פינוי-בינוי יצירתי בבת-ים: יח"ד בנוסף לדירה המשודרגת

פרויקטים של פינוי-בינוי והתחדשות עירונית נופלים לא פעם בגלל התנגדות הדיירים או בגלל חוסר כדאיות כלכלי. בחברת אפולו שבבעלות אמיליו פילוס מצאו פתרון יצירתי לבעיה הזו, בפרויקט שהחברה מקדמת במתחם יצחק שדה בבת ים. "במתחם הזה יש דיירים שגרים בדירות גדולות בנות 100 מ"ר ויותר, ותוספת שטח שנציע להם במסגרת פרויקט לא באמת עונה על הצרכים שלהם. רבים מהם פנסיונרים, ילדיהם עזבו מזמן את הבית, והם נותרו עם דירה שגם כך גדולה הרבה מעבר לצרכים שלהם.

"לכן חשבנו שנציע לדיירים דירה בשטח זהה לזו שיש להם היום, ובצמוד אליה דירת סטודיו נוספת בשטח 30 מ"ר שאנחנו קוראים לה 'דירה לחותנת'. זו דירה שיש לה מטבחון ומקלחת נפרדים, והדיירים יוכלו להשכיר אותה וליהנות מהכנסה קבועה. חלק מהדיירים ששמעו על הרעיון אומרים שהם בעצמם מעוניינים לעבור לדירת הסטודיו, ולהשכיר את הדירה הגדולה שיקבלו".

לדברי פילוס, מאחר שמדובר בפרויקט שהתוכנית בו כוללת ארבע דירות חדשות במקום כל דירה ישנה, הדירות שיכללו שתי יחידות יהוו רק 25% מהפרויקט. שאר 75% של הפרויקט יכללו דירות רגילות בנות 4-5 חדרים. החברה היזמית בפרויקט צפויה להיות חברת אמריקה ישראל. היוזמה כבר הוצגה באגף ההנדסה בעיריית בת ים, שבוחנת בימים אלה את יישום הרעיון לקראת דיון בוועדה המקומית.

בעיריית בת ים מסרו כי "בעקבות מחאת הדיור של קיץ 2011 וכחלק מרצונה של העירייה להעמיד מגוון אפשרויות דיור, נבחנת האפשרות ליצור יחידות דיור משניות בנכס קיים - על מנת ליצור מגוון יחידות דיור לבעלי הנכס - לילדיהם הנשואים, להורים קשישים, להשכרה וכו'. אין מדובר בפיצול דירה אלא בדירה קטנה נוספת. ההצעה נבחנת בימים אלה מן ההיבט החוקי והאופרטיבי. אנו מקווים כי כמונו גם בוועדה המחוזית ובמשרדי הממשלה, ישכילו להבין את ההיגיון שכרוך בתוכנית ויאשרו אותה.

ביקוש לדירות קטנות

אין זו הפעם הראשונה שפילוס חושב על רעיונות יצירתיים מהסוג הזה. כבר לפני כ-20 שנה זכתה החברה של פילוס במכרז של משרד השיכון, ורכשה קרקע המיועדת להקמת 185 יחידות דיור בנות 5 חדרים ברחוב התנאים בשכונת ג'סי כהן בחולון. אלא שבחברה ראו שבשכונה, שאינה נמנית עם השכונות האמידות של העיר, לא קיימת דרישה לדירות 5 חדרים, וקיים ביקוש דווקא לדירות בנות 3 חדרים. "הבנו שאנחנו חייבים לבנות דירות של 3 חדרים, אבל כאב לנו ששילמנו על קרקע עם זכויות לדירות של 5 חדרים", מספר פילוס ל"גלובס". "לכן הגשנו תוכנית להקמת בניין שכולו דירות 3 חדרים, אבל הכנו יסודות של עמודים תומכים ותשתית לכך שכל דירה תוכל להוסיף עוד חדר ומרפסת".

