במקום אלפי דירות בגוש דן: חברות מעדיפות להחזיק בנכסים

השבוע חשף "גלובס" כי הנכס המיתולוגי כיתן סנטר בשכונת הדר יוסף בתל אביב נמכר לפי שווי של 160 מיליון שקל, אף ששוויו ההיסטורי הרשום בספרי החברה המוכרת עמד על 8 מיליון שקל בלבד. זאת, מאחר שעל הנכס חלה כבר שנים רבות תוכנית בניין עיר מאושרת לשני מגדלי מגורים ו-143 דירות. נכסים דומים, הנמצאים לעתים בלבם של אזורי ביקוש, משמשים עדיין ליעודים ישנים, ואינם מממשים את הפוטנציאל הנדל"ני שלהם, לא בייעוד הקרקע, לא בזכויות הבנייה בנכס ולא בקידומה של תוכנית בנין עיר חדשה שתחול על הנכס ותזניק את ערכו.

נכסים דומים, שהיוו בעבר מפעלי תעשייה ישנים בשולי העיר ולימים הפכו לפנינות נדל"ן באזורים לוהטים הנהנים מביקושים גבוהים, הם מתחם קופת חולים כללית בדרך מנחם בגין בתל אביב שנמכר לאחרונה לקבוצת עזריאלי ב-240 מיליון שקל ומתחם מחלבות תנובה באותו ציר שנמכר שנה וחצי לפני כן לקבוצת קנדה ישראל, אלקטרה ויורוקום נדל"ן ב-535 מיליון שקל. זאת, בשל ייעודן החדש למגורים ותעסוקה מודרנית במרכז תל אביב.

נכסים מיתולוגיים נוספים הנמצאים בלבם של אזורי הביקוש אך משמשים מאז העשורים הראשונים של המדינה באותו הייעוד הם נכסי רשות השידור בדרום הקריה בתל אביב, שאותה צפוי לשווק מינהל מקרקעי ישראל בקרוב, ומבנים של בזק, שמממשת בשנים האחרונות מספר רב של נכסים אשר ברובם שימשו במהלך השנים כמרכזיות, שכיום עם השינויים הטכנולוגיים אין להם דורש.

פרויקט מיוחד של גלובס עם יו"ר לשכת שמאי המקרקעין אוהד דנוס מצביע על פנינות הנדל"ן הלא ממומשות. "אם היה בעל בית לענף הנדל"ן, היו מעודדים את אותן חברות שמפעילות את עסקיהן בנחת ומחזיקות במשאב קרקע נדיר ומבוזבז כבר עשרות שנים, לצאת לפריפריה ולפנות את אותם מתחמים במקביל לקידום תוכניות עליהן", אומר דנוס. "למשל, גביית ארנונה לפי השווי האמיתי של הנכסים באזורי הביקוש, הייתה נותנת תמריץ גדול לאותן חברות לצאת ממקומות כמו תל אביב ורמת השרון. אותן חברות היו מפנות שטחי קרקע נכבדים לטובת פרויקטים של מגורים ותעסוקה שהיו נותנים פתרון למחסור בדירות מגורים גם לעוד 15 שנה. בפועל, לא קיימים תמריצים אמיתיים ומאחר שהחברות עושות שימוש עצמי בנכסים והחברות נמנעות מלבצע שינויים בשל שיקולים לוגיסטיים וגם בשל העובדה ששווי הנכסים בספרים ממילא רק עולה".

מתחם חברת החשמל

רחוב קרמניצקי 7 תל אביב

בציר יגאל אלון המתחדש במזרח תל אביב, שיריית הפתיחה להתחדשותו היא הקמת מגדל אלקטרה במרכז הציר, כבר מומשו כמה עסקאות נדל"ן גדולות, שהבולטת בהן היא רכישת מתחם הארגז שבבעלות חגי שלום על ידי קבוצת ב.ס.ר ב-240 מיליון שקל לפני כשנתיים. ברחוב קרמניצקי 7 הסמוך לציר עומד נכס עם זכויות בנייה בלתי מנוצלות, ובו מחזיקה לחברת החשמל, החוכרת את הקרקע מעיריית תל אביב. הנכס בנוי על מגרש בשטח 21 דונם וחלה עליו תוכנית בנין עיר מאושרת משנת 2010 לפרויקט תעסוקה הכולל 200% בנייה משטח המגרש בחמש קומות, ותוספת זכויות בנייה למגורים. להערכת דנוס, הפוטנציאל הקיים בנכס כולל לפחות 250 דירות, ולזכותה של חברת החשמל יצוין כי היא נערכת להעברת מטה החברה לעיר ראשון לציון, שם מתוכננת הקמת משרדים בהיקף של 50 אלף מ"ר. אז, קיימת סבירות גבוהה כי החברה תעמיד את הנכס ברחוב קרמניצקי למכירה.

 מתחם חברת החשמל ברחוב קרמניצקי / צילום: תמר מצפי

קולנוע תמוז, תל אביב

רחוב ברודצקי רמת אביב

קולנוע תמוז, הממוקם במרכז המסחרי ברחוב ברודצקי בשכונת רמת אביב, נסגר בסוף שנות ה-80, ובמקומו פעל בית הספר לעיתונאות ותקשורת "כותרת".

