אדרי-אל מתכננת להקים מלון דירות בבית האופרה בת"א

בסוף 2011 השלימה חברת אדרי-אל רכישת שתי קומות של שטחי מסחר (הראשונה והשלישית) ו-73% מחניון מגדל האופרה מידי חברת אלרוב, שבשליטת אלפרד אקירוב. המיקום מעולה: בפינת הרחובות אלנבי, הירקון וטיילת הרברט סמואל, והוא כולל 2,700 מ"ר למסחר. למרות זאת מרבית השטח עומד ריק לאחר שבפברואר 2012 הסתיים הסכם עם קולנוע "רב-חן" ובהמשך נטשו שוכרים נוספים ולא נכנסו חדשים. ב-2011 הגיעו ההכנסות ל-1.7 מיליון שקל בלבד ובסיכום 2012 הן צפויות להיות נמוכות יותר.

למרות התפוסה הנמוכה הנכס רשום בספרים בשווי עלות הרכישה, 72 מיליון שקל, ולאדרי-אל אין כוונה להפחית את שוויו: החברה מתכננת להקים במקום מלון דירות יוקרתי.

אדם אדרי, מנהל השיווק ובנו של בעל השליטה והמנכ"ל, גבי אדרי: "נשקיע יותר מ-20 מיליון שקל בשיפוץ ובהרחבה של פנים הבניין ושל החזית". בקומת הקרקע מתוכנן מתחם של בילוי ופנאי ובקומה השנייה יקום בית מלון בשטח של 3,500 מ"ר.

ואולם, רבים מבעלי הדירות ומבעלי הנכסים המסחריים במגדל הכריזו מלחמה נגד מהלך זה. את המאבק מנהל עו"ד גדיאל בלושטיין המייצג את המיליונרים היהודים-גרמנים גרוזה וקשפיצקי, המחזיקים בקומה השנייה של השטח המסחרי (הנמצאת בין שתי הקומות שרכשה אדרי-אל) וב-42 דירות, ואליהם הצטרפו עוד 47 בעלי דירות.

לטענת הדיירים, שינוי חזיתות המרכז המסחרי, תוך העלמת הקולונדות והכנסתן לתוך המרכז כשטחים מסחריים, תגרום להרס המרכז המסחרי במגדל האופרה בין השאר כיוון שהקטנת השטחים המסחריים תקטין עוד יותר את האטרקטיביות שלו.

במכתב ששלח עו"ד בלושטיין לאדרי-אל הוא טוען כי "התוכנית נמצאת בניגוד לחוק שמירת הסביבה החופית תשס"ד-2004. כמו כן, מדובר בתוכנית המנוגדת לתוכנית בניין העיר שחלה על המקום. התוכנית גם עומדת בניגוד גמור לעמדתה של עיריית תל אביב לפיה היא מעוניינת בשימושים מסחריים באזור זה, ולהקטין את השימוש למגורים".

- עם זאת עיריית ת"א כבר אישרה לחברה את מרבית השינויים שביקשה.

עו"ד בלושטיין: "מרשתי לא תסכים להתקנת דירות בקומה ג' של המרכז המסחרי. אדרי-אל התעלמה מאזהרה זו, נכנסה בעיניים פקוחות לעסקה רעה ובעייתית בידיעה כי מרשתי תתנגד להתקנת דירות, וכעת היא מנסה להתגולל על מרשתי".

למגדל האופרה היסטוריה מרשימה. במלחמת העצמאות שכן בבניין מטה חיל הים ולתקופה מסוימת בשנים 1948-1949 אף התקיימו בו ישיבות הכנסת הראשונה.

בין הדיירים יש מי שטוען כי "'זקנתו' של המגדל הולכת לבייש את 'בחרותו' והכל בגלל תוכנית שאדרי-אל מנסה לקדם, בניגוד גמור לעמדתם של הדיירים ולתוכנית המקורית של המגדל. לא אתפלא אם קומת המגורים שהם מתכננים תהפוך עם הזמן גם למגורים על בסיס יומי או שעתי".

לאדרי-אל חובות של כמעט חצי מיליארד שקל, והיא פועלת להפחתת מינוף ולהכנסת שותפים לעסקיה. האתגר הקרוב הוא תשלום של כ-36 מיליון שקל למחזיקי האג"ח שלה בחודש יוני, כשבקופתה רק מיליוני שקלים בודדים. אדרי מביע אמון מוחלט ביכולת החברה לעמוד בהחזר מלוא חובותיה בזמן.

