תמ"א 38: "ערך הדירה עלה בחצי מיליון שקל בלי להשקיע"

שבע שנים חלפו מאז שאושרה תוכנית המתאר הארצית (תמ"א) 38, שמטרתה היא חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, ועדיין נדיר למצוא בניינים שהושלם בהם הפרויקט. יש לכך סיבות לא מעטות, ואחת מהן נוגעת לתמריצים הכלכליים, המאפשרים כיום רק לאלה שמתגוררים בבניינים עם ערכי קרקע גבוהים ליהנות מהפרויקט. לפני חצי שנה אישרה המועצה הארצית את התיקון השלישי לתמ"א 38, המאפשר תוספת של שתי קומות וחצי פטורות ממס, אך עדיין השאירה את שיקול הדעת הסופי לרשויות המקומיות, ואלה מקדמות את הנושא בדרכים שונות.

אייל אוכמן, יו"ר איגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר, מסביר כי בעקבות התיקון האחרון, רשויות מקומיות שיחפצו במימוש התוכנית וייצרו יתרון תחרותי, יצמחו הרבה יותר מהר מרשויות שאינן חפצות בתוכנית. "השיח יהיה של הבוחרים ברשות מול הנבחרים ברשות", הוא מסביר. "רשות מקומית שתבחר לא לקדם התוכנית ושלתושביה לא תהיה בעיה עם זה, באותה עיר לא יהיה תמ"א 38. מעבר לכך, רשויות רבות מבינות את החשיבות ופועלות לקידום התוכנית".

אוכמן מסביר כי פונטציאל השוק צמח בשל התיקון האחרון מערי גוש דן למספר רב של ערים נוספות. "אנו צופים שהצמיחה השנתית של התוכנית תעלה משנה לשנה בטור הנדסי: מפרויקטים בודדים עד סוף 2011, השוק צמח לעשרות פרויקטים עד סוף 2012 ויצמח למאות פרויקטים עד סוף 2013".

לכאורה, התוכנית היא פרויקט שכולם מרוויחים ממנו: יזמים מבצעים עבודות שיפוץ וחיזוק בבניינים ישנים, ובתמורה מקבלים מהדיירים הסכמה, בכפוף לרשות המקומית, לבנות בבניין עוד קומה או קומה וחצי (למשל, לפנטהאוז) ולשווק את הדירות שייבנו בהן; הדיירים נהנים מבניין מחוזק ומשיפור איכות חייהם; והרשות המקומית זוכה להתחדשות עירונית.

אלא שהיישום עצמו לא כל-כך פשוט. ישנם, כמו תמיד, דיירים המתנגדים לתוכנית כי הם חושדים שהיזמים מנסים "לעשות עליהם קופה"; ישנם דיירים אחרים שמנסים להוציא כמה שיותר מהיזם ומעכבים בכך את העבודה (וכאלה יש כמעט בכל בניין); ומובן שלא קל לחיות בתוך בניין בשיפוצים במשך תקופה לא קצרה. עם זאת נציין כאן בסוגריים כי מהדיירים שמופיעים בכתבה הזו, אין אפילו אחד שהתחרט על ההצטרפות לתוכנית.

"העצה הראשונה לדיירים היא לגבש נציגות דומיננטית לבניין", מסביר איתיאל בן-פורת, מנכ"ל חברת התחדשות אורבנית, שביצעה כמה פרויקטים של תמ"א 38 באזור המרכז. "אי-אפשר לנהל משא ומתן עם 12 דיירים שלכל אחד רצונות משלו. כמו כן רצוי להתקשר עם עורך דין שייצג אך ורק את האינטרסים של הדיירים. הדבר הבא שחשוב לזכור הוא לפנות ליזמים עם ניסיון, שביצעו פרויקטים בעבר ויודעים להתמודד עם משוכות בדרך. מומלץ גם לא להסתפק בהדמיות, ללכת להתרשם מבניינים שחוזקו, ולדבר עם הדיירים שכבר עברו את התהליך".

את העצה האחרונה של בן-פורת, לדבר עם דיירים שכבר עברו את הפרויקט, החלטנו ליישם בעצמנו, ולשאול את אלה שכבר נמצאים בעיצומו של התהליך או שסיימו אותו, מהם הקשיים, מהם היתרונות, ואילו עצות יש להם לתת לאלה שמתלבטים בנוגע להצטרפות לתוכנית.

רעננה | "תמיד יש את האחד שמתנגד"

"כבר לפני הרבה שנים רצינו לשפץ את הבניין, אבל לזוגות הצעירים פה לא היה כסף להשתתף בשיפוץ וכל הסיפור נדחה", מספרת ג'קלין רוטשילד. "לפני כמה שנים התחילו לדבר פה על תמ"א 38, ובחרנו בחברת בוקרה, שתבצע עבורנו את הפרויקט בלי שנצטרך להכניס יד לכיס".

