קניתם נדל"ן בארה"ב? מינואר תחויבו לדווח על כך

החל מהאחד בינואר 2013, מס ההכנסה האמריקני יחל לאכוף דיווח למס הכנסה על כל אזרחי ארה"ב ואף על אלו המחזיקים בגרין קארד - גם אם הם מתגוררים מחוץ לארה"ב - על כל הכנסותיהם, גם על אלו שמחוץ לארה"ב.

וכך, בתוך פחות מחודש גם ישראלים רבים עלולים למצוא את עצמם חשודים כעברייני מס בארה"ב, שמעליהם מרחף איום פלילי וקנסות גבוהים, זאת לאחר שבמשך שנים לא הגישו דוחות מס לרשויות בארה"ב. בחינה מעמיקה יותר מגלה שחובת הדיווח הנרחבת חלה גם על ישראלים אשר מקיימים פעילות עסקית בארה"ב וגם על אלה אשר מושקעים בנדל"ן במדינה, אפילו אם אין להם אזרחות וגם אם מעולם לא ביקרו בה.

נוסף על כך, אותה השקעה בנדל"ן בארה"ב תחשוף את המשקיע לחבות גם בנוגע למס ירושה, אם שווי הנכסים שיחזיק בארה"ב יעלה על 60 אלף דולר.

רק לשם השוואה, אם עד סוף שנת 2012 אזרח אמריקאי ישלם מס ירושה רק על נכסים ששוויים עולה על 5.12 מיליון דולר, הרי שמשנת 2013 צפויה התקרה הזו לרדת משמעותית למיליון דולר, וכל אדם שאינו אזרח יחויב בדיווח כאמור, אם שווי הנכס שבידיו עולה על 60 אלף דולר בלבד. את חובת הדיווח לרשויות המס בארה"ב לא ניתן לבטל ויהיה קשה מאוד להתחמק ממנה, בשל תוכניות האכיפה שהאמריקנים מתכננים.

עם זאת, בהחלט ישנם תכנוני מס שיאפשרו למשקיע הנדל"ן הממוצע הקטנה משמעותית של חבות המס בדרכים כאלה ואחרות. כך למשל, על מנת להתמודד עם החשיפה המשפטית מומלץ לבצע את ההשקעה בנדל"ן באמצעות חברה אמריקנית בע"מ (LLC - Limited liability company).

חברה מסוג זה מספקת את ההגנה המשפטית הרצויה, כך שלא ניתן להרים מסך לבעל המניות אלא בהתקיים תנאים מחמירים שבדרך כלל כוללים כוונת זדון מסוג כלשהו. חברה מסוג זה היא אמנם חברה בע"מ אך לצרכי מס מהווה ה-LLC (ברירת המחדל) "גוף שקוף". כלומר, לא פעם ובתנאים מסוימים רשויות המס מתעלמות ממנה לחלוטין והיא תיחשב ל-disregarded entity לצרכי מס.

גם את חבות התשלום במס ירושה ניתן לצמצם ואף להביא לביטולה המוחלט, בהתאם לגובה ההשקעה. אחת הדרכים לצמצום מס הירושה היא למנף את ההשקעה על ידי הלוואה. בארה"ב, מס הירושה יחול על נכסיו של אדם בניכוי ההלוואות שנלקחו לצורך רכישת הנכסים. כך, אם למשל אדם רכש נכס ב-70% מימון תעמוד החשיפה למס ירושה על 30% משווי הנכס נכון למועד הרכישה. החשיפה תגדל ככל ששווי הנכס יעלה מעלותו המקורית, אך אפשר יהיה לצמצם אותה באמצעות "מימון מחדש".

לזכותם של האמריקנים ייאמר כי הדיווח לרשויות המס אינו מסובך, אך על מנת להתמודד עם המצב החדש על המשקיע הישראלי בנדל"ן לשקול ולהבין את כל החובות והאפשרויות שלפניו.

* הכותבת שותפה בכירה במשרד שטיינמץ עמינח