חובות גדולים

אדרי-אל נקלעה למשבר תזרימי ואג"ח א' שלה נסחרת בתשואה של יותר מ-8%, כפול מהתשואה בסדרת אג"ח ב' שלה המגובה בביטחונות. בסך הכול חייבת החברה למחזיקי האג"ח שלה כ-350 מיליון שקל. החברה נקטה בחודשים האחרונים כמה פעולות שישפרו את מצבה הפיננסי. "כמו שעד היום עמדנו בהתחייבויות שלנו ומכרנו נכסים ועשינו הכול - גם היום החברה שוקדת ימים כלילות כדי לעמוד בהתחייבויות בזמן", מבהיר אדרי.

בשנה החולפת מימשה אדרי-אל נכסים בצפת, חיפה, עכו, כרמיאל וטבריה תמורת כ-38 מיליון שקל ובחודש שעבר חתמה על הסכם למכירת 50% מזכויותיה בדיזנגוף סנטר לקרן ריט 1. העסקה, אם תתממש, כוללת גם את מכירת 25% מקניון "שמונה סנטר" בקרית שמונה ונכסים נוספים, והסכום הכולל בה יגיע ל-175 מיליון שקל.

קניון דיזנגוף סנטר הוותיק בלב תל אביב הוקם בשנות ה-70 על ידי שמואל פלאטו שרון ואריה פילץ ז"ל. במשך השנים מכרו שתי המשפחות את מרבית השטחים שהחזיקו וכיום יש יותר מ-100 בעלים ליותר מ-400 חנויות. לפיכך קשה מאוד לשלוט בתמהיל. אדרי: "יש עוד פוטנציאל להשבחת הנכס בדיזנגוף סנטר כי יש הרבה רשתות אופנה בינלאומיות שמאוד רוצות להיכנס לשם".

מימוש הנכסים משפר את הנזילות בטווח הקצר, אך מקטין את הפורטפוליו של הנדל"ן המניב של החברה, ששני נכסים בו עדיין אינם מניבים הכנסה משמעותית. האחד הוא בית האופרה, והשני הוא אחזקה של ארבע קומות מסחר (8.4 אלף מ"ר) בבניין המגדלור בפינת אלנבי ובן יהודה, לא הרחק ממגדל האופרה. השטחים בו נרכשו אשתקד תמורת 30 מיליון שקל.

השותף של אדרי-אל בפרויקט הוא איש עסקים יהודי-צרפתי בשם צבי עמר. החברה הצליחה לחתום בימים האחרונים עם משפחת דעבול (בעלי רשת מלונות ארקדיה) על הסכם להקמת מלון בשטח של 2,000 מ"ר בהשקעה של כ-7 מיליון שקל. עם החתימה על עסקה זאת - התפוסה בנכסים של אדרי-אל בבניין המגדלור תעמוד על יותר מ-90%. האדריכל אבנר ישר אחראי על הפרויקטים במגדל האופרה ובבניין המגדלור.

ללא הכנסות מהותיות מדמי שכירות עברה החברה בחודשים ינואר-ספטמבר 2012 מרווח נקי של 20 מיליון שקל ב-2011 (הודות לשערוך נכסים), להפסד של 13.5 מיליון שקל בתקופה הדומה ב-2012. "אין מסחר במניה והיום אין חברת נדל"ן שנסחרת בדומה להון העצמי שלה", כך מנסה אדרי להסביר מדוע החברה נסחרת לפי שווי נמוך של כ-50 מיליון שקל בלבד. אדרי מסביר שהירידה בהכנסות היא זמנית, לצורך שדרוג הנכסים.

אדרי-אל קמה בשנת 1987 והיא מוחזקת על ידי גבי אדרי, המכהן כמנכ"ל. המשפחה הגיעה לתל אביב מקרית שמונה. עד 2007 התמקדה החברה בפעילות בצפון והיא הקימה קניון בכרמיאל, בטירת הכרמל, בקרית שמונה (נשאר בבעלות החברה) ופאואר סנטר בעפולה צמוד לבית חולים העמק. בימים אלה מקימה החברה פאואר סנטר בכפר תבור על כביש 65 בהשקעה של כ-80 מיליון שקל. גם בפרויקט זה, הנבנה על שטח של 25 דונם, החברה צפויה להכניס שותף.

בשנת 2007 יצאה אדרי-אל לבורסה בהנפקת מניות ואג"ח. למשפחת אדרי עסקים נוספים: תקשורת (ערוץ הרדיו "קול ברמה"), אנרגיה (פיתוח שטחים לתחנות דלק) ופיתוח קרקעות למגורים. פעילות הנדל"ן של החברה הציבורית היא יזמות של נדל"ן מסחרי מניב, אך יש לה גם פעילות קטנה של אנרגיה ירוקה (חברת ישאראוינד המייצרת טורבינות רוח קטנות).