"היו קשיים. בישראל תמיד ישנם כאלה שמפחדים לצאת פראיירים. אנחנו בסך-הכול שישה דיירים, אבל היו כאלה שהתנגדו בעיקר כי לא רצו לתת לקבלן להתעשר. היה גם דייר שרצה לקבל יותר מאחרים. מדובר באנשים לא מציאותיים, שמדירה עלובה רוצים ארמון. מעבר לזה, בזמן העבודות גרנו בדירות, וזה לא היה קל, אבל רוב האנשים עובדים בזמן העבודות ועד שמגיעים הביתה הן נגמרות. אנחנו פנסיונרים, ולכן היה לנו יותר קשה".

"העירייה לא הייתה נדיבה אז במתן השטח, ולכן מה שקיבלנו זה מעלית, הוסיפו לנו מרפסות שמש קטנות, ושיפצו עבורנו את המקלט שהיה בבניין. חניה בטאבו הייתה לנו גם קודם, ולכן הוסיפו חניות רק לשני הפנטהאוזים שנוספו לבניין. הכי חשוב שחיזקו לנו את הבניין; העמודים של הבניין היום עמוקים וגדולים והתחושה יותר בטוחה. זה גם כיף להסתכל על הבניין הישן לראות כמה הוא אסתטי פתאום".

 ג'קלין ויעקב רוטשילד / צילום: אדוארד קפרוב

הרצליה | "שווה את אי-הנוחות"

משפחת מושל מתגוררת כבר כמה שנים בקומה השלישית של הבניין בשכונת גן רש"ל בהרצליה. "היינו 12 דיירים, ולמזלנו לפני שלוש שנים כולנו רצינו לשפר את הבניין, שהטיח בו כבר התפורר", מספר אורן, ספר גברים במקצועו. "אנחנו גם גרנו בקומה השלישית והאחרונה של הבניין. הבנו שנצטרך להשקיע הרבה כסף, ואז שמענו שתמ"א 38 מתחילה לרוץ באזור שלנו. זה עניין של מזל, של השכנים שנופלים עליך, ולשמחתנו כולם רצו להתקדם וחתמנו די מהר עם חברת רינובו, שעשתה לנו את הפרויקט".

- ספר על הקשיים.

"זה לקח שנה וחודשיים, ובתקופת העבודות אכן לא היה קל. מסתובבים בבניין פועלים ויש רעש וטרטורים, וזה מפריע כשיש ילדים קטנים בבית, אבל זאת תקופה שבסוף עוברת ואיכות החיים שיש אחר כך שווה את כל אי-הנוחות הזמנית".

- מה הרווחתם?

"זה לקח שנה וחודשיים, ונוספו ארבע דירות חדשות לבניין. הייתה לנו דירת שבעים מטרים רבועים, ובזכות הפרויקט נוספו לנו ממ"ד ומרפסת של עשרים מטרים רבועים. עם חניה הייתה בעיה, ולכן רק הדירות שהתווספו קיבלו חניה. ערך הדירה שלנו עלה בחצי מיליון שקל בלי שהשקענו שקל אחד. אני מסתכל על בניינים חדשים שנבנו בשנים האחרונות לידנו והבניין שלנו יותר יפה, אפילו שהוא בעצם בניין ישן.

"נכון שתמיד ישנו הדייר הסחטן, או זה שמסתכל מה הקבלן מרוויח, אבל כשאני יושב היום במרפסת החדשה שלי, אני יודע לומר שאם אין סיבה ממש יוצאת דופן, זאת טיפשות לא לעשות את זה.

"בכל פעם שהיינו רואים בטלוויזיה מה קורה בדרום שמחנו מאוד שהנה סוף-סוף יש לנו ממ"ד בבית. נכון שבשיקול לעשות את הפרויקט אולי רק 30% זה נושא הממ"ד ו-70% זה איכות החיים. עד לפני שנה היינו עולים בלי אוויר במדרגות עם קניות מהסופר עד לקומה השלישית. היום עם מעלית החיים קלים יותר. ויש לזה גם צד לא כל-כך חיובי: פעם הרגשתי שאני ממש ספורטאי בזכות הדירה, היום אני די בטוח שאני זקוק לדיאטה".

