"לב העיר קורץ למבוגרים, בפריפריה מעדיפים דירה חדשה"

האם גם בישראל מתחילים תושבי הערים להעדיף את מרכז העיר על פני שכונות הפריפריה? בעבר מגורים בסמוך לרחוב הראשי, בסמוך לחנויות ולמוקדי בילוי היו דבר מבוקש. בהתאם לכך, מחירי דירות כמו גם מחירי השכירות היו גבוהים במרכז ונמוכים ככל שהרחקת החוצה.

עם הזמן, ועם פריחת תרבות הקניונים והפאואר סנטרים, הלכו חנויות הרחוב והתמעטו, או שאופיין כבר לא ריגש את הקונים. העלייה בנפח התנועה בכבישי העיר הפכה את המרכז לרועש ואת החיפוש אחר מקום חניה לעניין מתסכל. כל אלו, בתוספת שכונות חדשות שנבנו בעיקר בשולי הערים פשוט כי שם הייתה קרקע פנויה, הובילו את הציבור הישראלי להעדיף את הדירות בשכונות המרוחקות.

האם המגמה הזו מתחילה להשתנות? על השאלה הזו ניסינו לענות באמצעות בדיקת מחירי הדירות ודמי השכירות בערים מרכזיות בישראל, בדרום, במרכז ובצפון. במקביל ביקשנו לבדוק מה מצבן של החנויות שהקניונים פגעו בהן. האם בעלי העסקים ברחובות מעדיפים להישאר במרכז או שמא השכונות החדשות והמרוחקות קורצות להם יותר?

בדיקת "גלובס" הסתמכה על שלל מקורות, אולם נתון אחד קשה לבודד מבין הנתונים שהתקבלו: מרכזי הערים מאופיינים ברוב המקרים בבנייה ישנה ובשכונות החיצוניות ניתן למצוא בניינים חדישים ודירות חדשות. לכן, רמת המחירים יכולה להעיד על הביקוש, אולם היא גם פועל יוצא של סטנדרטים גבוהים בבנייה, מקומות חניה וכדומה.

בשורה התחתונה מעידים הנתונים על חוזקם של מרכזי הערים הגדולות בכל הקשור למחירי דירות מכל הסוגים, בעוד שבערים הקטנות ניתן לראות יתרון גדול לפרברים. בכל הנוגע לדמי שכירות, המגמה מעורבת. בחלק מהמקרים אין הבדל של ממש ובמקרים אחרים דווקא המרכז הוא זה המועדף על משכירי הדירות. בתחום מסחר הרחוב, כמו גם נכסי המשרדים, המיקום המרכזי עדיין משחק תפקיד מרכזי ומשפיע על גובה דמי השכירות ועל שווי הנכסים.

באיסוף הנתונים הסתייענו בשמאים ומתווכים מרשתות אנגלו סכסון, רי/מקס ורשף נכסים. הבדיקה נעשתה בערים תל אביב, ירושלים, חיפה, כפר סבא ובאר שבע.

תל אביב: 300 אלף שקל יותר

בתל אביב, הביקוש לדירות במרכז העיר גבוה יותר מאשר בשכונות המרוחקות, אבל הפרשי המחירים בין המרכז לפריפריה של תל אביב קטנים יותר לעומת ערים גדולות אחרת שבהן נצפתה מגמה דומה.

על פי בדיקה של יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס, מחיר ממוצע של דירות 3 חדרים במרכז העיר עומד על 2 מיליון שקל, לעומת 1.8 מיליון שקל בשכונות. מחיר ממוצע של דירות 4 חדרים במרכז עומד על 2.4 מיליון שקל לעומת 2.3 בשכונות המרוחקות יותר, ומחיר דירות גדולות בנות 5 חדרים עומד על כ-3 מיליון שקל לעומת 2.7 מיליון שקל מחוץ למרכז.

על פי הבדיקה שביצעו בסוכנות התיווך רשף נכסים, ההפרש במחירים עומד על כ-300 אלף שקל לטובת מרכז העיר בכל סוגי הדירות, ועל פי בדיקה דומה שנעשתה על ידי סוכני אנגלו סכסון בעיר ההפרשים יכולים להיות גבוהים בהרבה כאשר מרחיקים לדרום העיר.

