רגוע לא יהיה פה

עם תחילת ינואר, כל ינואר, מוכרחים הפרשנים, אנשי הנדל"ן האינטרסנטים וסתם ישראלים (כולנו בעצם אנשי נדל"ן - מחזיקים בדירה, רוצים להחזיק בדירה, חולמים על דירה וכו'), לחזות מה יקרה למחירי הדיור בשנה ובשנים הקרובות.

אז מה הפעם? לפי איך שהדברים נראים כעת, בשקלול אינספור התחזיות שפורסמו וכנראה עוד ימשיכו להתפרסם בימים הקרובים, אפשר לומר שהקונצנזוס הוא שהשוק ישמור על יציבות, פחות או יותר.

שיווי המשקל נראה מושלם ואף אחד לא מעז לצפות שינוי משמעותי באופק, לכאן או לכאן. מחד, סימני ההאטה במשק, תקרת היכולת הכלכלית של רוב הישראלים, מגבלות בנק ישראל על המשכנתאות, הבטחות ההיצע של שר השיכון וההתחייבות של כל הפוליטיקאים מכל הסיעות להורדת מחירי הדיור וסיוע למחוסרי דירה לוחצים על המחירים למטה. מאידך, ההיצע המצומצם של קרקעות באזורי ביקוש, האשראי המוגבל (בבנקים או בשוק ההון) לקבלנים שאמורים לספק לנו את התחלות הבנייה החדשות, הייאוש מהבטחות הסרק שנשמעות פה כמעט בכל מערכת בחירות והגידול הקבוע במשקי הבית שזקוקים לקורת גג דווקא מבטיחים שהביקוש לא ייעצר, וילחץ את המחירים כלפי מעלה. ובמצב כזה, הכי הגיוני וחכם להמר על שוק מאוזן, ללא עליות וללא ירידות חדות.

רק שהניסיון מלמד ששוק הנדל"ן למגורים - במיוחד הישראלי - לא אוהב יציבות. גרף המגמה על פני עשורים ארוכים נראה יציב ומשכנע, נפלאות הממוצע מלמדות על עלייה ריאלית של מחירים בשיעור של כ-2% מדי שנה על פני יותר מ-4 עשורים, אבל העקומה האמיתית של נעה בפועל כמו מטוטלת ביום סוער (ראו גרף מצורף).

מאניה-דפרסיה קבועה

מחירי הדירות לא נחים. הם או ממריאים או מתרסקים.

הסיבות לכך יכולות להיות מגוונות - כלכליות, חברתיות או פסיכולוגיות (או גם וגם). בגלל ההליכים הארוכים בענף כמו ענף הנדל"ן (בדרך כלל יש פער של שנים בין רכישת הקרקע לבין תחילת השיווק), בגלל המימון הכבד שעלול להכריח קבלנים ויזמים לממש נכסים כמעט בכל מחיר, בגלל חשיבותו של מומנטום ושל טרנד ציבורי על מוצר המוני כל כך (אותו עדר שרץ בטירוף לקנות דירה כשהוא בטוח שמחר יהיה יותר יקר עוצר בחריקת בלמים כשהגלגל עושה סימנים שהוא מתהפך) ועוד שלל סיבות חברתיות וכלכליות, ענף הנדל"ן מציג מאניה-דפרסיה כמעט קבועה.

מחירי הדירות יעלו או ירדו? קשה לדעת. אבל מי שמצפה לשייט על מי מנוחות מוכרח לדעת שהמחירים בארץ אהבו עד היום לגלוש על פני מים סוערים.

ואולי זה גם מה שיודעים רה"מ בנימין נתניהו ונגיד בנק ישראל סנטלי פישר. אלה שמבטיחים לנו שהם רוצים לראות פה ירידה הדרגתית במחירים, אבל הם מספיק זמן בעסק כדי לדעת שאם אכן הגלגל יתהפך, הוא עלול להפיל את המחירים בחדות ולגבות יותר מדי קורבנות בדרך (נתניהו עצמו היה בסרט הזה ב-1999, אז איבד את השלטון לאהוד ברק בזמן שמחירי הדירות החלו להתרסק ואלפי אנשים חששו לפרנסתם ולדירתם), ואז אולי עדיף להם שנמשיך דווקא בעליות המחירים.

 השינויים הריאליים במחירי הדירות