מחירי הקרקעות צנחו - הקבלנים לא מוזילים את הדירות

השוואת מחירי הקרקעות ששיווק מינהל מקרקעי ישראל בשנת 2012 בהשוואה לשנת 2011 בשש ערים - כפר סבא, ראש העין, כרמיאל, פתח תקווה, עפולה ולוד, מעלה כי בכל הערים שנבדקו, למעט כרמיאל, נרשמו השנה ירידות במחירי הקרקע. כך עולה מבדיקה שערך "גלובס", בשיתוף קבוצת שמאות המקרקעין אהוד המאירי.

הבדיקה התייחסה למכרזים לבנייה רוויה בלבד, באותן ערים ובאותן שכונות בדיוק. מחירי הזכייה כוללים הוצאות פיתוח. את הירידה הגדולה ביותר במחירי הקרקעות הציגה פתח תקווה, כאשר בשכונת נחלים במזרח העיר (סמוך למחלף החדש), שיווק המינהל קרקעות בשנת 2011 בסכום ממוצע של 385 אלף שקל עבור קרקע לדירה. באותה שכונה בדיוק שיווק המינהל קרקע בשנת 2012 בסכום של 244 אלף שקל עבור קרקע לדירה - ירידה של 37% במחירי הקרקע.

אחרי פתח תקווה נמצאת לוד, ההבטחה הגדולה של מרכז הארץ כבר יותר מדי שנים. בשנת 2011 שיווק המינהל קרקע בשכונת אחיסמך החדשה ב-280 אלף שקל עבור קרקע לדירה, בעוד שבשנת 2012 שיווקו קרקעות באותה שכונה במחיר של 216 אלף שקל קרקע לדירה - ירידה של 23%.

ירידה במחירי הקרקע רשמה גם העיר עפולה, למרות התשתיות שקירבו אותה למרכז, ההבטחה הגדולה של רכבת העמק והפער הגדול במחירים מול מרכז הארץ. בשנת 2011 שיווק המינהל בשכונת יזרעאל קרקע בסכום של 74 אלף שקל ליחידת דיור. בשנת 2012 שילמו הקבלנים על קרקע באותה שכונה רק 57 אלף שקל - ירידה של 22% במחירי הקרקע בתוך שנה.

סוגרות את הרשימה כפר סבא וראש העין שרשמו כל אחת ירידה של 15% במחירי הקרקע ששווקה בשנת 2012 לעומת זו ששווקה בשנת 2011. בעוד בכפר סבא עמד מחיר קרקע ליחידת דיור בשנת 2011 על 691 אלף שקל, בשנת 2012 עמד מחיר קרקע ליחידת דיור באותה השכונה על 590 אלף שקל. בראש העין עמד בשנת 2011 מחיר קרקע ליחידת דיור בשכונה החדשה על 613 אלף שקל, בעוד בשנת 2012 המחיר כבר היה נמוך ב-100 אלף שקל ועמד על 518 אלף שקל.

מבין הערים שנבדקו, כרמיאל הייתה העיר היחידה שרשמה עלייה בשנה האחרונה במחירי הקרקעות, בשיעור 13%. בשנת 2011 שווקה קרקע במחיר של 87.6 אלף שקל עבור קרקע לדירה, לעומת 99 אלף שקל אשתקד.

"מחירי הדירות זזו באפס"

סגן הממונה על אגף התקציבים במשרד האוצר, ראובן קוגן, אמר בדצמבר האחרון, כי "בשנה האחרונה מחירי הקרקעות ירדו ב=30%, אך מחירי הדירות זזו באפס". על השאלה המעניינת ביותר מה יקרה למחירי הדירות בעקבות מחירי הקרקעות יש תשובות שונות, שגרסאותיהן תלויות בזהות המשיב.

שר השיכון, אריאל אטיאס, מתגאה במהלך שביצע להורדת מחירי הקרקעות, וטען לא פעם בתום תוצאות מכרזים המעידים על ירידה במחירי הקרקע, כי "משרד השיכון ומינהל מקרקעי ישראל ביצעו את מלאכתם נאמנה כשהביאו להורדה במחירי הקרקע וכעת ההחלטה האם להוזיל את מחירי הדירות, נמצאת בידיהם של הקבלנים". אטיאס רמז מספר פעמים כי העובדה שמחיר הקרקע יורד, אינה מבטיחה שהקבלנים יורידו את מחירי הדירות. מלבד זאת, יש לזכור גם כי ירידה במחירי קרקע ששווקה בשנת 2012 יוכלו לבוא לידי ביטוי במחירי הדירות רק לאחר יציאת הקבלנים לשיווק, בשנים 2013-2014.

