"חלון ההזדמנויות של ריבית נמוכה - רק לשנה וחצי הקרובות"

זו הפעם הראשונה שבה ארבעה מבין חמשת יעדי ההשקעה האטרקטיביים בעולם ל-2013, בעיני חברי התאחדות משקיעי הנדל"ן הזרים (AFIRE) שמנהלים יחד נכסים בשווי 2 טריליון דולר, נמצאים בארה"ב. ברשימת המועדפות נמצאות ניו יורק, סן פרנסיסקו, וושינגטון ויוסטון, וכן לונדון.

בריאיון בלעדי מסבירים ספנסר לוי וראסל אינגרום, מבכירי CBRE Capital Markets, למה כוחו של הנדל"ן האמריקאי עדיין במותניו. נאמר ש-CBRE נחשבת לחברה הגדולה בעולם בתחום שירותי הנדל"ן המסחרי, וצמד הבכירים הגיע למפגש שארגנו חברת מאן נכסים, נציגת CBRE בישראל, ומשרד עוה"ד הרצוג פוקס נאמן.

במפגש בתל אביב נכחו נציגי גופים מוסדיים, בנקים, חברות נדל"ן ציבוריות ופרטיות וכן משקיעים פרטיים. לדברי ג'קי מוקמל, מנכ"ל מאן נכסים, בעקבות הכנס החל משא ומתן בנוגע לכמה פרויקטים בשיקגו, במנהטן ובניו ג'רזי.

- משקיע זר יכול לאתר עסקה שאמריקאי לא זיהה בעצמו?

לוי: "משקיעים אמריקאים יכולים להשקיע בישראל, באירופה, באסיה ובעוד מקומות, ולכן הם ישקיעו בארצות הברית רק אם השקעתם תהיה עדיפה על יתר החלופות. מבחינת המשקיע הישראלי, הבחירה בארצות הברית עשויה להיות עדיפה על החלופות הרלוונטיות מבחינתו, לכן בהחלט ייתכן שהוא יבחר בעסקה שאמריקאים ידחו. לדעתנו, התשואות יחסית לסיכון הופכות את השוק האמריקני לאטרקטיבי מאוד, מה עוד שהוא מציע דרגות נזילות ושקיפות שלרוב אין במקומות אחרים".

אינגרום: "השקיפות, לדעתי, היא הדבר החשוב. המשקיע יכול משולחנו בתל אביב להבין לעומק את ההתרחשויות בארה"ב, ומשקיעים מישראל ראו בשלושים השנים האחרונות עד כמה נתוני השוק נגישים וזמינים בעבורם".

על פי נתוני CBRE, בשוקי הליבה של ניו יורק, וושינגטון וסן פרנסיסקו התשואות (לפני מינוף) נמוכות מאוד, ונעות סביב 4%-5% בענף מקבצי הדיור להשכרה, וסביב 6%-7% בענף המשרדים. אם יוצאים לפרברים, התשואות עולות ל-8% ומעלה לבנייני משרדים ולמבני תעשייה ומסחר.

לוי מוסיף כי היכולת להשיג מינוף, כלומר לקבל הלוואות למימון העסקאות, תורמת לכוח המשיכה של השוק האמריקאי, משום שמחוץ לגרמניה, לבריטניה ולצרפת קשה מאוד באירופה לקבל הלוואות לנדל"ן. לדבריו, המינוף מאפשר הגעה לתשואות אטרקטיביות מאוד של 15%-19%.

- גופים מוסדיים מישראל מקצים לנדל"ן, בעיקר מסחרי, פחות מ-5% מתיק ההשקעות. איך זה עומד בהשוואה לעולם?

"תוכניות פנסיה אמריקאיות מקצות 8%-10% מכספי העמיתים לענף, וביפן קרנות פנסיה תאגידיות מגיעות אפילו לשיעור 20% ו-25%", אומר אינגרום. "אם מחפשים הכנסה יציבה, נדל"ן הוא הכתובת, ולכן היפנים הולכים על זה. אבל אם מחפשים צמיחה, פונים פחות לנדל"ן ויותר למניות וקרנות פרייבט אקוויטי, כפי שקורה באירופה".

רפיסות פיסקלית

- עד כמה מפריעה למשקיעים הדרך שבה מתנהלת המדיניות הכלכלית בארה"ב. הוויכוחים הבלתי נגמרים בין הנשיא לרפובליקנים?

"הפוליטיקאים שלנו למדו שהדרך הטובה ביותר להישאר בכותרות, ולראות תמונות של עצמם בעיתון ובטלוויזיה, היא לדחות את ההתמודדות עם הנושא שכולנו יודעים שצריך להתמודד עמו", אומר אינגרום בהתייחסות ל"מצוק הפיסקלי". "בעבר, חברות ומשקיעים באמת דחו החלטות, והמתינו לממשלה. אך לא עוד".

לדבריו, עתה חברות מגייסות ושוכרות שטחים, ומשקיעים מבצעים השקעות משום שהגיעו למסקנה שאין טעם לחכות שהממשלה הפדרלית תפתור את ענייניה. "כולם מאמינים שבסוף, כשהמצב מחייב זאת, הם עושים משהו, כפי שקרה במקרה של 'המצוק הפיסקלי'".

