מהם הביטחונות שקבלן תמ"א 38 חייב להעמיד?

בפרויקט המלווה על ידי בנק, המצב המשפטי ברור - הקונה מקבל ערבות בנקאית לפי חוק המכר, ובלבד שהוא מקפיד לשלם את התמורה לחשבון הליווי בהתאם לשוברים שהוא מקבל מהבנק. במקרה של כשל בפרויקט, הקונה מקבל את כספו בחזרה מהבנק, בתנאים הנקובים בערבות חוק המכר.

אלא שבמרבית הפרויקטים של תמ"א 38 שיצאו לדרך, שאינם שונים דה-פקטו ממכירת דירות חדשות בפרויקטים רגילים, אין בנק מלווה. מקריאת התקנות בחוק המכר, ברור כי הן אינן מותאמות לפרויקטים של תמ"א 38. מצד אחד, הקבלנים לוחצים לקבל כספים מוקדם ככל האפשר, בטענה - שאיננה מופרכת - שהם השקיעו כספים רבים כבר בשלב החיזוק, וגג הדירות הקיימות בבניין משמש בפועל כרצפת הדירות החדשות (ומשכך, למשל, אין הצדקה לעכב להם כספים עד למועד השלמת יציקת רצפת קומת הדירה החדשה, כפי שקובע חוק המכר).

מאידך גיסא, הפרת התקנות היא עבירה פלילית הגוררת עיצומים ("קנסות") כספיים. כל עוד לא הותקנו תקנות חדשות המתואמות לדירות הנבנות במסגרת פרויקט תמ"א 38, אין לסטות מהתקנות הקיימות, ככל שהן חלות בפרויקטים מסוג זה.

למיטב ידיעתנו, בתי המשפט טרם אמרו את דברם בעניין. לכן, ודאי במקרה שהסכם הרכישה נחתם לפני שניתן היתר בנייה לפרויקט, מומלץ לדרוש מהקבלן שהתשלום הראשון יוחזק בחשבון נאמנות של עורכי הדין, עד קבלת ההיתר.

באשר לרישום הערת אזהרה, מאחר שאין דירה או קרקע הנמסרת לקונים, ישנם קבלני תמ"א 38 המציעים לרוכשים "הערת אזהרה על חלקת משנה הרכוש המשותף". הערת אזהרה מסוג זה איננה בטוחה על פי דין. מומלץ לרוכשי הדירות לדרוש רישומה של הערת אזהרה, על "חלקת המשנה החדשה אליה הוצמדו כל זכויות הבנייה".

* הכותבים שותפים במשרד עורכי הדין שיפמן, ספיר, שטורם ושות'