לדברי יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין אהוד המאירי, "המגמה במחירי הקרקעות היא של ירידה. בעקבות המחאה החברתית נוצר קיפאון בשוק ואנשים ישבו על הגדר וחשבו שטרכטנברג יוריד דירות מהשמיים. לכן, גם יזמים לא ניגשו למכרזים ואיפה שכן ניגשו, לא נתנו מחירים גבוהים. ב-2012 היזמים שזכו במכרזים לקחו מרווח סיכון במחירים שנתנו. לכן גם הקבלנים שכבר החלו בבנייה סמוך לתקופת המחאה, היו חייבים לצאת במבצעים כדי להיפטר מהמלאי".

המאירי סבור כי המפתח להורדת מחירי הקרקעות באזורי הביקוש טמון בכמות גדולה של יחידות דיור המשווקת באותו פרק זמן. "במידה והמינהל לא יציף את אזורי הביקוש בקרקעות בשנת 2013 , הקבלנים ימשיכו לבנות פחות, ההיצע לא יגדל ואין סיכוי שהמחירים ירדו בצורה רצינית. ההנחות שניתנות באזורי הפריפריה יכולות להשפיע באזורים האלה על המחירים, אך באזורי הביקוש, מנות קטנות של שיווקים יכולים להביא לירידה של 5% לכל היותר במחירי הדירות ועל כך יעיד מכרז המינהל האחרון בשכונת המשתלה, שם שילמו הזוכים במכרז סכומים של למעלה ממיליון שקל עבור קרקע ליחידת דיור אחת".

"זה רק מאפשר לנו מרווח נשימה גדול יותר"

שיאנית הירידות בשנה האחרונה היא כאמור העיר פתח תקווה, בשכונת נחלים שבמזרח העיר. "הסיבה שבפתח תקווה ירד מחיר הקרקע היא כי המינהל שיווק היצע גדול מאוד של דירות בבת אחת", מדגיש המאירי, "השיווק התחיל כשהמחירים היו בשיא, והזוכים במכרזים באותה תקופה שילמו הרבה כסף על הקרקע. שנה לאחר מכן, בגלל ההיצע הרב של הדירות, המחיר ששילמו הקבלנים כבר גילם חשש שיהיה קושי למכור שם כל כך הרבה דירות. ההיצע הגדול הוא שבעצם הוריד את המחירים".

חברת יורו ישראל, למשל, זכתה בשנת 2012 בקרקע ל-190 דירות בנחלים פתח תקווה, בסכום של 247 אלף שקל עבור קרקע ליחידת דיור כולל הוצאות פיתוח. זאת, לעומת מכרז באותה השכונה שהסתיים שנה לפני כן, בו זכתה חברת קרדן נדל"ן בקרקע ל-140 יחידות דיור ב-442 אלף שקל עבור קרקע ליחידת דיור כולל הוצאות פיתוח. תוצאות המכרז במקרה זה משקפות ירידה של 55% במחיר הקרקע.

‏"התאבון של הקבלנים ירד" מסבירה עופרה חדד, סמנכ"ל יורו ישראל. "הגשנו הצעה נמוכה יחסית וזכינו במחיר ריאלי, כי היום אנחנו לא מוכנים לקחת עבודה בכל מחיר, רק בשביל לעבוד. כשתמחרנו את הסכום, לקחנו בחשבון את התסריט הכי פסימי עם הירידה הכי גדולה שיכולה להיות בביקושים לדירות".

לגבי הסיכוי שמחירי הדירות יירדו בעקבות מחירי הקרקעות לחדד אין בשורה: "המינהל שיווק הרבה קרקעות ב-2012 שלא לכולם ניגשו קבלנים. זה אפשר לזכות במכרזים במחירים ריאליים אבל אנחנו לא נוריד מחירים. זה רק מאפשר לנו מרווח נשימה גדול יותר ומאפשר לנו לרדת ב-10,000 שקל במחיר הדירה לעומת המתחרים שלנו שלא מסוגלים לרדת במחיר".

לדבריה, "העובדה שרכשנו קרקע במחיר ריאלי, לא אומרת שבהכרח נוריד מחירים כי היא מפצה על זה שמכרנו בהפסד דירות ב 2009-2010 בגלל מבצע עופרת יצוקה. שבעה חודשים לא מכרנו אף דירה. מישהו בא מהממשלה לקראתנו? זה נכון שמחירי הקרקע ירדו, אבל מחיר דירה נגזר גם מדברים אחרים כמו תשומות הבנייה, עובדים, חומרים ואלה רק עלו".

 שווי קרקע