לדברי פילוס, בניגוד לפרויקט רגיל, קניית הדירות בפרויקט הייתה מורכבת עבור הרוכשים. "הכנו חוזה קשה וקפדני, שלפיו כל קונה מתחייב שבתוך עשר שנים מיום האכלוס הוא יבנה את החדר הנוסף. הייתה על כך גם הערת אזהרה בטאבו, וההתחייבות כללה מתן שטר ביטחון ושני ערבים. נוסף על כך הקונה התחייב בתוך עשר שנים לשלם לנו 10,000 דולר בעבור החדר הנוסף. היום זה מחיר מצחיק, אבל אז הקונים שקלו את העניין בכובד ראש", משחזר פילוס.

"היינו נוקשים בחוזה בגלל שמספיק שדייר אחד היה עושה בעיות ולא בונה את התוספת, כל הדיירים שמעליו היו תלויים בתשתית שלו, ולא היו יכולים להוסיף את החדר הנוסף".

כל הדיירים נשארו בשכונה

"הסברנו לרוכשים, שרובם היו אז זוגות צעירים, שבעוד כמה שנים יהיו להם ילדים, ובדרך כלל אחרי עשר שנים צריך להחליף את הדירה בדירה גדולה יותר. ההחלפה הזו כרוכה בעלויות גבוהות: מכירת הדירה, קנית דירה חדשה, תשלום לעורכי דין ולמתווכים, עלויות מעבר והובלה, לעתים גם העברת הילדים למוסדות חינוך חדשים. בגלל כל אלה, היכולת לבנות את החדר הנוסף ולהגדיל את הדירה מ-3 ל-4 חדרים, בעלות בנייה של 60 אלף שקל בלבד, היא יותר ממשתלמת".

למרות המורכבות, הרוכשים הבינו את הפוטנציאל הגלום בפרויקט ואת החיסכון בהוצאות לטווח ארוך, והשיווק לא ארך זמן רב.

היום, לאחר שעברו עשר שנים מיום האכלוס, כל הדיירים כבר השלימו את תוספת הבנייה. "כולם הלכו לאדריכל המקורי של הבניין כדי לתכנן את התוספת, יש כאלה שתכננו את הדירה ל-4 חדרים, ויש כאלה של-5. העובדה שהדיירים לא נאלצו לעבור לדירה אחרת כדי לשפר דיור חסכה להם כסף רב. בעצם, חשבנו לפני 15 שנה על הפתרון למצוקת הדיור שבעקבותיה התעוררה מחאת הדיור ברוטשילד לפני שנה וחצי. אם היו חושבים על זה היום, אני חושב שזה היה פותר להרבה צעירים בעיה. מדברים רק על בנייה של דירות 3 חדרים, אבל לא אומרים מה הלאה. מה יעשה זוג צעיר שהמשפחה שלו גדלה ויש לו דירת 3 חדרים?".

ירון שאשא, שמתגורר בפרויקט מאז שנת 1993, מספר: "כשבאנו לקנות את הדירה, הסבירו לנו שהיא דירה מתרחבת, שגדלה עם המשפחה. היינו אז זוג עם ילד, והתקציב שלנו אפשר לנו לקנות רק דירת 3 חדרים. האפשרות להגדיל אותה ב-23 מ"ר נראתה לנו מצוינת וגם התחייבנו בחוזה לבצע אותה.

"אחרי שבע שנים בערך עשינו את התוספת, התנאים היו טובים והעלויות לא היו בשמיים כי כל העלויות של היסודות וזכויות הבנייה כבר שולמו. בשנים האלה חסכנו כסף לדברים אחרים, וגם ערך הדירה שלנו עלה הרבה יותר מעלות ההשקעה. כל הדיירים שקנו במקור עדיין גרים בפרויקט כי לא הייתה להם סיבה לעזוב לדירה גדולה יותר גם כשהמשפחה גדלה".