היועמ"ש: לא להיטל השבחה ממוכרי נכס בגין זכויות תמ"א 38

היועץ המשפטי לממשלה יהודה וינשטיין מסר לאחרונה חוות-דעת לבית המשפט העליון, שלפיה אין לגבות ממוכרי נכסים היטל השבחה בגין זכויות בנייה הניתנות מתוקף תמ"א 38 - תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.

במקביל קיבלה ועדת הערר במחוז תל-אביב והמרכז החלטה דומה. הוועדה קבעה כי עיריית תל-אביב חייבה מוכרי נכסים בעיר בהיטלים בגין "השבחה ערטילאית", עוד בטרם התחייבה להעניק את זכויות הבנייה תמורת חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.

בעקבות חוות-הדעת וההחלטה האחרונה, צפויה עיריית תל-אביב לאמץ בקרוב החלטה דומה. עד כה נהגה העירייה להעניק פטור מתשלום היטל השבחה בעת בקשה למתן היתר בנייה לביצוע פרויקט תמ"א 38, אך לא פטרה מוכרי נכסים מתשלום מלא בגין פוטנציאל זכויות הבנייה שמעניקה התמ"א. בישיבה ראשונה שקיים הצוות המקצועי של עיריית תל-אביב הוחלט לאמץ את חוות-הדעת של היועץ המשפטי, והנושא יגיע בקרוב לאישור המועצה.

רק בשבוע שעבר פרסם "גלובס נדל"ן" כי עיריית תל-אביב דורשת ממנהיגת גוש אמונים דניאלה וייס, היטל השבחה בסך 3.5 מיליון שקל בגין זכויות הבנייה הפוטנציאליות שמעניקה תמ"א 38, במקרה שתחליט למכור בניין בבעלותה ברחוב אלנבי 29 בעיר. וייס הגישה ערר לוועדת הערר המחוזית באמצעות עו"ד צבי שוב, והעירייה השיבה כי הנושא בבחינה משפטית.

חוות-הדעת החדשה שנתן היועץ המשפטי לממשלה מתייחסת להליך משפטי ממושך שמנהלת הוועדה המקומית גבעתיים בארבע השנים האחרונות כנגד חברת אליק רון, ואשר הגיע לפתחו של בית המשפט העליון.

בחוות-הדעת שהוגשה לבית המשפט העליון, שכתב עו"ד משה גולן, סגן מנהלת המחלקה האזרחית בפרקליטות המדינה, נכתב: "יש לקבוע כי אירוע המס לעניין היטל ההשבחה מתרחש רק כאשר הוועדה המקומית מקבלת החלטה להענקה של אותן זכויות מותנות ובכך הופכת אותן למוקנות".

צדק חלוקתי

חוות-הדעת של היועמ"ש הורחבה גם לנושא היטל ההשבחה גם לתוכניות תמ"א 38, ולפיה היטל השבחה הוא תשלום אשר ביסודו רעיון של צדק חלוקתי: בעל נכס שערכו עולה מכוח שינוי סטטוס תכנוני על-ידי רשות ציבורית, מחויב על-פי החוק לחלוק את התעשרותו עם כלל הציבור המקומי באמצעות היטל השבחה.

"תמ"א 38 כוללת הוראות בדבר זכויות מוקנות בהיקף ניכר שהענקתן ניתנת לשיקול דעתה של הוועדה המקומית. תמ"א 38 כשלעצמה היא דוגמה מובהקת לתוכנית הכוללת הוראות בדבר זכויות מותנות שאירוע המס ביחס אליהן יתגבש רק לעת קבלת ההחלטה על-ידי הוועדה המקומית להענקתן. אישור תמ"א 38 כשלעצמו אינו מהווה אירוע מס ומכר טרם הוצאת היתר בנייה לזכויות שהוקנו על-ידי התמ"א ממילא לא ייצור חבות היטל".

עוד מסביר היועץ המשפטי לממשלה כי אם ייקבע שאישורה של תמ"א 38 כשלעצמה הוא אירוע מס, תהיה חובה לגבות היטל השבחה בעת מכירת נכס לפני הגשת בקשה להיתר. המשמעות תהיה העמסה על המחיר שיצטרך הרוכש לשלם, על זכויות שייתכן שלא יזכה להן.