גם בכל הנוגע למחירי השכירות המחירים במרכז מאפילים על מחירי השכונות, אולם ההפרשים קטנים ככל שגודל הדירה עולה. על פי הבדיקה של דנוס, דמי השכירות של דירות 3 חדרים במרכז נעים סביב 6,750 שקל לחודש לעומת 5,500 שקל לחודש בשכונות. מחיר שכירות של דירת 4 חדרים עומד על כ-7,500 שקל לחודש בממוצע במרכז לעומת כ-7,000 שקל בממוצע בשכונות, ובדירות 5 חדרים נוקב דנוס בטווח מחירים זהה במרכז ובשכונות - בין 8,000 שקל לחודש ל-10,000 שקל לחודש. גם כאן, בהשוואה בין המרכז לשכונת פלורנטין שבדרום העיר, עולה ההפרש.

גם בכל הקשור לנדל"ן מסחרי בתל אביב, המרכז ממשיך להחזיק בבכורה.

נתוני אנגלו סכסון בתחום זה, שסיפק אורן גלזר, מעידים על דמי שכירות שנעים בין 200 שקל ל-250 שקל למ"ר במרכז העיר, למשל, או כ-150 שקל למ"ר בכוכב הצפון. בדיקת השמאים העלתה תמונה דומה. במחירי המכירה של שטחי המסחר מדובר במחיר כפול במרכז לעומת השכונות.

ירושלים: הרכבת לא הושיעה

בירושלים ניתן לזהות העדפה ברורה למרכז לעומת השכונות המרוחקות יותר. השמאי דוד דדון, המכהן כיו"ר לשכת שמאי המקרקעין במחוז ירושלים והדרום, השווה את מרכז העיר עם שכונת פסגת זאב ומצא כי מחיר דירת 3 חדרים ממוצעת עומד על 1.8 מיליון שקל במרכז העיר, לעומת דירה דומה בפרברים ששוויה עומד על כמיליון שקלים בלבד. בדירות 4 חדרים מצטייר הפרש דומה. מחיר ממוצע של דירה כזו במרכז העיר עומד על 2.3 מיליון שקל לעומת 1.3 מיליון שקל. בדירות 5 חדרים מצא דדון את ההפרש הגדול ביותר במחיר: דירה בגודל זה במרכז העיר תעלה 2.7 מיליון שקל לעומת 1.5 מיליון שקל בלבד מחוץ למרכז.

בבחינת מחירי השכירות, גם כאן, בדומה לערים אחרות, דמי השכירות במרכז העיר גבוהים יותר. דמי השכירות של דירת שני חדרים עומדים במרכז על כ-5,000 שקל לחודש לעומת 3,000 שקל לחודש מחוץ למרכז.

שכר דירה לדירת 4 חדרים עומד על 6,000 שקל במרכז העיר לעומת 3,800 מחוצה לו, ובדירות גדולות בנות 5 חדרים מדובר בהפרש ניכר של 2,700 שקל בין האזורים - 7,000 שקל לחודש בעבור שכירת דירה במרכז לעומת 4,300 בלבד בשכונה מרוחקת.

בכל הנוגע לנדל"ן מסחרי מספק מנהל המחלקה המסחרית של אנגלו סכסון בעיר, אברהם צבי ברק, את התמונה הבאה: במרכז העיר, במשולש הרחובות יפו, המלך ג'ורג' ובן יהודה, המחירים נעים בטווח שבין 250 שקל לחודש ל-500 שקל לחודש. ככל שהשטח גדול יותר, דמי השכירות למ"ר נמוכים יותר. לעומת זאת, בשכונת ארנונה בפרברי ירושלים, במרכז מסחרי פתוח, המחירים נעים בין 100 שקל ל-180 שקל למ"ר לחודש. צבי ברק מסביר שבעלי עסקים ציפו לכך שהרכבת הקלה בירושלים תביא לפריחת עסקים במרכז העיר, אולם מי שרצה לעבור למרכז העיר נרתע ממחירי השכירות הגבוהים. "התוצאה היא התעניינות רבה אך מעט עסקאות", הוא אומר.

חיפה: פרבר בחצי מחיר

בחיפה, בדומה לשתי הערים הגדולות הנוספות ברשימה (תל אביב וירושלים), מרכז העיר מוביל את רמות המחירים, כך עולה מניתוח של שמאי המקרקעין פנחס שפירא, המכהן כיו"ר מחוז חיפה והצפון בלשכת שמאי המקרקעין.