עם המעבר של כותרת למשכנו החדש באוניברסיטת תל אביב, עמד המבנה ריק ולימים הושכר לארגון העוסק בחינוך ולימודי יהדות הפועל שם כיום. לדברי דנוס, שטח המגרש מוערך ב-600 מ"ר בייעוד מסחר וייעוד מיוחד, ואין זכויות מוגדרות. על פי הצפיפות הנהוגה באזור זה, יזם יוכל להגיש תוכנית שינוי ייעוד למגורים שתכלול מקסימום 18 דירות (כ-2,000 מ"ר שטח עיקרי למגורים). הפער בין שווי המגרש בייעודו הנוכחי עם מבנה בית הקולנוע עליו לבין שווי הנכס לאחר מימוש הפוטנציאל שלו למגורים, עומד על לא פחות מפי שבעה.

 קולנוע תמוז / צילום: תמר מצפי

מתחם היקב, ראשון לציון

רחוב הרצל פינת הכרמל ראשון לציון

מתחם היקב בראשון לציון משתרע על פני 35 דונם ונמצא בבעלות אגודת הכורמים הקואופרטיבית. היקב, שהוקם ב-1887 על ידי הברון רוטשילד, עומד במרכזה של מחלוקת עקרונית בין הרצון לשמר מתחם בעל היסטוריה מפוארת, לבין הרצון למצות את הפוטנציאל הנדל"ני שלו. בעלי המתחם הגישו במשך השנים תוכניות להקמת מגדלי מגורים בני 25 קומות, ו-430 דירות נוסף על שטחי מסחר ומשרדים, אולם עיריית ראשון לציון מתנגדת לתוכניות, שמעולם לא אושרו. העירייה אף מנהלת מו"מ עם בעלי המתחם על מנת לרכוש אותו מהם ולהבטיח את שימורו.

התב"ע שחלה על המתחם מאפשרת הקמת שטחי מסחר ודיור מוגן על מגרש אחד בצדו הדרומי של המתחם. בעירייה בוחנים אפשרות שלאחר רכישת המתחם, תאושר במקום גם תוכנית להקמת דירות מגורים, על מנת לממן את עלויות השימור המוערכות על ידי מהנדס העירייה אלי יהלום ב-80 מיליון שקל. "מאחר שהניסיונות לקדם תוכנית למגדלי מגורים במתחם לא צלחו, הפוטנציאל במתחם נשאר 'על הנייר'", הסביר יהלום. "יחד עם זאת, אנחנו לא פוסלים מתן מגורים במגרש היקב לצורך מימון עבודות השימור במתחם".

דנוס מעריך כי הפוטנציאל במתחם יכול להגיע גם להקמת 250 דירות (כ-30 אלף מ"ר שטח עיקרי למגורים), נוסף לשטחי המסחר והתעסוקה במקום.

 היקב ראשל

מתחם אלקו ברמת השרון

רחוב החרושת רמת השרון

מתחם אלקו שסמוך למורשה ברמת השרון, ממוקם על קרקע בבעלות קק"ל, שאותה חוכרת חברת אלקו החזקות. על הקרקע, בשטח 64 דונם, חלה תב"ע מאושרת משנת 2009 לשטחי תעשייה ותעסוקה בבניינים של עד 7 קומות, ושטחים נוספים בייעוד מגורים מיוחד בבניינים בני 5-13 קומות. לדברי דנוס, הפוטנציאל במתחם זה עשוי להגיע גם למתחם הכולל 500 יחידות דיור (כ-60 אלף מ"ר עיקרי למגורים). אחת החברות שמתמחות בהשבחת נכסים היא קרן ריאליטי. לדברי אסף ורדי, ממנהלי הקרן, מדובר בשטח ענק שמפעל אלקו משכיר לחברה זרה שמרכיבה שנאי ענק ובמתחם תנועה גדולה של מנופים ומשאיות.

"מלבד השיקולים של החברה, קיים חסם שמעכב אפשרות לממש את התוכנית והוא הקמת מחלף שיחבר כניסות ויציאות למתחם, שעלותו מוערכת במאות מיליוני שקלים", מוסיף ורדי. הוא מציין כי למרות ריבוי נכסים שטרם מומש הפוטנציאל שלהם באזורי הביקוש, קיימים חסמים רבים גם במקומות שבהם מקודמות תוכניות בנייה. "זה יכול להיות בעיות משפטיות, ריבוי בעלים, תנאים שמציב משרד הביטחון או ויכוחים על היטלי השבחה. הרבה פעמים מדובר בנכסים שעלויות ההעתקה שלהם גבוהות מאוד".

קרן ריאליטי מתמחה ברכישת נכסים שלהגדרתם "אינם בשימוש מיטבי", כמו מתחמי בזק במקומות שונים. "צריך לבחון את הצרכים של הסביבה ולשכנע את העירייה שכדאי לשנות את הייעוד במטרה להגיע למטרה שתואמת את הציפיות שלה".

 בניין אלקו ברמת השרון / צילום: תמר מצפי

 נכסים פוטנציאליים