העירייה ננזפה

במקביל ניתנה כאמור לאחרונה החלטה דרמטית על-ידי ועדת הערר מחוז תל-אביב והמרכז לפיצויים והיטלי השבחה. על-פי ההחלטה, אין לחייב מוכרי נכס בהיטל השבחה בגין אישור תמ"א 38. את ההחלטה נתנה יו"ר הוועדה עו"ד כרמית פנטון, במסגרת עשרה עררים שהוגשו על-ידי בעלי נכסים, נגד החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

בוועדת הערר מתחו ביקורת על מדיניות עיריית תל-אביב ופסקו כי שגתה העירייה ש"הפכה" בפרשנותה את תמ"א 38 לתוכנית מקומית או מפורטת, לצורך גביית היטל השבחה. ועדת הערר אף מתחה ביקורת על טענת עיריית תל-אביב כי התוכנית מאפשרת הוצאת היתר בנייה ישירות מכוח התמ"א ומאפשרת תוספות בנייה שכולן משביחות את הנכס, עובדה המצדיקה גביית היטל השבחה בעת מכירת הנכס.

"אין בידינו לקבל עמדה זו של המשיבה וסבורים אנו כי יש ללמוד את ההיפך מהוראות החוק והוראות התמ"א", ציינה פנטון. "המחוקק לא קבע כי ניתן להטיל היטל השבחה גם בגין אישור תוכנית מתאר ארצית, ואין לשמוע מכלל 'לאו', 'הן', כפי שמנסה המשיבה לטעון".

ועדת הערר קבעה פה-אחד כי התיקונים לתוכנית, ובעיקר תיקון מספר 3, מטרתם לעודד את הציבור לעשות שימוש בתמ"א 38, למען שלומו ובטיחותו.

לדברי שמאי המקרקעין אריה קמיל, "הוועדה המקומית תל-אביב החליטה כי הפטור חל במקרה של מימוש בדרך של הוצאת היתר בנייה ולא בדרך של מכר, ודרשה בעת מכר של מבנים תשלום היטל השבחה מלא בשיעור של 50% מההשבחה - תשלום שהגיע לעתים למיליוני שקלים. ביטול החיובים כעת יהווה תמריץ נוסף לחיזוק המבנים וקידום התוכנית גם בתל-אביב, ויסיר עננה של אי-ודאות אשר הייתה קיימת עד היום ועיכבה מכר של בנינים בעיר".

עו"ד עפר טויסטר מציין כי "כדרכה בקודש, עיריית תל-אביב בחרה בפרשנות יצירתית שלפיה מי שמוכר זכויות שמושפעות מתמ"א 38 צריך לשלם היטל השבחה על עליית השווי כתוצאה מפוטנציאל התמ"א. בצדק קבעה ועדת הערר כי הדבר פוגע במהות התמ"א, לפיה הזכויות יינתנו ללא היטל השבחה, כדי להגביר את הכדאיות של הפרויקטים".

איתיאל בן-פורת, מנכ"ל משותף בחברת "התחדשות אורבנית" המתמחה בפרויקטי תמ"א 38, מסר כי "ההחלטה הינה צודקת ושוללת את ניסיונן של חלק מהוועדות המקומיות לגבות היטלי השבחה בגין זכויות על-פי תמ"א 38, אשר ברור היה כי המחוקק התכוון מלכתחילה לפטור מתשלומן.

"החלטת ועדת הערר מסירה עוד אחד מגורמי אי-הוודאות בפרויקטים על-פי תמ"א 38, ובכך היא מסייעת להמשך קידום מטרתה העיקרית של תמ"א 38, חיזוק המבנים כנגד רעידות אדמה. אני מקווה כי זהו סימן לבאות, וכי חסמים נוספים המצויים בשוק זה יוסרו במהרה.

"על הוועדות המקומיות והרשויות השונות להפנים כי עליהן לעודד את התוכנית ולא להציב חסמים ומגבלות למימושה. אני סבור בנוסף כי ועדות מקומיות שגבו היטלים שלא הגיעו להן בגין זכויות תמ"א 38, צריכות להשיב לאזרחים את ההיטלים מיוזמתן, ללא צורך בהליכים משפטיים".