כיצד מכרז למעונות סטודנטים בירושלים הצית מלחמת הצעות?

עולם הנדל"ן והפרויקטים יש מעט מעמדים שמספקים התרגשות ומתח כמו רגע פתיחת המעטפות במכרז. אפילו פרויקט אפרורי וקטן למדי כמו הקמה והפעלה של מעונות סטודנטים במרכז ירושלים יכול לייצר, כך מתברר, דרמה לא קטנה.

כשנפתחה תיבת המכרזים במכרז למעונות בבית אגרון שבמרכז הבירה לפני כמה שבועות התברר לחברי הוועדה שהוגשו רק שתי הצעות, האחת של חברת שיכון ובינוי-סולל בונה, והשנייה של מעיין פרויקטים בשיתוף שפיר הנדסה.

עצם העובדה ששתיים מחברות הבנייה והתשתית הגדולות במשק החליטו להתמודד על פרויקט שעלותו נאמדת ב-10 מיליון דולר, יכולה להיות הפתעה. אבל מה שהדהים את חברי הוועדה לא היה זהות המשתתפים, אלא הפער האסטרונומי בין ההצעות: שיכון ובינוי הציעה להקים ולהפעיל את הפרויקט עבור 41 מיליון שקל. לעומתה הציעה קבוצת מעיין-שפיר להקים את הפרויקט כמעט בחינם - תמורת מיליון ו-77 אלף שקל בלבד. האומדן הפנימי של חברת עדן העירונית, שניהלה את המכרז, עמד על 8.5 מיליון שקל.

רשת ביטחון

עלות הקמת הפרויקט נאמדת אמנם ב-40 מיליון שקל, אבל היזם אמור להרוויח מהשכרת החדרים ומהשטחים המסחריים, בהיקף 1,200 מ"ר. כמו כן עומדת לרשות היזם "רשת ביטחון" בדמות התחייבות בצלאל לשלם עבור 150 מיטות שכ"ד חודשי של 1,200 שקל למיטה (סה"כ 180 אלף שקל בחודש) למשך 25 שנה - במקרה שלא יימצאו שוכרים.

פרוטוקול הישיבה שהגיע לידי "גלובס" מעיד על תחושות הבלבול של חברי הוועדה. "יכול להיות שהם לא הבינו את הדרישות?" שאל אחד מחברי הוועדה, בהתייחסו להצעתה הגבוהה של שיכון ובינוי.

חבר הוועדה תהה האם החברה שכחה לקזז הרווח הצפוי מהשכרת הדירות והפעלת השטחים המסחריים. מנגד, חבר ועדה אחר התקשה להבין את הצעתה המאוד נמוכה של שפיר. "האם ההצעה נמוכה מדי?", שאל, "אנחנו הרי רוצים שהפרויקט יקום".

בניסיון להבין טוב יותר מה בדיוק קרה כאן, פנה "גלובס" למתמודדים. הבירור העלה טענות קשות וחילופי האשמות בין שפיר לשיכון ובינוי, שתי חברות ששנאתן זו לזו הפכה לשם דבר בענף התשתיות.

מקורבים לשיכון ובינוי הסבירו כי שפיר הגישה הצעה לא ריאלית, מתוך מחשבה שתוכל לסחוט בעתיד שיפור בתנאים. מקורבי שפיר האשימו בתגובה את שיכון ובינוי בהגשת הצעה מוגזמת, מתוך מחשבה שתהיה מציעה יחידה במכרז. משיכון ובינוי נמסר כי "לחברה רקורד מוכח לאורך עשרות שנים של עשייה ציבורית ולאומית, המלמד שההצעות המוגשות על ידה במכרזים סבירות, הגיוניות, תחרותיות, מבוססות ואינן מצריכות אותה להידרש לסכסוכים כספיים או משפטיים על מנת לסיים פרויקטים במועד, וללא פגיעה במזמיני העבודה".

