אור ירוק למכירת מגרש בצפון ת"א ולבניית מגדל

בית משפט השלום בהרצליה, הורה בשבוע שעבר על פירוק שיתוף זכויות במגרש המיועד להקמת בניין מגורים, בן 25 קומות, במתחם "חוות גורדון", בצפון תל-אביב, תוך שקבע, כי המכירה תיעשה בדרך של מכרז חיצוני, עם מתן זכות סירוב ראשונה לבעלי הקרקע הפרטיים. מדובר במגרש בשטח כ-3.5 דונם הסמוך לסמינר הקיבוצים, בפינת שדרות רוקח והמשך שדרות לוי אשכול. המשמעות - אור ירוק למכירת המגרש שיוכל לצאת לבנייה בקרוב.

החלטת בית המשפט הביאה לסיומו של הליך פירוק שיתוף ממושך, שעל הגשתו דווח לראשונה ב"גלובס" לפני קרוב לשלוש שנים. במסגרת פסק הדין מתחה השופטת לימור רייך ביקורת על מינהל מקרקעי ישראל ועיריית תל אביב, בעלי הזכויות הנוספות בקרקע, על כך שחוסר המעש שלהם בכל הנוגע למכירת הזכויות או קידום התהליכים במגרש מונע את הקמת הבניין ומימוש הזכויות על-ידי יתר השותפים בו. בעלי הזכויות הפרטיים יוצגו בהליך זה על-ידי עוה"ד אמיר שפיצר ומושיק שמחיוף, עו"ד מרים דונין ומיכאל שטיינבך, ועו"ד שמעון בלום.

משמעות ההחלטה המעניקה זכות סירוב לבעלי הקרקע הפרטיים היא שהאחרונים יוכלו להשוות את ההצעה הגבוהה שתינתן במכרז והכונס יהיה מחויב להעדיף את הצעתם. משום שלבעלי הקרקע במכרז זכויות של כ-50 יחידות דיור בקרקע, ההצעה שלהם תהיה נמוכה באופן משמעותי כי בפועל ישלמו רק על הזכויות ל-33 יחידות דיור שאינן בבעלותם, מה שיאפשר להם לקדם הבנייה.

בהחלטתו, דחה בית המשפט את עמדת המינהל ועיריית תל-אביב, אשר התנגדו למתן זכות הסירוב לבעלים הפרטיים, בטענה, כי הדבר יגרום לפגיעה באפשרות למקסום המחיר שיקבלו עבור מכירת הקרקע בשל מיעוט הצעות. עוד קבע בית המשפט כי הם לא עשו דבר כדי לקדם את המכירה וחוסר מעש זה פגע למעשה בבעלי הזכויות הפרטיים.

"המינהל והעירייה לא הראו שום נימוק מדוע יש להעדיף את האינטרס שלהם למקסם רווחים בדרך של מכירה פומבית על האינטרס של יתר בעלי הזכויות הפרטיים", נכתב בפסק הדין.
"אין צורך להכביר מילים באשר להתנהלות הגופים הציבוריים, כגון העירייה והמינהל בדרך שבה הם 'יושבים על הגדר' בחיבוק ידיים וממתינים להכרעת בית המשפט", כתבה השופטת רייך בפסק הדין.

"תוך שהם נוקטים בשיטת שב ואל תעשה, בניגוד להחלטות שיפוטיות שניתנו מאז הוגשה התביעה לפירוק שיתוף ועד לכרעה כעת, ובכך שומרים על מצב הקפאה של הנכס, תחת פיתוחו וממילא דגימת נזק ממון כבד לכל יתר בעלי הזכויות בפרט והציבור הרחב בכלל, אשר האינטרס שלו מצוי בהפשרה של המקרקעין ובנייה של בניין מגורים בן 25 קומות, ששוכב כאבן שאין לה הופכין".

עוד במסגרת ההחלטה, מתח בית המשפט ביקורת חריפה על היעדר מדיניות עקבית וברורה מצד המדינה, בשיווק קרקעותיה לגורמים פרטיים, עימם היא שותפה בקרקע, תוך שהפנה למספר מקרים בהם הציגה המדינה עמדות שונות ומנוגדות, זו מזו.

עו"ד אמיר שפיצר, ממשרד עורכי הדין שפיצר שמחיוף, שמייצג בעלי זכויות פרטיים בקרקע, מסר בתגובה לפניית "גלובס", כי: "מדובר בהחלטה תקדימית ואמיצה, המשקפת היטב את רוח התקופה וצו השעה, להסרת "חסמים בירוקרטיים", ממקרקעין זמינים לבניה. במגרשים רבים המטופלים על ידי משרדנו, נתקלים בעלי הזכויות הפרטיים, שמעוניינים לקדם את הבניה בקרקע בכוחות עצמם, באותם חסמים בירוקרטיים, הנובעים כולם מכך, שמסיבות היסטוריות שונות, חלק מן הזכויות במגרשים אלו מצויים בבעלות המדינה עצמה, אשר גוררת רגליים בקידום הבניה בקרקע המשותפת, ולעיתים אף מבקשת למכור את הקרקע כולה, כמקשה אחת, עם זכויות הבעלים הפרטיים, באופן שיש בו כדי לקפחם.

עתה כל שנותר לקוות הוא, שגורמי המינהל יפנימו מסר חשוב זה ויפעלו ליישום החלטה זו גם לגבי עשרות מגרשים נוספים, בהם קיימים יחסי שיתוף שכאלו, בין רשויות המדינה לבעלים פרטיים שונים, באופן שיביא לקידום בנייתן של אלפי יחידות דיור, זאת, בלא שיהא צורך לפנות לעזרתו של בית המשפט, בכל מגרש ומגרש".

לדברי עו"ד מרים דונין המייצגת חלק מבלי הזכויות הפרטיים בקרקע: "ההישג בפסק הדין הוא שבית המשפט הורה על מתן זכות סירוב לבעלים, כך שתינתן להם הזכות להשוות את המחיר למחיר המקסימלי שיוצע במסגרת מכרז פומבי. פסק הדין מחזק את הרוח החדשה הנושבת בפסקי הדין שניתנו לאחרונה בתביעות פירוק שיתוף, ומכיר בנזק שעלול להיגרם לבעלים כתוצאה ממכירת זכויותיהם, כשיקול לגבי דרך הפירוק הנכונה".