזורי משרדים ומסחר, וגם להתקרב לאזורי מגורים בערים, מצד אחר.

התוצאה היא שיש פחות צורך למקם מפעלים באזורים פריפריאליים מרוחקים, ואפשר לראות גידול בשטחי אזורי התעשייה העירוניים, שחלקם חצו את רף חצי מיליון המ"ר. כמחצית משטחי הנדל"ן באזורי תעשייה עשויים כיום לשמש למסחר, למשרדים ולשירותים דוגמת אולמות אירועים, מסעדות, תחנות דלק או בנקים.

ועל רקע זה, כדאי להזכיר שהשבוע המליצה הוועדה לעידוד התחרותיות בשוק המלט, בראשות הממונה על התקציבים באוצר גל הרשקוביץ, על הקמת מפעל מלט נוסף בישראל בשנים הקרובות. ולאור המעבר של התחום לאזורי תעשייה נקיים ומעורבי שימושים, קשה לראות איזה ראשות מקומית תשמח להקים בתחומה מפעל מלט מזהם ומלוכלך.

זאת ועוד, השינויים בחוקי עידוד השקעות הון, נאמר במחקר, "ביחד עם מדיניות לא עקבית לגבי אזורי עדיפות לאומית, הקטינו להערכתנו את ההשקעות שמבצעות חברות בהקמת אתרי ייצור, והגדילו את שיעור החברות השוכרות את האתר שבו הן פועלות".

לתחרות יש מחיר

לתוך הוואקום שנוצר לאחר צמצום התמיכה של התמ"ת בתעשייה נכנסו הרשויות המקומיות, שתומכות בהקמת אזורי תעשייה בשטחן. ציגלמן: "אנו עדים ליותר רשויות מקומיות המקדמות באמצעות החברות הכלכליות שלהן הקמה והרחבה של פארקי תעשייה".

לעיריות יש אינטרס גדול בקיום אזורי תעשייה כאלה, בשל הארנונה הגבוהה ולנוכח מקומות התעסוקה שהם יוצרים. "לקרית מוצקין, למשל, אין אזור תעשייה, וזה גורם לה צרות צרורות, כי הארנונה של התעשייה מכניסה הרבה כסף. נתניה, לעומת זאת, מקבלת המון ארנונה פר תושב, מה שהופך אותה לעיר עשירה".

- מה התפקיד של העירייה בתפעול אזור תעשייה?

ציגלמן: "תעשייה צריכה לידה השירותים שונים - בנקים, דואר, מסעדות. זו המעטפת שאנשים רוצים, וגם העסקים. העירייה דואגת למעטפת הזאת. רשות מקומית כמו קיסריה, למשל, דואגת לשווק את זה שיבואו שירותים ודוחפת את השיווק".

בדומה למצב בתחום המגורים, שכר הדירה שמשלם שוכר של שטח לתעשייה הוא גבוה יותר ככל שהנדל"ן מצוי באזור מרכזי יותר וככל שיש לו פחות תחרות. שכר דירה נמוך של כ-20 שקל למ"ר ניתן למצוא בפארקי תעשיה בגליל. באזורי המעטפת של מרכז הארץ, המחיר יעמוד על 40 שקל למ"ר בערך, ובערים גדולות כמו תל אביב וחיפה הוא יגיע ל-50-80 שקל למ"ר.

לשכר הדירה עשויים להתווסף דמי ניהול של 2.5-20 שקלים לחודש. "תחרות מועטה משמעה מחיר גבוה", מזכיר ציגלמן. "דווקא בחיפה ובירושלים אנו מוצאים את פארק תעשיות מת"מ ואת הגן הטכנולוגי מלחה, שבהם שכ"ד הדירה הוא מהגבוהים בארץ, הרבה מעבר למקובל במרכז הארץ. לייחוד של פארק להיי-טק וגם להיעדר תחרות יש מחיר".

חברות ניהול של נכסים המצויים באזורי תעשייה או בפארקי תעשייה מנהלות ביחד כ-9 מיליון מ"ר. אם מביאים בחשבון מחיר ממוצע של כ-8 שקלים לחודש, הרי שהמדובר בהכנסות שנתיות של כ-860 מיליון שקל לחברות הניהול.

מגמה נוספת שמסתמנת בשטח היא זו של מעבר חברות מאזורי תעשייה - לפארקי תעשייה. ציגלמן: "פארקי התעשייה משדרים יוקרה רבה יותר ומינהלת הפארק נותנת לא רק אבטחה ומיזוג, אלא מבצעת גם תכנון מלא של הפארק - שלא ייכנסו עסקים לא מתאימים. למשל, לא להכניס לאזור עסק מלכלך, או שמושך קהל גדול מדי, או אפילו מישהו פלילי".

בניגוד להכרזות ולמאמצים מצד הממשלה ורשויות מקומיות שונות, מגמה ברורה נוספת שמסתמנת בשנים האחרונות היא מעבר של חברות גדולות מהפריפריה לאזורי תעשייה במרכז - מה שכמובן פוגע באפשרויות התעסוקה בפריפריה.

"הנהלות של חברות גדולות נוטות, מטעמי שיווק ובגלל הנוחות של המנהלים, לעבור לאזורי המרכז. שתי מגמות אלו מביאות לגידול יחסי במשקל אזורי ופארקי התעשייה במרכז הארץ, ולקיטון משקלם בפריפריות", נאמר במחקר.

רו"ח ציגלמן: "המדינה לא נותנת מענה טוב לצרכי הפריפריות. דוגמה ראשונה היא החוסר בנמל תעופה צפוני, אשר מקשה מאוד על הטיסה של הנהלות חברות מהצפון אל לקוחות בחו"ל". ברגע שחברה מגיעה לגודל בינוני וגדול, היא הופכת להיות מוטת יצוא, ונסיעות הבכירים ואנשי השיווק לחו"ל הופכות תכופות. "אם החברה יושבת בתרדיון או ליד ראש פינה, אתה לא יכול באמת לעבוד כי ההנהלה צריכה להיות הרבה בחו"ל. תלמה יוניליוור בחיפה עברה ללוד, אלביט הייתה חיפאית והמשקל עובר לנתניה. ויש עוד כאלה", מציין ציגלמן, בעצמו תושב הצפון.

"הבעיה השנייה היא המיסוי הגבוה על הדלק, שמכה בתושבי הפריפריה שנוסעים בממוצע אפילו יותר מ-2,000 קילומטר בחודש, וכורעים תחת הנטל של מחירי הדלק. התחושה היא שמדינת ירושלים ניזונה כל השבוע מתקציבי ציבור, יורדת בימי חמישי לתל אביב, רואה את המגדלים וחושבת שהמצב בשאר המדינה בסדר. למעשה יש ניתוק גדול ממה שקורה בשאר חלקי המדינה".

סיבה נוספת שמזכיר המחקר באשר למעבר לערים הוא כוח האדם האיכותי, שנוטה להתרכז בערים.

- עם כל ההרחבות והישובים הקהילתיים, זה עדיין כך?

ציגלמן: "בהחלט. יוקנעם מצליחה בזכות הטבת מס, אבל היא החריג שלא מצדיק את הכלל. בצפון ובדרום יש קושי לגייס אנשים איכותיים".

 נדלן לתעשייה