לידיעת מנהל מיסוי מקרקעין: שווי המכירה הוא שווי השוק

יוסף עמידי ואינס עמדי (שיכונו להלן "עומידי") הם בעלי מחצית זכויות הבנייה במחצית הגג, הנמצא בבניין מגוריהם. חציו השני של הגג נמצא בבעלותם של אחרים. בין עומידי לבין מנהל מיסוי מקרקעין נתגלעה מחלוקת, שבעקבותיה הגישו הראשונים ערר על החלטתו של האחרון. עומידי מכרו לאיתי קציר את מחצית הגג שבבעלותם, כולל זכויות הבנייה עליו, וכן את דירתם. הגג נמכר תמורת 700 אלף שקל, בעוד הדירה נמכרה תמורת קרוב ל-2 מיליון שקל.

מנהל מיסוי מקרקעין לא הכיר בתמורה בגין הגג, וקבע כי שווי העסקה של הגג עמד על למעלה מ-3 מיליון שקל, בהתאם לשווי השוק שלו. לאחר מכן, הוא תיקן את השומה, והפחית אותה בכמיליון שקל. עומידי הגישו השגה, ובסיומה הועמד שווי השוק של הגג על 2 מיליון שקל.

להצדקת המחיר הנמוך, שתמורתו הם מכרו את הגג, טענו עומידי, כי שכניהם ניסו להשתלט על מחצית הגג שבבעלות עומידי, וזאת באמצעים פסולים, ולרבות בהצקות ובאיומים, עד כי הם התקשו מאוד למצוא רוכש לחלקם בגג. כל קונה פוטנציאלי סולק, לטענתם, בצעקות ובאיומים. כך היה, עד שנמצא איתי קציר, שניאות לרכוש את חלקם בגג תמורת 700 אלף שקל. עומידי טענו, כי בהתחשב בכך ובנסיבות נוספות, המחיר משקף את מחיר השוק, וכי הוא נקבע בתום-לב ובלי שהתקיימו יחסים מיוחדים בינם לבין הרוכש-קציר.

בעת הדיווח על העסקה למנהל מיסוי מקרקעין, ציינו עומידי, כי את זכויותיהם בנכסים הם מכרו לקציר ולשני נהנים בנאמנותו. אחת מהנהנים הייתה אחת מבעלי הזכויות במחצית הנותרת של הגג. הנהנים האמורים לא נזכרו כלל בהסכם המכר.

גם בהודעת הערר לא טרחו עומידי לציין את דבר הרכישה בנאמנות עבור השכנים הבעייתיים. במהלך המשפט הם טענו, כי רק בדיעבד נודע להם, ששכניהם היו שותפים של הרוכש-קציר. קציר-עצמו הציג עצמו בפני ועדת הערר כמי שעוסק במקרקעין מזה שנים וכמי שמתעניין בעסקאות שהן "מציאות". הוא טען כי חרף איומי השכנים, עלה בידו להגיע עמם להסכמה, שלפיה הם ישתפו עמו פעולה, כנגד תשלום "דמי שתיקה". הוא טען כי הסכים לשלם לעומידי את 700 אלף השקלים רק לאחר שהגיע ל"הסכמות עם השכנים".

סימני שאלה רבים

לא נלאה את הקורא בפרטים הרבים, שהיו כרוכים בעסקה, בהצהרה למנהל מיסוי מקרקעין ובהשגה שהוגשה מטעם עומידי. אף שיש בהם עניין, מרביתם אינם רלבנטיים לכאן. נציין רק, שבפסק הדין התייחס השופט בדימוס משה רביד בחוסר אמון לעדויות מטעם עומידי. הוא העלה על נס את התמיהות הרבות, שעלו מחקירתו של יוסף עומידי, את דבר הסתרתן על-ידי עומידי של עובדות מהותיות שונות, שהתגלו במהלך המשפט, ואת הסתירות הבולטות, שנפלו בעדותו.

"על עדותו של אריק קציר ניתן לומר בפה מלא כי אינה ראויה לאמון", הוסיף רביד נחרצות. הוא הזכיר, שקציר-עצמו נאלץ להודות, לא אחת, כי האמור בתצהירו אינו מדויק. "לא מובן לי, הכיצד אדם הבקי בעולם העסקים אינו קורא את תצהירו וחותם עליו כלאחר יד", כך רביד. הוא העלה סימני שאלה רבים בנוגע לחקירתו של קציר, סימני שאלה, שהשליכו על גרסת העוררים בנוגע לעסקה האמיתית שנכרתה. בין היתר, התייחס רביד לכך, שתחילה העיד קציר, כי בנוגע לנאמנות נחתם חוזה בכתב, שהופקד בידיו של בא-כוחם של עומידי, ולכך שלאחר שהלה הצהיר שאין בידיו חוזה שכזה, תיקן עצמו קציר ואמר שמדובר בחוזה בעל-פה.