במקרה של חיפה, קשה להצביע על מרכז עיר ממשי כמו בערים אחרות, ולכן בדיקתו של שפירא התמקדה בהשוואה בין שתי שכונות המאפיינות מרכז אל מול שכונה מרוחקת יותר.

בניתוח השווה שפירא את שכונת שמבור לשכונת נווה שאנן. "שמבור מייצגת שכונה מרכזית למגורים עם מוקדי בילוי ופנאי". מחיר ממוצע של דירות 3 חדרים במרכז עומד על 1.35 מיליון שקל לעומת כ-700 אלף שקל בלבד מחוץ למרכז. מחיר ממוצע של דירות 4 חדרים במרכז עומד על 1.8 מיליון שקל לעומת 1.1 מיליון שקל בשכונה המרוחקת, ומחיר ממוצע של דירות 5 חדרים עומד במרכז העיר על 2.5 מיליון שקל וזאת לעומת 1.4 מיליון שקל מחוצה לו.

מגמה דומה ניתן לזהות גם בכל הקשור למחירי השכירות. דמי שכירות של דירת 3 חדרים במרכז עומדים על 3,500 שקל לחודש בממוצע לעומת 2,500 שקל לחודש מחוץ למרכז, דמי שכירות דירת 4 חדרים עומדים על 4,500 שקל לחודש במרכז לעומת 3,200 בשכונה המרוחקת, ודמי השכירות הממוצעים לדירות 5 חדרים עומדים על 4,000 שקל לחודש מחוץ למרכז לעומת 6,000 שקל לחודש במרכז העיר.

נתונים נוספים על מחירי דירות בעיר, שעובדו על ידי סוכנויות התיווך רשף נכסים ואנגלו סכסון ובחנו את מרכז העיר לעומת שכונות המרוחקות ממנה, מעידים על אותה מגמה.

בכל הנוגע לשטחים מסחריים, המרכז אטרקטיבי יותר מאשר השכונות המרוחקות יותר. "שטח משרדים להשכרה במרכז העיר במקומות יוקרתיים עומד על 110 שקל למ"ר בממוצע ושטחים למכירה נמכרים בכ-11 אלף שקל למ"ר", מסביר דרור אלוני, זכיין אנגלו סכסון בחיפה. "בפרברים, דמי השכירות עומדים על כ-35 שקל למ"ר בממוצע למשרדים ועל כ-4,200 שקל למ"ר למכירה".

אלוני מתייחס גם להבדל בין מרכז לפריפריה של חיפה בכל הקשור למסחר, ומסביר: "חנויות להשכרה במקומות המרכזיים ביותר, לא בקניון, יכולות להיות מושכרות בטווח מחירים שבין 150 ל-200 שקל למ"ר, תלוי בגודל החנות. בכל הנוגע למכירה עומד המחיר על כ-20 אלף שקל למ"ר. בפרברים מדובר על מחירים הנמוכים בחצי ואפילו פחות".

באר שבע: קרוב לאוניברסיטה

בבאר שבע ניתן לראות הבדלים במחירי הדירות מכל הסוגים בין המרכז לשכונות - לטובת השכונות דווקא.

על פי ניתוח של שמאי המקרקעין אוהד ורטש (שכונות א' ו-ב' לעומת נווה זאב ורמות), ונתוני רשת התיווך אנגלו סכסון (רחוב רמב"ם לעומת שכונת נווה זאב), מחיר דירות 3 חדרים במרכז העיר נע סביב 380 אלף שקל בעוד מחירי דירות בגודל דומה בשכונות המרוחקות יותר עומדים על כ-615 אלף שקל לדירה. בדירות 4 חדרים נע המחיר סביב 550 אלף שקל במרכז העיר לעומת 800- 900 אלף שקל בשכונות. בדירות הגדולות יותר, בנות 5 חדרים, נע המחיר בין 750 אלף שקל ל-850 אלף שקל במרכז, לעומת כמיליון שקל ומעט למעלה מזה בפרברים.

