מה הקשר בין הבחירות הקרובות לדירות זולות בראש-העין?

ועדת המכרזים במשרד הבינוי והשיכון שהתכנסה אתמול (ג') הודיעה על החברות הזוכות בקרקע לבניית 544 דירות במסגרת מכרזי מחיר למשתכן בראש העין. מדובר במכרזים המתייחסים למתחמים ברובע A ו-B, האזור החדש ביישוב העתיד לכלול בסיומו כ-14 אלף דירות חדשות. במכרזים, המאפשרים בניית 544 דירות סך הכל בארבעה מתחמים שונים זכו החברות גיא ודורון לוי וחברת דונה. מתוך כלל הדירות, 25% מיועדות לזכאי משרד השיכון והשאר יימכרו על ידי הזוכים בשוק החופשי.

יש לציין שהמכרז המקורי כלל 1,202 יחידות דיור ב-12 מתחמי משנה אולם בסופו של דבר נרשמו ביקושים רק לארבעה מתחמים. שאר המתחמים, המאפשרים בניית 658 יחידות דיור, נותרו מיותמים מהצעות. עוד נקודה שראוי להתייחס אליה היא עיתוי פרסום תוצאות המכרזים, שבוע לפני הבחירות לכנסת, עיתוי שקשה לראות בו מקרי. נזכיר שבאותו הזמן שתוצאות המכרזים הללו מפורסמות, תוצאות מכרז אחר שנסגר כבר לפני למעלה מחודשיים, בחריש, טרם פורסמו.

במתחם הראשון, המאפשר בניית 144 יחידות דיור, זכתה חברת דונה שהציעה 8,792 שקל למ"ר למשתכן, לא כולל מע"מ. על פי הודעת משרד השיכון, הצעתה הזוכה של החברה משקפת מחיר צפוי של דירה בשטח 85 מ"ר שיעמוד על כ-874 אלף שקל כולל מע"מ.

חברת גיא ודורון לוי זכתה בשלושה מתוך ארבעת המתחמים הכוללים בסך הכל 400 דירות. במתחם הראשון המאפשר בניית 240 יחידות דיור זכתה הצעת החברה שעמדה על 6,195 שקל למ"ר (לא כולל מע"מ) לדירה לזכאי משרד השיכון. כך, דירה בשטח 85 מ"ר תוכל להימכר בכ-616 אלף שקל כולל מע"מ.

במתחם נוסף בו זכתה החברה, המאפשר בניית 64 יחידות דיור, עמדה הצעתה על 7,152 שקל למ"ר (לא כולל מע"מ) ובמתחם השלישי, המאפשר בניית 96 יחידות דיור, עמדה ההצעה הזוכה על 6,274 שקל למ"ר (לא כולל מע"מ). הדירות במכרזים אלו יוכלו להימכר לזכאי משרד השיכון בעבור כ-711 אלף שקל כולל מע"מ וכ-624 אלף שקל כולל מע"מ בהתאמה.

"הנחה של כ-150 אלף שקל"

בעוד במשרד השיכון מדברים על הנחה משמעותית שניתנה על מחיר הקרקע, היזמים שזכו במכרזים דווקא חלוקים בדעתם לגבי גובה ואטרקטיביות ההנחה, וגם על המחיר הסופי בו ישווקו בסופו של דבר הדירות לזכאים.

שלום שי, מנכ"ל ובעלי חברת דונה, מצנן מעט את ההתלהבות ממחירי הדירות שנראים נמוכים על הנייר ואומר: "מחירי הדירות לזכאים יהיו גבוהים יותר. הסכום הרי צמוד למדד, לא כולל מרפסת ומע"מ. זה יגיע לסביב 11 אלף שקל למ"ר. בעוד שנה יימכרו הדירות הללו סביב 1.15 מיליון שקל ולא פחות מזה. מדובר בהנחה של כ-150 אלף שקל ממחיר השוק".

