מחקר: הבחירות לא משפיעות על מחירי הדירות

מערכת בחירות מביאה איתה כלכלת בחירות, ולעתים קרובות הבטחות מטעם המתמודדים באות לידי ביטוי גם בהתנהגות האזרחים. בענף הנדל"ן נשמעים מדי פעם בפעם קולות המצביעים על השפעתה של כלכלת בחירות גם על מכירת הדירות או על מחירי הדירות.

במחלקת הנדל"ן במשרד עורכי הדין כהן, אשלגי, אשל הניחו שמערכות הבחירות אכן משפיעות על התחום, ולכן ביצעו בדיקה מקיפה על השפעתן של חמש מערכות הבחירות האחרונות על הענף. במשרד בדקו את מספר הדירות שנמכרו ואת מחיריהן, בטווח של שלושה חודשים לפני יום הבחירות, בחודש הבחירות עצמו ושלושה חודשים לאחריו.

הממצאים הראו שההנחה שלפיה מערכת בחירות משפיעה - היא לא יותר ממיתוס. לא ניתן לזהות מגמה אחידה של שינויי במכירת דירות כמו גם במחירי הדירות עצמם.

"כלכלת בחירות משפיעה על לא מעט תחומים והתחושה שלנו הייתה שהיא משפיעה גם על ענף הנדל"ן", אומר אלי אשל, מבעלי המשרד ומנהל מחלקת הנדל"ן בו. "התוצאות הפתיעו אותנו כשראינו שלמעשה לא ניתן להצביע על כל שינוי שנגרם עקב הבחירות. כנראה שבנדל"ן אין כלכלת בחירות. ההסבר לכך הוא כנראה התמשכות התהליכים בענף הנדל"ן. השפעה של משבר או של כל דבר אחר על הענף אורכת שנים, וכנראה שבתקופה של חצי שנה, לפני הבחירות, במהלכן ולאחריהן, הענף לא מספיק להגיב לכלכלת הבחירות".

גם במערכת הבחירות הנוכחית, מספר אשל, ממשיכים היזמים ובעלי הקרקעות הפרטיים שמולם עובד המשרד לנהוג כרגיל: "היזמים מוכרים טוב. הם מחפשים היום עסקאות אחרי שבשנה שעברה היה חשש מהכרזות המלחמה שנשמעו מכיוון הממשלה על מחירי הדירות. היזמים פחדו אז לעשות עסקאות מזומן והלכו יותר לכיוון של עסקאות קומבינציה.

"היום המצב השתנה. גם מבצעי מכירה של קבלנים-יזמים הם יותר טכניקת שיווק ולא תולדה של קושי במכירה. מצד בעלי הקרקע, הם מנסים היום לסגור עסקאות כל עוד מחירי הדירות גבוהים. ההרגשה הכללית ב-2012 הייתה שהמחירים עשויים לרדת, אבל היום נראה שהבינו שזה לא יקרה וכל המהלכים שנעשו לא עשו זאת".

"השוק בשלו"

רוני בריק, סגן נשיא התאחדות בוני הארץ, יו"ר אגף בנייה ויזמות בהתאחדות ובעלי חברת הבנייה לי-רן, סבור שלמערכת הבחירות הנוכחית אין השפעה על התנהגות רוכשי הדירות. "אנחנו רואים בחודשים האחרונים שיש יציבות בביקוש לדירות ויציבות יחסית במחירים, עם נטייה לעליות קלות. ציבור רוכשי הדירות למוד ניסיון. זה כמה שנים הפוליטיקאים מבטיחים שמחירי הדירות ירדו, אך בפועל המחירים רק עולים. רוכשי דירות שהמתינו שהבטחות הפוליטיקאים יתממשו הפסידו הרבה כסף ולכן היום אנו רואים שמי שצריך דירה ומצליח להשיג מימון, מבצע את העסקה ללא קשר למערכת הבחירות".

למרות ההתייחסות הנרחבת של המפלגות לתחום הדיור, מוסיף בריק, הציבור כבר למד ששינוי בתחום לא יכול להתרחש בפרק זמן קצר: "אף על פי שרוב המפלגות התייחסו לנושא מצוקת הדיור במצעים שלהן וחלקן הציגו תוכניות מפורטות, הציבור מבין שרפורמות בענף נמשכות זמן רב ואין להן ביטוי מיידי בשטח, ולכן המתנה של חודש או חודשיים לא תביא לשינוי המיוחל".

"כלכלת הבחירות לא משפיעה על כלכלת הנדל"ן", מסכימה מנכ"לית רשת התיווך אנגלו סכסון, עדינה חכם. "אין אווירה של שינוי באופק. אני לא בטוחה שזה אופייני לכל מערכות הבחירות הקודמות, אבל זו המציאות כעת. את כל ההצהרות שמשחררים הפוליטיקאים והמועמדים לכנסת כבר שמענו והציבור לא טיפש. כל הצעדים שננקטו לא עזרו ואין אפילו סימנים שיכולים להעיד על מגמה של ירידה במחירים. אני גם לא זוכרת השפעה במערכות בחירות אחרות. אולי אם היה צפי לשינוי בעקבות הבחירות זה היה משפיע על הענף, אבל זו לא המציאות בבחירות הנוכחיות".

חכם מציינת כי קיים דווקא שינוי אחד שניתן לזהות כעת בשוק, אולם אין לקשור אותו למערכת הבחירות אלא דווקא לריבית הנמוכה: "בחודשי החורף, ינואר-פברואר-מרץ, יש בדרך כלל האטה בעסקאות, והשנה לא רואים את זה. הריבית הנמוכה מובילה למצב שבו לאנשים כדאי לקחת הלוואה. הציבור הבין ששינוי בנדל"ן לוקח זמן ומחייב שינוי עמוק בכמה נקודות, ובינתיים זה לא קורה".

"לא יודעים מה יהיה מחר"

אבל יש גם מי שמרגיש הבדל בין תקופת הבחירות לימים רגילים: "אנחנו מרגישים את ההשפעה של מערכת הבחירות בשוק", אומרת יפה סדן, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת יוסי אברהמי. "יש לנו יותר חוזים שנחתמים מאז הכריזו על הבחירות, אנשים ממהרים לסגור עסקאות.

"הם מקשיבים להבטחות של הפוליטיקאים אבל מפחדים שיום אחרי הבחירות יהיו גזרות, יהיו עוד הגבלות על המשכנתא או שהמחירים רק יעלו. אני זוכרת שגם במערכות בחירות קודמות הייתה השפעה על השוק, אבל בכיוון ההפוך: אנשים דווקא מיתנו את הרכישות כדי לראות אם יהיה שינוי לטובה אחרי הבחירות. הפעם זה ההפך. הרוכשים, הרבה מהם משקיעים, לא יודעים מה יהיה מחר".

 שינוי במספר הדירות שנמכרו בתקופת הבחירות

 ממוצע מחירי הדירות