ה"תגלית" של חב' הנדל"ן: מרכז מסחרי בשכונות חדשות

השבוע חשף "גלובס" כי חברת רוגובין רכשה מגרש להקמת מרכז מסחרי בשכונת רמת הדר בגבעת שמואל ב-20 מיליון שקל. את הפוטנציאל הכלכלי הגלום בהקמת מרכזים מסחריים שכונתיים מגלות לאחרונה גם חברות הנדל"ן למגורים. כבר לא מדובר רק בספיח עודף, כזה שהגיע יחד עם התוכניות למגרש שעליו יוקם פרויקט מגורים, אלא בחברות ששמחות לגוון את תיק הנכסים שלהן, ודאי בימים שבהם מרחפת עננה מעל שוק המגורים.

העובדה שמדובר במתחמי מסחר בלב שכונות שבהן נבנות במקביל אלפי דירות, הופכת את מעט המגרשים הללו למכרות זהב, עם אלפי צרכנים שהופכים לקהל שבוי. בשעה ששוק הקניונים ומרכזי המסחר הגדולים מתרכז בידיים ספורות, עם שליטה ברורה של קבוצות עזריאלי ומליסרון, החברות הבינוניות והקטנות מגלות את הפוטנציאל במרכז השכונתי.

לפני כחודש, למשל, זכתה חברת טרמוסינטקס עם משפחת אריה פרשקובסקי במכרז של עיריית ת"א למגרש המיועד ל-3,000 מ"ר מסחר בשכונת כוכב הצפון בצפון העיר, תמורת 23.5 מיליון שקל. בשכונה שמאוכלסת ברובה עדיין אין שטחי מסחר נוחים לצריכת שירותים בסיסיים, מה שמבטיח ביקוש גבוה לשטחי המסחר מצד רשתות מסחריות ומצד דיירי השכונה.

החברות עדיין מתקשות לחזות את התשואה שיניב להן הנכס המסחרי השכונתי, אולם ההערכות הן שבתפוסה מלאה התשואה מגיעה ל-7%-8%.

"צרכים אחרים"

עמיר בירם, לשעבר מנכ"ל חברת בריטיש ישראל (שנמכרה למליסרון), נטש לפי שעה את המגה-קניונים והקים את חברת JTLV העוסקת בייזום והקמת מרכזים מסחריים שכונתיים. החברה, שבה הוא שותף ומנהל, רכשה לפני שנה בשיתוף קרן ריט1 מגרש להקמת מרכז מסחרי שכונתי ביישוב גן יבנה מי.ח דמרי, תמורת 40 מיליון שקל. בנוסף, בחודש יוני רכשה החברה מיורוקום נדל"ן של שאול אלוביץ' מרכז מסחרי בשכונת בורוכוב בגבעתיים, סמוך לפרויקט המכתש, תמורת 40 מיליון שקל. מדובר במרכז מסחרי שכונתי הכולל כ-1,500 מ"ר, עם זכויות לבניית 2,500 מ"ר נוספים.

"בעבר היו מרכזים בשכונות ותיקות, אך הם היו נמכרים חתיכות חתיכות, לירקן או לסופרמרקט, כדי לממן בנייה", אומר בירם. "התוצאה הייתה מרכזים ישנים עם ריבוי בעלויות, דבר שהקשה על הניהול. לכן יש הרבה מרכזים ישנים שנראים לא טוב וגם קשה מאוד לקנות אותם. המרכז בגבעתיים אמנם ישן ופעיל, אך היה בבעלות גורם אחד והיה קל יותר לקנות אותו".

תנופת הבנייה של שכונות חדשות הביאה לדבריו לדרישה גוברת למרכזים שכונתיים. בירם: "מדובר בשוק שונה מקניונים, שמספק צרכים אחרים. בשכונות צריך תמיד סופרמרקט, רשת פארם, בנק, קופ"ח ואח"כ בתי קפה ורשתות מזון מהיר. הרבה פעמים יש יתרון גם לפתיחת מועדוני כושר, שההעדפה המובהקת שיהיו ליד הבית. המרכזים בדרך כלל פתוחים ולא מקורים, הם חלק מהשכונה ובאים אליהם ברגל. התשואות במרכזים כאלה בטוחות, כי הן משרתות אוכלוסייה קרובה. יתרון נוסף בהשוואה לקניון הוא שדמי הניהול זולים יותר".

