חברת הנדל"ן זראסאי, הפועלת בניו יורק, הגישה טיוטת תשקיף להנפקת האג"ח שהיא מקדמת בבורסה של תל אביב. זאת בהמשך לחשיפת "גלובס" על אודות ההנפקה בתחילת השבוע.
מפרטי התשקיף עולה כי החברה האמריקאית, שבבעלות איש העסקים היהודי-אמריקאי ג'ואל וינר, נהנית בשנים האחרונות מרווחים גדולים בשל שערוכי נכסים בהיקף נרחב. נוסף על פעילותה השוטפת של השכרת נכסים למגורים, מייצרת זראסאי רווחים של עשרות מיליוני דולרים לשנה.
זראסאי גרופ (The Zarasai Group) היא חלק מקבוצת Pinnacle של וינר, המחזיקה בכ-16 אלף יחידות דיור, ונחשבת לאחת מחברות הנדל"ן המניב למגורים הגדולות בניו יורק.
וינר מתכנן לגייס אג"ח כנגד מחצית מפעילות הקבוצה, העוסקת בפיתוח, ניהול והשכרת נכסי נדל"ן מניב למגורים (Residential), בעיקר בנייני מגורים (Apartment Building), ברובעים מנהטן, ברוקלין, ברונקס וקווינס.
זראסאי מחזיקה בכ-8,120 דירות לפי החלוקה הבאה: 1,590 יחידות דיור במנהטן, 2,760 יח"ד בברוקלין, 1,110 יח"ד בברונקס ו-2,660 יח"ד בקווינס. שיעור התפוסה הממוצע בנכסיה עומד על 98%.
רוב שוכריה של זראסאי הם שוכרי R.S (Rent stabilized) - שוכרים ותיקים שזכאים למעמד שוכר בכמה תנאים, שאחד מהם הוא רף הכנסה שנתית מקסימלי. לתוהים לגבי שמה של החברה - מקורו הוא העיר Zarasai שבליטא, ממנה היגר לארה"ב בשנת 1939 פול וינר, אביו של ג'ואל, שייסד את הפעילות ב-1942.
ההערכות הן כי היקף הנפקת האג"ח ינוע בטווח של 300-500 מיליון שקל.
בטיוטת התשקיף לא צוינו העמלות שתשלם זראסאי לחברת החיתום פועלים אי.בי.אי, שתשמש כחתם מתמחר בגיוס האג"ח. את הגיוס צפויים ללוות גם היועצים רפי ליפא ועמית גל, שגרפו לפני כחודשיים כ-6 מיליון שקל מהנפקת אג"ח שביצעה בבורסה חברת נדל"ן אמריקאית אחרת - דה לסר.
עלייה שנתית של כ-3% מדמי שכירות
מטיוטת התשקיף עולה כי בתשעת החודשים הראשונים של 2012 ירדו רווחי זראסאי ב-34%, ל-58 מיליון דולר, בעקבות ירידה בהיקף השערוכים. בשנת 2011 רשמה החברה רווח נקי של 118 מיליון דולר. בסך הכול, מסתכמים רווחי החברה בשנים 2009-2012 ב-235 מיליון דולר.
מאז 2009 מציגה זראסאי עלייה שנתית ממוצעת של כ-3% בהכנסותיה מדמי שכירות. בינואר-ספטמבר 2012 הכנסות אלה עלו ב-4% לכ-46 מיליון דולר, ובאותה תקופה הציגה שערוכים בהיקף דומה (48 מיליון דולר). הונה העצמי של החברה עומד על 413 מיליון דולר, ושווי נכסי הנדל"ן שלה על קרוב ל-700 מיליון דולר. לזראסאי התחייבויות שוטפות של 23 מיליון דולר והתחייבויות לזמן ארוך של 354 מיליון דולר.
לצד פעילות הנדל"ן המניב, זראסאי הופכת בתי מגורים להשכרה לנכסי קונדו (מתחמי מגורים) ומוכרת אותם. לפי הערכותיה, השנה היא תמכור 69 דירות קונדו, שיניבו לה הכנסות של 29 מיליון דולר ורווח של כ-11 מיליון דולר. בשנה הבאה היא מתכננת למכור 73 דירות בדרך זו, שיניבו לה הכנסות של 34.5 מיליון דולר ורווח של 15.5 מיליון דולר.
ג'ואל וינר, עו"ד בן 64, פעיל בתחום הנדל"ן המניב בניו יורק מ-1976, ומחזיק בבעלות על החברה עם אשתו שרי. וינר מכהן כנשיא ויו"ר החברה, והוא מספק לה שירותי ניהול כנגד 4% מהכנסותיה, כאשר בתוספת החזר הוצאות משקפים דמי ניהול שנתיים של כ-2.5 מיליון דולר.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