גם כאן נוטה תמונות המחירים לטובת השכונות החיצוניות לעומת המרכז. בכל הקשור למחירי השכירות למגורים התמונה מעורבת. מחירי השכירות הממוצעים של דירות 3 חדרים במרכז עומדים על כ-2,200 שקל לחודש, בעוד בשכונות הרחוקות יותר גובה דמי השכירות לדירות אלו עומד על 2,600 שקל בממוצע לחודש. בדירות הגדולות יותר, בנות 4 חדרים, המצב שונה: מחירי השכירות דומים מאוד עם נטייה קלה לטובת מרכז העיר. דירת 4 חדרים ממוצעת מושכרת בכ-3,300 שקל לחודש במרכז בעוד בשכונות מחירה של דירה דומה עומד על כ-3,400 שקל לחודש.

איציק דואיב, זכיין אנגלו סכסון בעיר הדרומית, מסביר: "במרכז העיר מחירי השכירות גבוהים מעט יותר, בשל הקרבה לאוניברסיטה ובשל היכולת להגיע לכל מקום ברגל".

בדומה לתמונת המצב בתחום המגורים, במסחר עולה מחיר השכירות ככל שמתרחקים מהמרכז. "במרכז העיר, מחיר שכירות חודשי למ"ר מסחר נע בין 35 ל-55 שקל למ"ר", אומר דואיב, "לעומת פרברי העיר שם נע המחיר בין 45 שקל לחודש ל-75 מ"ר לחודש". בנוגע למגמה של חזרה למרכז בעיר הדרומית מספר דואיב שהוא אינו מכיר תופעה שכזו וההסבר להבדלי המחירים בתחום המגורים נעוץ במפגעי רעש ובעומס התמונה במרכז העיר לעומת הפרברים.

כפר סבא: המחיר עולה כשמתרחקים

בדומה לבאר שבע, גם בכפר סבא מחירי הדירות מושפעים מהמרחק ממרכז העיר, כך שככל שהמרחק עולה כך גם המחיר.

מחירי דירות 3 חדרים המרוחקות ממרכז העיר גבוה ב-10%-15% ממחיריהן של דירות באזור המרכז וגבוהות בכ-20% מדירות שנמצאות על הרחוב הראשי של העיר (ויצמן). מחירי דירות 4 חדרים מעידים על תמונה דומה ובמקרה של הדירות הגדולות יותר, בנות 5 חדרים, ההבדל דווקא קטן כך שמחיר הדירות הרחוקות מהמרכז גבוה בטווח מחירים שבין 7% ל-12% מדירות הממוקמות במרכז. כך עולה מהניתוח של דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים.

בכל הנוגע למחירי השכירות למגורים, ניכר פער בין מרכז לפרברים בשיעור של 10%-15% לטובת הדירות הממוקמות מחוץ למרכז העיר. "לכאורה אמור להיות ביקוש גבוה לשכירות במרכז העיר", מסבירה עסיס, "אבל המציאות היא שברחוב הראשי של העיר המחיר נמוך יותר בגלל הכביש הראשי, התנועה והפיח. הדבר שיוכל לשנות את התמונה בכל הנוגע למחירי מרכז העיר והביקוש הוא הקמת רכבת קלה. בכל העולם מרכזי הערים מבוקשים יותר בגלל הנגישות התחבורתית הגבוהה, אבל בארץ המצב שונה. אין תרבות צריכה של תחבורה ציבורית. אם מצב זה ישתנה, זה ישנה גם את התמונה הנדלנ"ית במרכז העיר".

בכל הקשור למסחר ומשרדים, נתוניה של עסיס מעידים על המגמה ההפוכה. בעוד שחנויות במרכז העיר מושכרות במחירים שנעים בין 200 ל-350 שקל למ"ר (המחיר עולה ככל שהחנות קרובה לקניון), חנויות מרוחקות יותר מהמרכז מושכרות במחירים של 70- 115 שקל למ"ר.

בניתוחה התייחסה עסיס גם למשרדים, וגם שם המחיר במרכז העיר (בין 80 שקל למ"ר ל-100 שקל למ"ר) גבוה יותר ממחירם של משרדים הממוקמים באזורי התעשייה (בין 40 שקל למ"ר ל-55 שקל למ"ר).

עסיס מסבירה שבכל הנוגע למשרדים, המחיר גבוה יותר בשל מצוקה קשה של שטחי מסחר במרכז לעומת מקומות אחרים.

נתונים שסיפק זכיין רשת התיווך רימקס בעיר, אלון דיין, מציירים תמונה דומה של מחירים גבוהים בשכנות החדשות לעומת מרכז העיר אולם בכל הקשור לשכונות הישנות יותר, מחירי הדירות עדיין נמוכים ביחס למרכז העיר.

