הטרגדיה של שכונת המשתלה

"שכונת המשתלה" הממוקמת בצפון-מזרח העיר תל-אביב היא אחד הסמלים המוכרים והידועים למחזוריות של שוק הנדל"ן למגורים. אם מישהו עדיין לא הבין שהחיים הם גלגל, ומה שעלה גם בדרך-כלל חייב לרדת, ולהיפך, כדאי שיראה מה קרה בפרק זמן של פחות מ-20 שנה בשכונה החדשה (יחסית), שזקני העיר עוד זוכרים אותה כמשתלה עירונית.

בשנת 1993 יצאה השכונה לדרך. מינהל מקרקעי ישראל מצא פתרון לעליות מחירי הדיור, והבטיח להציף בבת-אחת את השוק, כדי להביא סוף-סוף לשינוי כיוון ולירידות מחירים. 1,196 יחידות-דירות אושרו בתוכנית המקורית של השכונה, שתורחב לאחר שנים ל-1,442 דירות. רק שעם כאלו הבטחות והצהרות, החשש היה שהקבלנים פשוט לא ייגשו למכרזים.

בעיתונות כבר נכתב כי חברות וקבלנים ותיקים כמו שיכון עובדים, משולם לוינשטיין או אריה ברנוביץ לא ניגשים למכרזים, ואף התריעו שמחירי הקרקע בשכונה גבוהים. אולם זה לא הפריע למדינה ולעיריית תל-אביב, בעלות הקרקע, למכור כבר בשלב הראשון של הפרויקט שישה מתחמים, ל-516 דירות בסה"כ, תמורת 62.5 מיליון דולר. חברות אפריקה-ישראל, דנקנר השקעות, בן-יקר-גת, האחים אלה ואחרים, הציעו מחיר ממוצע של כ-120 אלף דולר לקרקע לדירה, וקבעו רף חדש של מחירים לכל האזור.

לא עבר זמן רב, הסנטימנט בשוק המגורים השתנה, ושכונת המשתלה הפכה לשם נרדף לכישלון ולביטחון מופרז של יזמים. חלק מיזמי המשתלה פשטו-רגל, והגיעו לכינוס נכסים. אחרים, כמו אפריקה-דנקנר-מליבו, שהקימו ביחד 236 דירות בפרויקט "גני צהלה" בשכונה, דיווחו על רווחיות של מעט יותר מ-0.5% מסך המכירות (בשקלול הוצאות המימון, הרווחיות לפחות התאפסה). כלומר, אפילו העיר המבוקשת תל-אביב הוכיחה כי אינה חסינה ממיתון.

והנה, לפני חודשים מספר הוציא המינהל את המנה האחרונה - 452 יח"ד שנותרו לבנייה בתוכנית המשתלה.

לעגו לכל הסקפטיים

במינהל ובעיריית תל-אביב (שאף פעם לא לחוצה יותר מדי על הקמת עוד פרויקט מגורים בעיר) התעקשו על מחיר מינימום גבוה במיוחד - מיליון שקל לקרקע לדירה. לא מעט יזמים, בהם כאלה שהתראיינו ל"גלובס", אמרו שאין כמעט סיכוי שקבלנים ייגשו למכרז במחיר כה גבוה, ודאי בעת הנוכחית.

אתמול (ב') פורסמו התוצאות, ושוב לעגו לכל הסקפטיים. חברת גינדי-החזקות תבנה 232 דירות; אפריקה-מגורים, שוב היא, תבנה 112 דירות; וקבוצת רכישה תקים עוד 28 דירות. רק מגרש אחד, אחרון בהחלט, להקמת 80 דירות, נותר ללא הצעות. התברר, כי מחיר המינימום לא הבהיל את הקונים. אפריקה-מגורים תשלם 115 מיליון שקל - 5% מעל מחיר המינימום של המכרז (1.15 מיליון שקל קרקע לדירה). קבוצת הרכישה שארגנה חני הורביץ, תשלם 30.9 מיליון שקל - 21% מעל מחיר המינימום (1.23 מיליון שקל לדירה). שלוש ההצעות הנוספות, של גינדי-החזקות, היו גבוהות ממחיר המינימום בכ-11% בממוצע (1.14 מיליון שקל לדירה).

ומה יהיה עכשיו, אחרי שהגלגל עלה, ירד, ועלה את כל הדרך (ויותר מכך) בחזרה? בתחילת המאה ה-19, לאחר השתלטות נפוליאון השלישי, אחיינו של נפוליאון בונפרטה, על צרפת, פרסם קרל מרקס את מאמרו, שבו כתב כי "ההיסטוריה חוזרת על עצמה פעמיים. קודם כטרגדיה ואחר-כך כפארסה".

השנים הקרובות ילמדו מה יעלה בגורל ההיסטוריה של שכונת המשתלה בתל-אביב, שם הטרגדיה עדיין צרובה בזיכרונותיהם של יזמים ורוכשים רבים. האם ה*פארסה* תהיה של היזמים הזוכים - כששוב יתברר שהמחירים בשכונה סימנו את נקודת-השיא של מחירי הקרקעות, או שמא ה"פארסה" תהיה דווקא על חשבוננו - כששוב נגלה שבתל-אביב, ובישראל בכלל, רק צריך מעט סבלנות, ובסוף תמיד מגיעים הקונים שמוכנים לשלם מיליונים על כמה מטרים למגורים.