 משפחת מושל / צילום: איל יצהר

תל אביב | "התביישתי להזמין חברים"

לפני שש שנים הוגדר הבניין שבו מתגוררות אביטל בנבנישתי, בת זוגה ספי ובתן נועם, כמבנה מסוכן: "הבניין היה בן למעלה מ-60 שנה, רקוב כולו, והייתי פשוט מתביישת להזמין אורחים הביתה", מספרת בנבנישתי. "חשבנו על שיפוץ הבניין, ובדיוק התחילו לדבר על זה שאישרו תמ"א 38 ושאפשר להביא קבלן שיחזק וישפץ את הבניין בחינם בתמורה לקומה נוספת. היינו שמונה דיירים בבניין, ורוב הדירות היו מושכרות, אבל כל בעלי הדירות היו בעד. יחסית הגענו מהר להסכמה, ובחרנו בחברה להתחדשות אורבנית שתבצע את הפרויקט".

- ספרי על הקשיים.

"היו כמה עוד לפני שבכלל התחלנו. אף על פי שהכול הלך חלק בקרב הדיירים, דווקא הבניין הסמוך הגיש התנגדות לפרויקט שלנו, וכל הסיפור התעכב בשנתיים. בסוף קיבלנו את כל האישורים והעבודות התחילו.

"צריך להבין שבתמ"א 38 אתה גר בדירה בזמן העבודות של השיפוץ והחיזוק, וזה לא קל. השיפוץ מתבצע בשלבים, ובהתחלה זה שלב החפירות ויציקת הבטון לצורך החיזוק. אני סידרתי לעצמי טיול לתאילנד לשלושת השבועות האלה. כשחזרתי השכנים אמרו לי שמזל שנסעתי, כי את התקופה הקשה עברתי. בהמשך, כשמתחילות העבודות בבניין, זו תקופה לא קלה בעיקר בגלל הלכלוך והאבק, תקופה שהחלונות צריכים להיות כל הזמן סגורים ואין הרבה אוויר.

"אין דרך אחרת מלהגיד שזו פשוט שנה של סבל נוראי, אבל אני חייבת להגיד גם שהתוצאות לחלוטין מצדיקות את זה. הרי לא הגיוני שגרנו במקום הכי פצצה בתל אביב, אבל שהבניין רקוב, האינטרקום שבור, הצינור של המים היה מפורק, ופשוט התביישתי להזמין אורחים בגלל איך שהבניין נראה".

- מה הרווחתם?

"היום החזית של הבניין נראית אחרת, יותר כיף לי להזמין אורחים, יש לנו מעלית, ולעלות עם העגלה של התינוקת במעלית עד לקומה השנייה של הבניין זה עולם אחר.

"אני שומעת לפעמים על דיירים שמתנגדים לפרויקט כי הם רוצים עוד חדר ועוד קצת מטרים ותוקעים ככה את הפרויקט, וקשה לי להבין את זה. לנו לא הוסיפו מטר אחד לדירות, וגם לא ממ"ד כי פשוט לא היה מקום. גם לא לחניה. ואת החניה היחידה שבנו נתנו לפנטהאוס החדש שהתווסף לבניין. מקסימום התווספו לנו לדירה שישים סנטימטרים, שהם מרפסת קטנטנה שניתן לעמוד בה ולשתות קפה. אבל בתל אביב כל סנטימר חשוב, ולכן אנחנו שמחים.

"לא היינו גרידים כי לא רצינו שהעסקה תתפוצץ ואז יצא שהרווחנו מעלית, בניין משופץ, חיזוק נגד רעידות אדמה, התשתיות הוחלפו. יש לנו דירת שישים מטרים רבועים שהייתה שווה לפני השיפוץ 1.6-1.7 מיליון שקל, והיום היא שווה למעלה מ-2 מיליון שקל".

 אביטל בנבנישתי וספי / צילום: אדוארד קפרוב

רמת גן | "הדייר השוכר זעק לשמיים"

את הדירה ברחוב תרע"ד 26 ברמת גן רכש יאיר חומש להשקעה לפני כעשור, ומאז הוא משכיר אותה. בבניין היו תשעה דיירים כשהחלו לדבר על חיזוק הבניין.

"לפני ארבע שנים, בעל הדירה בקומה הרביעית יזם ישיבת ועד והעלה בה את הרעיון לבצע פרויקט תמ"א 38", משחזר חומש. "מאז היו הרבה ישיבות, והרבה דיבורים על הכיס של הקבלן, כמה הוא ירוויח ועל זה שאין מקום לממ"ד. הדירה שלי בקומה הראשונה ולכן המעלית לא הייתה חשובה לי, אך בסוף הגענו כל הדיירים לעמק השווה. הסברתי לדיירים שאין מה להיכנס לכיס של הקבלן, ושמה שחשוב זה שנשדרג את עצמנו, אחרת אף אחד מאיתנו לא ירוויח כלום. חתמנו על הסכם עם החברה להתחדשות אורבנית, שגם נתנה לנו סעיף בחוזה שאפשר לנו לצאת ולגור בשכירות בזמן העבודות. כל הדיירים קיטרו אבל נשארו בדירות לכל אורך השיפוץ".