"אנשים עייפו מלדון במצוק ונמאס להם גם לדבר על תקרת החוב", מסכים לוי. "ראינו בשנים האחרונות תנודתיות חריפה - מעבר מתיאבון לסיכון לסלידה מוחלטת ממנו. בשלוש השנים האחרונות עברנו בין המצבים בכל פעם שהיוונים עמדו לפשוט רגל, וגם לאחר הורדת דירוג איגרות החוב של ארה"ב. אלא שככל שהמחזורים האלו הפכו להיות תכופים יותר, האנשים התעייפו. הם לא מתעלמים מהסיכונים, אלא פשוט התרגלו אליהם", אומר לוי.

- מה אומרת הריבית האפסית, שלא לעד תישאר כה נמוכה, באשר לשווי הנכסים?

לוי: "הפדרל ריזרב הצהיר כי לא יעלה את הריבית עד שהאבטלה תרד ל-6.5%. אבל אם יהיו מספיק חדשות טובות, וכמות המשרות החדשות תגדל מהר מהמצופה, קיים סיכון ששיעורי הריבית יעלו מהר מכפי שמקובל לחשוב. להערכתנו, חלון ההזדמנויות בדמות ריבית כה נמוכה, יישאר פתוח ב-18 החודשים הקרובים בלבד, וזו גם הסיבה שאנו רואים פעילות עצומה של מיחזור חובות".

"כמשקיע, הגיוני לקבע את שיעורי הריבית של היום לכמה שיותר זמן קדימה", מוסיף אינגרום, "ואפילו אם תמכור את הנכס, ההלוואה בגינו בריבית כה נמוכה תהפוך לנכס בפני עצמו. אך לדעתי זו יהירות מצד בנקאים מרכזיים לחשוב שהם יכולים באמת לקבוע את הריבית. מי שקובע אותה הוא השוק, כפי שראינו באיטליה, בספרד וביוון. הריבית היא רק שיקוף של תחושות האנשים בנוגע לקצב הצמיחה הכלכלית".

לעניין שווי הנכסים מסביר לוי כי ייתכן שמבחינת שיעורי היוון ההכנסות משכר דירה, חלק מהנכסים המניבים יקרים מדי. לדבריו, אותם נכסים אשר נסחרים בתשואות נמוכות מאוד, הם בראש ובראשונה מקבצי דיור להשכרה וכן נכסים טובים בשוקי ליבה.

עם זאת הוא מעריך כי נתוני הבסיס טרם אמרו את המילה האחרונה. ב-CBRE צופים עלייה ניכרת בדמי השכירות - קודם במקבצי הדיור ואחר כך גם במשרדים. "לכן, בגדול, אינני מאמין שהנכסים כרגע יקרים מדי, משום שגם אם שיעורי ההיוון יעלו, ההכנסות שיגדלו יפצו על כך, כך שנראה עלייה בשוויים".

בית בודד להשקעה: להתייחס אליו כאל עסק

- מאז המשבר אנו מוצפים בהצעות לרכוש בית פרטי בארה"ב במחירי חיסול. מה דעתכם על כך?

"מי שמתכוון לקנות בית לשימוש עצמי, שייהנה. אבל אם המטרה היא השקעה, צריך להגיע למסה קריטית כדי שהעסק יהיה איתן", אומר לוי. "באופן כללי, נכסים דורשים המון תשומת לב ניהולית, ואם אין לך תשתית ניהולית, עליך לשכור צד ג' שיעשה זאת עבורך, ובמחיר גבוה מאוד. לא הייתי אומר לישראלי שרוצה לקנות דירת Condo במיאמי שזו השקעה גרועה, אבל הייתי מציע לו להתייחס אליה כאל עסק, ולהגיע למסה קריטית כדי ליהנות מהיעילות שמאפיינת עסקים גדולים".

אינגרום מסכים חלקית: "אני אומר לאנשים, גם אמריקאים, שתמיד רצו בית פרטי בפניקס או במיאמי, שלפני המשבר המחירים היו גבוהים פי שניים. כלומר למי שחיכה לעיתוי המתאים, התמחור הנוכחי הגיוני, וזה זמן טוב לקנות. אני לא מציע שכולם ילכו ויקנו, אלא אומר למי שתמיד רצו לקנות שזה זמן טוב".

- עד כמה מודעים המשקיעים הזרים לחוקים בארה"ב, למשל בעניין פינוי שוכרים שאינם משלמים?

"טקסס היא כנראה המקום הטוב ביותר בארה"ב להיות בו בעלים של נכס להשכרה, משום שקל מאוד לעקל את הנכס במקרה הצורך", אומר לוי, "ומצד שני, ישנם שווקים כמו ניו יורק ובוסטון שהם שווקים מצוינים עד שאתה נאלץ להשתלט עליהם, עניין מאתגר מאוד. בניו יורק, בבוסטון ובעוד מקומות קשה מאוד לעתים להעלות את דמי השכירות. השונות בחוקים רלוונטית גם למי שמתכננים להפוך דירות בדמי מפתח לדירות עם דמי שכירות חופשיים".

 סקר 2013