השמאי הממשלתי: תשואה ממוצעת של 8.2% על משרדים

התשואה הממוצעת על נכסי משרדים במחצית הראשונה של 2012 עמדה על 8.2%. כך עולה מסקירת שיעורי התשואה בנכסים מניבים שמפרסם השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, טל אלדרוטי, המתייחסת למחצית הראשונה של שנת 2012. עוד על פי הסקירה, גובה התשואה הממוצעת בנכסים מסחריים בתקופה הנסקרת עומד על 8.3% וגובה התשואה על נכסי תעשיה ומלאכה עומד על 8.6%.

"שיעורי התשואה מנכסים מניבים במחצית הראשונה של שנת 2012 דומים לאלה שנצפו במחצית השנייה של 2011", כך על פי אלדרוטי, "נמצא קשר מובהק בין רמת הקרבה של הנכס למרכז הארץ או למרכז הישוב לבין שיעור התשואה ממנו. בנכסים שמיקומם מרכזי נצפה שיעור תשואה נמוך ואילו בנכסים פריפריאליים נצפה שיעור תשואה גבוה. הקשר נובע ככל הנראה ממרכיב סיכון גבוה יותר בפריפריה".

לגבי אופי הבדיקה מספרים במשרד המשפטים כי לנוכח הקושי הרב הקיים באיסוף נתוני תשואה בנכסים מניבים לצורך בחירת שיעור היוון כולל בשומה ספציפית אחת, בוצעה באגף שומת מקרקעין סקירה מדגמית של שיעורי תשואה, אשר עשויה לסייע לשמאי בקביעת שיעור ההיוון הכולל. "בעבודה נסקרו נתוני התשואה בפועל בנכסים שבהם בוצעה עסקת שכירות ועסקת מכר במועדים סמוכים, וכן נבדקו שיעורי תשואה, שהוערכו בנכסים אשר נשומו לצורך הכללתם בדו"חות כספיים של פירמות לפי תקני החשבונאות. שיעור התשואה הוא היחס שבין ההכנסה השנתית אשר נצמחת מהשכרת נכס לבין שוויו, המבוטא באחוזים. בתקופה הנסקרת אותרו נדגמו ונותחו נתוני תשואה ומכר של כ-45 נכסים מניבים: משרדים, מסחר, מבני תעשיה ומלאכה. רובם מתייחסים לשיעור ההיוון הכולל בשומות שנערכו לצורך הצגתן בדו"חות כספיים של חברות, ומבוססים על יחס בין נתון שוק לבין ערך שומתי בנכסי השוואה או בנכס הנשום".

עוד מציינים עורכי הסקירה כי בחלק קטן מהנכסים קיימת הכנסה נוספת לבעלים מהשכרת חלק מהמבנה (גג או קיר חיצוני) למטרת הצבה של אנטנה סלולרית או מתקנים לייצור חשמל, רווח בגין אחזקת המבנה, דמי ניהול וכו'. הכנסות אלה אינן נכללות בשיעור התשואה של הנכסים שנכללים בסקירה וזאת במטרה לבטא את שיעורי התשואה לסוגי הנכסים הנסקרים ללא השפעת גורמים אקראיים.