- ספר על הקשיים.

"כשעשו את היסודות, הדייר שלי בקומה הראשונה זעק לשמיים מהרעש. זו הייתה אי-נוחות גדולה עבורו. אחר כך התקדמו לקומה השנייה והשלישית והדייר בקומה האחרונה התחיל לבכות כשבנו מעליו את הקומה הנוספת".

- מה הרווחתם?

"מה שהכי יפה זה שאחרי כל הבלגן, היום, כשעוברים ליד הבניין, בכלל לא יודעים שזה בניין ישן. הוא נראה בניין חדש, יש לובי מפואר, חניה עם מחסום, גינה עם תאורה, והקבלן גם החליף לנו את כל התריסים ואת החלונות החיצוניים בדירה, כך שהרווחנו גם מבפנים וגם מבחוץ.

"נכון שאין לנו ממ"ד, כי לא היה מקום, אבל המקלט שלנו שופץ, ובניגוד לפרויקטים אחרים, אצלנו דווקא החוזה קבע שקודם כול תשע הדירות הוותיקות יקבלו חניה ולא כל הדירות החדשות. אז יצא שהדיירים הוותיקים קיבלו חניות שהם משכירים אותן לדירות החדשות שהתווספו על הגג. זה כיף לדעת שערך הדירה שלך עלה ב-30% בלי ששילמת שקל אחד".

 יאיר חומש / צילום: אדוארד קפרוב

הוד השרון | "הדבר הכי חכם שעשיתי"

יהודית ובתה מאיה מתגוררות כבר שמונה שנים בקומה הרביעית והאחרונה של הבניין בסמטת האלון 5 בהוד השרון. מדובר בדירת שלושה חדרים בשטח 92 מטרים רבועים. "לפני ארבע שנים התחלנו לדבר על תמ"א 38, ומה שדרבן אותנו לדבר על הפרויקט זה המראה קורע הלב של השכנה המבוגרת שגרה בקומה הרביעית של הבניין והתקשתה לעלות במדרגות", משחזרת יהודית. "היינו 16 דיירים בבניין, שדווקא תמיד היה מטופח ולא מוזנח, אבל הקושי של הדירות בקומה האחרונה והעובדה שאין לנו ממ"דים הניעו אותנו לפעולה. התקשרנו עם חברת גשר עד יזמות".

- ספרי על הקשיים.

"מאחר שהיינו מהבניינים הראשונים בעיר שעברו חיזוק, התהליך היה לא פשוט ולקח שנה ושמונה חודשים. בניית השלד לקחה חצי שנה, ובהמשך, בכל פעם שהיו אירועים ביטחוניים, הבנייה נעצרה כי הפועלים לא יכלו להגיע לעבודה. בחצי שנה הראשונה שבה בנו את השלד, דאגתי שבתי תלך בכל יום אחרי בית הספר לחברה ושלא תגיע לדירה לבד. מאחר שאנחנו גרות בקומה האחרונה, דווקא השלב של בניית תוספת הקומות הוא הכי קשה, כי בונים מעל הראש שלנו. אני מורה, וכשהייתי חוזרת מבית הספר העבודות בדרך כלל כבר היו מסתיימות. הפועלים גם השתדלו לא לעבוד ביום שישי. פה ושם גם נגרמות תקלות בחשמל בגלל העבודות, ולכן הייתי ממליצה לאנשים מבוגרים או למשפחות עם ילדים קטנים לא לגור בדירה בזמן שמשפצים. צריך להפנים שגרים באתר בנייה לתקופה מסוימת".

- מה הרווחתם?

"בעצם הוסיפו לנו רק מרפסת בשטח 12 מטרים רבועים ומעלית, כי חניה הייתה לנו קודם ולא היה מקום לבניית ממ"דים. עכשיו, במלחמה, הרגשתי רגועה יותר כי חדר המדרגות שלנו הפך למעין ממ"ד, כיוון שעיבו את הבניין וחיזקו אותו. לבניין נוספה קומה עם ארבע דירות דופלקס, שקיבלו חניות חדשות. מה שאני הכי אוהבת בפרויקט זה לא את המעלית, אף שאני בקומה רביעית, אלא דווקא את המרפסת. זה בעצם הדבר הכי חכם שעשיתי".

 יהודית עוז דוידוביץ' / צילום: אדוארד קפרוב