"המגמה היא מעורבת. יש אנשים שמראש לא אוהבים את מרכז העיר בגלל צפיפות ובעיות חניה, ולכן מלכתחילה ההעדפה להם היא לאזורי השכונות. ההעדפה של הרוכשים היא לרוב פונקציה של תקציב וההעדפה לבנייה חדשה, יותר מאשר להחלטה לקנות במרכז העיר או בשכונות החיצוניות".

המגמה העולמית: מתכנסים במרכז

המגמה העולמית היא אכן של חזרה למרכזי הערים אולם בישראל עדיין מוקדם מדי לראות את זה קורה בשטח, אומר האדריכל סמי טיטו, הבעלים של משרד האדריכלים טיטו אדריכלים ומתכנני ערים.

"המגמה היום היא אכן התכנסות לערים וגם התכנסות למרכזי הערים", מסביר טיטו, "העירוניים הם יותר מ-50% מהאוכלוסייה. השיבה לעיר היא מגמה עולמית, היא מושפעת מתוחלת החיים שעולה ודוחפת את הבנייה לגובה. הרבה זוגות מבוגרים מעדיפים את מרכז העיר לאחר שהבית מתרוקן כשכל הדברים שהם מחפשים - בילוי, פנאי, תרבות, קניות ושירותים נמצאים במרחק מעלית מהם".

הפתרון: כפר אנכי

בעוד המבוגרים מחפשים את הקרבה, למשפחות צעירות צרכים אחרים שלא תמיד ניתן למלא אותם במרכז העיר היום. טיטו מספר שנקודה זו הובילה אותו לתכנן פתרון שיוכל לספק גם למשפחות צעירות את כל מה שהן זקוקות לו במרכז העיר: "לי יש רעיון שנקרא כפר אנכי. מדובר במגדל מגורים שיכלול גני ילדים ואלמנטים אחרים שימלאו את כל הצרכים באותו מגדל". אבל עד שפתרון מסוג זה יצא משולחן השרטוט לבנייה בפועל מסכים טיטו שמרכזי רוב הערים היום אינם מושכים את האנשים: "מרכזי הערים היום לא מפתים, הם יבשים וישנים, בלי הוד והדר. אז אנשים לא רוצים לבוא. אם העיריות יקבלו החלטה לחדש - זה ימשוך את אנשים חזרה".

המבוגרים מעדיפים את המרכז

עדינה חכם, מנכ"ל רשת התיווך אנגלו סכסון, אינה רואה מגמה של חזרה למרכזי הערים אולם מציינת כי יש אוכלוסייה שהמרכז בהחלט קורץ לה: "צריך לשים לב לגילאים בכל הקשור לביקוש במרכזי הערים או להעדפה של אזור אחד בעיר לשני. יש תופעה ברורה של מעבר זוגות מבוגרים למיקום מרכזי יותר לאחר יציאת הילדים מהבית. המבוגרים מגיעים למצב שהם לא צריכים את הדירה הגדולה ומעדיפים מקום מרכזי שבו כל השירותים נמצאים במרחק הליכה. אני מזהה את זה באופן ברור בירושלים, בתל אביב וגם בחיפה באזורים הממותגים כיוקרתיים יותר.

"אם נלך לכיוון השני, לצעירים, המחיר נמצא היום בראש השיקולים שלהם, יותר מכל שיקול אחר.

"פלח האוכלוסייה שנמצא בין שני אלו, משפחות עם ילדים, מחפשים מקום שקט עם שירותים קרובים, והרבה פעמים הם מוציאים את זה בשכונות המרוחקות יותר. הדירות בשכונות שמחוץ למרכז אטרקטיביות יותר בעבור המשפחות הצעירות, הדירות גדולות יותר, יש חניה בשפע ויש יותר שירותים קהילתיים".

חכם מצביעה גם על נקודה נוספת שנכנסת למכלול השיקולים בנוגע למיקום המגורים: "רוב מרכזי הערים היום ישנים ולא קורצים. ערים שבהן מרכז העיר עבר 'מתיחת פנים' משנות את התמונה והופכות את המרכז לאטרקטיבי יותר. מתיחת פנים כזו יכולה למשוך אנשים פנימה אבל אני לא מכירה הרבה מקומות שזה קורה בינתיים".

 השוואת מחירים