שי מתייחס גם להנחה הגדולה שכביכול ניתנה על ידי משרד השיכון ואומר: "ההנחה שניתנה איננה משמעותית. המחיר ששילמנו עכשיו לקרקע ליחידת דיור כמעט זהה למחיר ששילמנו על קרקע באותו המתחם לפני שנה במכרז רגיל. זו גם הסיבה שלא הייתה היענות גדולה למכרזים הללו. בניתי כבר אלפי דירות במסגרת מסלולי מחיר למשתכן. אם יש הנחה משמעותית על הקרקע זה משתלם. זה לא היה המצב במקרה הזה".

בדיקה במכרזים קודמים בהם זכו יזמים באותו המתחם בראש העין, מכרזים שאינם שייכים למסלול מחיר למשתכן, מאשרים את דבריו של שי. כך, במכרז שתוצאותיו נסגרו במרץ 2012 לבניית 256 יחידות דיור במתחם עמד מחיר הזכייה על כ-251 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור כולל פיתוח. במכרז אחר שנסגר באותו הזמן, לבניית 156 יחידות דיור, ההצעה הזוכה שיקפה מחיר של כ-265 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור. אם נשווה את הנתונים למכרזי המחיר למשתכן - במתחם המאפשר בניית 144 יחידות דיור משקפים מחירי הקרקע והפיתוח שווי של כ-270 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור כולל פיתוח. במתחם אחר בו שווקה קרקע לבניית 240 יחידות דיור שיקפה התוצאה מחירי קרקע ופיתוח בגובה זהה.

באותו הזמן, גיא לוי, הבעלים של החברה השנייה שזכתה במכרז, גיא ודורון לוי, מסביר כי למרות שעל פניו המחירים זהים, ניתוח המצב בפועל מעלה תמונה שונה: "המחיר לקרקע ליחידת דיור כולל פיתוח עכשיו באמת דומה למחיר במכרזים הקודמים. אבל חשוב להבין שיש הבדל בכל זאת. במכרזים ההם הקרקע עוד לא הייתה זמינה והפיתוח היה רחוק. היום כבר עובדים על הפיתוח במרץ ואני מאמין שנוכל להוציא היתרים תוך חצי שנה. דבר שני הוא אופי הבינוי. במכרזים הקודמים היה מדובר על בניית מגדלים וכאן מדובר בבניית 8 קומות. גם כאן יש הבדל משמעותי במחיר. שני הדברים הללו גורמים לשוני בין המחיר עכשיו למחיר שהיה לפני שנה".

במשרד השיכון טוענים כי מחירי הקרקע הם שקובעים ללא התייחסות לדמי הפיתוח. "לקראת סגירתו של המכרז בסוף 2012 הגישו מינהל מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון בקשה לשמאי הממשלתי לבקרה חוזרת של השומות במכרזים בראש העין ובמודיעין. הבקשה הביאה להורדה נוספת במחירי השומות במכרזי מחיר למשתכן אלו ולהפחתה נוספת של מחיר הקרקע ליזמים מעבר להנחה של 50% על השומה בהתאם להחלטה שיזם והעביר שר הבינוי והשיכון ויו"ר מועצת מקרקעי ישראל, אריאל אטיאס", נכתב בהודעת המשרד.

"בעקבות העדכון ירד מחיר הקרקע בראש העין בכ-25% לעומת השומה הקודמת. מחיר הקרקע המהוון ליחידת דיור קטנה בראש העין ירד ל-59-65 אלף שקל ול-164-170 אלף שקל ליחידת דיור גדולה. המדינה ויתרה על הכנסות מהקרקע במכרזים אלה בעשרות מיליוני שקלים".

ההרשמה לזכאים במכרזי מחיר למשתכן נפתחת בדרך כשנה לאחר מועד ההכרזה על הזוכים, יחד עם הוצאת היתרי בנייה מהרשויות המקומיות. יש לציין שעל פי החלטת בגץ מנובמבר שעסקה בעתירות שהוגשו כנגד הקריטריונים הקיימים, צריכה המדינה להחזיר תשובה לבית משפט מדוע לא דנה בקריטריונים ובהמלצות וועדת טרכטנברג להכללת סעיף מיצוי כושר השתכרות. בית המשפט סירב לבקשת העותרים להקפיא את המכרזים, אולם עד שיערכו ההגרלות במכרזים שנסגרו אתמול והמכרזים הנוספים שעתידים להיסגר ייתכן והקריטריונים ישונו.