מי שהסכים לפזר קצת ערפל היה שותפה של שפיר, יאיר מעיין, כיום איש עסקים ועד לפני שנתיים מנכ"ל עיריית ירושלים.

- שימשת עד לא מזמן מנכ"ל העירייה. זה שיחק לטובתכם?

"נכון שהכרתי את הפרויקט כמנכ"ל והוא מצא חן בעיני. אבל עברו שנתיים מאז שעזבתי, וזו תקופת צינון מספקת. מעבר לכך, תנאי המכרז השתנו ללא היכר וגם כל החומר שהכרתי עמד לרשות הציבור בינואר 2011".

- עובדה שהשגתם הקלות וקיבלתם מעמד מפעל מאושר.

"זה בזכות חריש עמוק ועבודת רגליים. קראנו התנאים היטב-היטב והתברר לנו שחלק מהסטנדרטים גבוהים מהנדרש. כשבדקנו במשטרה מה רמת האבטחה הנדרשת בבניין מגורים, התברר שאין צורך בשומר 24 שעות ביממה - רק על זה חסכנו חצי מיליון שקל לשנה. במכרז נאמר שמערכות כיבוי האש יהיו לפי דרישות מכבי אש. בדקנו מולם ונאמר לנו שאין צורך במערכת ספרינקלרים שעולה 2 מיליון שקל. ממרכז ההשקעות קיבלנו פרה-רולינג שאומר שהפרויקט עומד בתנאי הטבות לפי חוק דיור להשכרה, שזה אומר פחת מואץ 5 שנים, 11% מס חברות ו-15% מס דיבידנד".

- ההטבות עושות את ההבדל?

"ממש לא. היתרון המרכזי שאצלנו יהיו 270 מיטות, לעומת 200 אצל המתחרים ו-180 בתחשיב העירייה. השגנו זאת בתכנון יצירתי והגדרת 60 דירות כזוגיות. אנו מעריכים שנקבל 5 מיליון שקל בהשכרה, ו-2 מיליון שקל על השטחים המסחריים. תוריד מזה מיליון שקל תחזוקה ותקבל רווח תפעולי שנתי של 6 מיליון שקל. אגב, קיבלנו כבר הצעות מקבלנים לבנות את הפרויקט ב-30 מיליון שקל ואפילו פחות, כך שההחזר עומד בדרישות הבנקים ל-15% תשואה על ההון".

- אז איך אתה מסביר שהוגשו רק שתי הצעות?

"שאלה טובה. הסיבה העיקרית לדעתי שקבלנים ירושלמים לא לא אוהבים לעבוד ב-B.O.T. אלה קבלנים שרגילים לעשות עבודה ולקבל את הכסף ביד. לא מתאים להם להתעסק עם תקבולים שנפרסים על 25 שנה".

מחזירים את הצעירים למרכז

פרויקט ''בית אגרון'' הינו חלק ממאמץ הממשלה ועיריית ירושלים להחיות את מרכז הבירה. הפרויקט ממוקם ברח' הלל, סמוך לנחלת שבעה, והוא מבוסס על עיבוי הבינוי במגרש בית אגרון ובית המהנדס.

התוכנית כוללת תוספת 4 קומות למבנה קיים (בין 2 קומות), ובניית אגף חדש בן 6 קומות ביתרת השטח. התכנית כוללת מעונות סטודנטים בשטח 4,500 מ''ר ומסחר 1,200 מ''ר.

בשלב ראשון זכתה בצלאל ב-2011 במכרז לקבלת המתחם לשימוש תלמידיה. בשלב שני נבחרו בסוף 2012 שפיר ומעיין במכרז להקמה ותפעול המתחם למשך 25 שנה, בתמורה למענק הקמה בסך 1.077 מיליון שקל.

בדרישות המכרז נאמר כי בניית המעונות תסתיים בתוך 30 חודשים, אך קבוצת שפיר-מעיין מתכוונת לסיים את הבנייה כבר במחצית השנייה של 2014 במטרה להקדים ככל הניתן את תחילת ההשכרה.