אחת מחברות הנדל"ן למגורים שנכנסו לראשונה לתחום המסחר היא בוני התיכון, שהקימה פרויקט מגורים בשכונה הירוקה בכפר סבא וקפצה על ההזדמנות להקים גם מרכז מסחרי.

"הקמנו פרויקט מגורים, זיהינו הזדמנות בהקמת מרכז מסחרי במקום ורכשנו קרקע ל-8,000 מ"ר מסחר ו-5,000 מ"ר משרדים". אומר דביר גרנות, סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי. "גם אני באופן אישי אעדיף מקומות לא המוניים, שבאים לשרת קודם כל את השכונה, מאשר קניון. נכון שזה תחום חדש לחברה, אך מרכזים מסחריים שכונתיים הם היום בפירוש מגמה. המרכז ייתן מענה לכל הצרכים בשכונה ברמה היומיומית. חתמנו על הסכם עם רשת מגה שתקים סופרמרקט, עם בנק דיסקונט, עם קופ"ח מכבי, ואנחנו גם מנהלים משא ומתן עם רשתות בתי קפה. שמלת כלה מן הסתם לא נחפש במרכז שכונתי".

לדברי גרנות, 40% משטחי המרכז, שיאוכלס בעוד שנה וחצי, כבר הושכרו, וכעת החברה מחפשת עסקים לשטחים קטנים יותר. "דווקא החנויות הקטנות יותר הן אלה שהופכות מרכז מסחרי למקום מיוחד ושונה", מוסיף גרנות. "בשכונות החדשות של כפר סבא או יבנה, למשל, הכיוון נוטה יותר ויותר לטובת המרכזים המסחריים השכונתיים מאשר לקניונים גדולים. הצריכה המודרנית גורסת שזמן זה כסף, ואנשים מעדיפים שהכל יהיה ליד הבית וגם רוצים להתחבר ולהיות שייכים לקהילה, מה שלא קורה בקניון. החברה שלנו מאמינה שיש עתיד טוב למרכזים שכונתיים והיא בוחנת רכישת קרקעות נוספות להקמת מרכזים כאלה".

חברה נוספות המזוהה עם בנייה למגורים היא קרסו נדל"ן, שתחל בקרוב בהקמת מרכז מסחרי שכונתי בשכונת גן ראובן ביבנה. החברה רכשה באפריל 2011 זכויות להקמת מרכז מסחרי בשטח 3,600 מ"ר מגינדי השקעות, ב-24 מיליון שקל.

חברה נוספת היא אלמוג כ.ד.א.י, שרכשה מגרש בשכונת תלמי מנשה בבאר יעקב להקמת מרכז מסחרי שכונתי בשטח 2,400 מ"ר. מרכז מסחרי שכונתי אחר שמפעילה בהצלחה אשטרום נכסים ממוקם ביישוב שהם.

לדברי מוטי סלע, מנכ"ל החברה, "מאחר שהאלטרנטיבות לתושבי שוהם הן מתחם האירפורט סיטי או העיר מודיעין, התושבים מעדיפים להגיע למרכז המסחרי השכונתי, שמספק להם את כל השירותים, החל מילדים שמגיעים לאכול אחרי בית הספר, ועד לסופרמרקט, בנק וקופת חולים".

מלבד זאת מסביר סלע את היתרונות גם עבור העסקים והצרכנים: "מדובר במרכזים פתוחים, מה שמוזיל את הוצאות הניהול. אנחנו מתייחסים גם לדמי השכירות כפונקציה של מחזור המכירות. חנות טמבור או חנות לצורכי לימוד, למשל, כמעט לא קיימות בקניונים ומצליחות מאוד במרכז שכונתי. מנגד, לא נפתח במרכז שכונתי חנות של זארה או קסטרו, אלא חנויות שמתאימות לפעילות בין 4 אחה"צ ל-8 בערב. אין לי ספק שבעתיד נראה יותר חברות שמבינות את הפוטנציאל במרכזים מסחריים, בין היתר כי מפת הקניונים בישראל הגיעה לסוג מסוים של רוויה. אנשים פשוט לא רוצים לנסוע. אני מאמין בזה, והלוואי שהיו לי עוד שבעה מרכזים כאלה".

 עסקאות להקמת מרכזים מסחריים שכונתיים