"אין זה מתקבל על הדעת שחוזה הקובע את זכויות השותפים בגג ייעשה רק בהבל פה", קבע רביד והוסיף על התמיהות הרבות, שהיו מנת חלקו בנוגע לעסקה."קשה להלום שניסיונו העסקי של אריק קציר עולה בקנה אחד עם גרסתו הנוגעת להערכת שווי הזכויות בגג", הוסיף. את התנהגותו הגדיר ככזו ש"אינה התנהגות של מי שמתיימר להציג עצמו כבקי ורגיל בעסקות מקרקעין".

"נטל הראיה להראות שהמשיב (מנהל מיסוי מקרקעין - א' ט') טעה בקביעת שווי העסקה של מכירת הזכויות בגג מוטל על העוררים", פנה רביד לצד המשפטי של פסק הדין. בקשר לכך, הוא אזכר פסיקה קודמת של בית המשפט העליון, שלפיה ערעור מס, לרבות כזה העוסק במיסוי מקרקעין, נחשב כתובענה, הבאה בפני ערכאה ראשונה, שבה יש "תובע", הוא המערער, ו"נתבע", הוא מנהל מיסוי מקרקעין. וכפי שבתובענה מוטל הנטל על התובע, כך בערר מוטל הנטל על העורר.

רביד פנה אל הגדרת המונח "שווי" של זכות פלונית, שבחוק מיסוי מקרקעין, שלפיו המדובר ב"הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על-ידי מוכר מרצון לקונה מרצון". מילים אחרות: שווי השוק של הזכות. לצד הגדרה כללית זו, קובע החוק, כי כאשר מדובר בהסכם בכתב, שבו התמורה נקבעה בתום-לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, יכיר מנהל מיסוי מקרקעין בשווי עסקה נמוך יותר משווי השוק.

"הנטל להוכחת החריג מוטל על העוררים ונטל זה כבד כאשר יש פער גדול בין שווי השוק לבין התמורה שנקבעה בהסכם", אזכר רביד את ההלכה. הוא קבע, כי עומידי לא הצליחו להרים את הנטל הכבד, ולא הראו כי התמלאו שני התנאים להכרה בתמורה החוזית הנמוכה משווי השוק של הגג, על זכויות הבנייה עליו. לדידו, התנהלותם, העלמת מסמכים על-ידיהם, וחוסר האמון בגרסאותיהם, לא הועילו להם בכך. "העוררים גם לא השכילו להציג, לא בעת שפנו למשיב ולא בפנינו, חוות-דעת נוגדת שתצביע על כך שהמחיר שהוסכם עליו עבור רכישת הגג משקף את שווי השוק, או שהתקיימו התנאים להכרה בתמורה המוסכמת", המשיך רביד.

שווי השוק הוכח

בקובעו כך, הוא לא התעלם מן ההלכה, שלפיה על מנהל מיסוי מקרקעין להיות קשוב וער למקרים, הבאים בגדר החריג, ושלפיה אל לו לפעול כמצוות אנשים מלומדה, בכל מקרה, על-פי שווי השוק. "משמציג נישום בפני המנהל חוזה שאינו נחזה להיות פגום, יש להתייחס לתמורה המופיעה בו כתמורה כתמורה אמיתית לכאורה", המשיך רביד ואזכר. "נטל ההוכחה להוכיח את שווי השוק... היא על המנהל", הוסיף ואזכר. "משהרים המנהל את הנטל להוכיח את שווי השוק, והפער בינו לבין מחיר המכירה גדול, עובר הנטל לכתפי הנישום להוכיח את הסייג... לאמור: שעל-אף הפער נקבעה התמורה בתום-לב וללא קיום יחסים מיוחדים ביו המוכר לקונה".

רביד סיכם בקובעו, כי בעוד מנהל מיסוי מקרקעין הוכיח את שווי השוק, ואת זאת שהמחיר שהוסכם בחוזה היווה כ-35% משווי השוק, לא השכילו עומידי להראות, כי בנסיבות המקרה חלה עליהם הוראת החוק, המאפשרת הכרה בתמורה, חרף היותה נמוכה משווי השוק.

לצד דחיית הערר, לא חסך רביד את ביקורתו גם ממנהל מיסוי מקרקעין, על כך, ש"במחי-יד הופחתו כמיליון שקל מהערכת שווי השוק". לדבריו, "ראוי שגורם אצל המשיב ייבחן את הדבר".

שני חברי הוועדה הנותרים - השמאי משה יצחקי ועו"ד ליאור דוידאי - תמכו בתוצאה אליה הוא הגיע. (וע (י-ם) 55640-09-11).