לקשישים בקוריאה אין פנסיה - אז הם ממשכנים את הדירה

קים טאה הוואן, פנסיונר דרום-קוריאני בן 68, קיבל בשנה שעברה החלטה קשה. הוא נהג מונית לשעבר, שהפסיק לעבוד באפריל מפאת מחלה ותכנן להוריש את דירתו, הדבר היחיד שחסך כל חייו, לשני ילדיו, ולקבל מהם במקומה קצבה חודשית שתספיק למחייתו. במקום זאת, על רקע החשש מירידת מחירי הנדל"ן במדינה, הוא מיהר לקחת משכנתא הפוכה על הדירה ששטחה 109 מ"ר, והיא נמצאת בעיבורי סיאול.

"חשבתי שכדאי להקדים ככל האפשר כדי לקבל את ההלוואה ולנצל את הדירה לפני שהמחירים ירדו", אומר קים. "המשכנתא ההפוכה הזו נתנה לי ולאשתי את מה שהיינו הכי צריכים - הכנסה קבועה ועצמאות מהילדים".

משכנתאות כאלה נלקחות בדרך כלל על ידי זוגות מבוגרים, שמקבלים תשלומים חודשיים נגד הערך של בתיהם. ההלוואות נפרעות במות בעלי הנכס או כאשר הבית נמכר. הבקשות למשכנתאות האלה עלו לשיא של שש שנים בקוריאה.

"כאשר יותר אנשים בשנות ה-50 לחייהם פורשים מעבודה בלי שצברו הון מלבד דירה או בית, המשכנתא ההפוכה הופכת למוצא האחרון של גמלאים כאלה", אומר פארק וון גאפ, אנליסט נדל"ן בכיר בבנק Kookmin. "החשש מירידה נוספת במחירי הדיור מעודד אותם לבחור באופציה שהייתה קודם לכם זרה להם".

כמות ההלוואות הללו זינקה ב-2012 לשווי של 6.9 טריליון וון (6.5 מיליארד דולר) - נתוני שיא מאז שחברת המימון הממשלתית השיקה את המוצר הזה ב-2007, כאשר מחירי הדיור בסיאול ובאזור סביבה צנחו בשיעור החד ביותר מזה עשור.

המונח הקוריאני למשכנתאות ההלו הוא "פנסיית דיור", והיוזמה נולדה משום שהממשלה ביקשה לסייע לאזרחים מבוגרים להיערך לתקופת הגמלאות. הבנקים סיפקו את ההלוואות, והחברה למימון, KHFC, העניקה ערבות למלוא ערך החוב. הזכאים להלוואה כזו צריכים להיות בני 60 ויותר, שכבר סיימו לפרוע את המשכנתא המקורית על הבית. הם יכולים להישאר להתגורר בבית כל חייהם, ו-KHFC ערבה להלוואה לכל החיים.

פגישה משפחתית

קים אומר שהוא כינס את בני המשפחה לפני שפנה לקבלת המשכנתא ההפוכה, ואחרי ויכוחים ראשוניים, ילדיו קיבלו את ההחלטה. הדירה שהוא ואשתו רכשו לפני 18 שנה והם הבעלים שלה כעת, תעבור בסופו של דבר לידי הילדים, אך אם היא תהיה שווה פחות מסכום ההלוואה, הילדים יצטרכו לוותר עליה או להחזיר את מלוא ההלוואה.

מחירי הדיור בסיאול ירדו ב-2.9% בשנה שעברה, שיא של 14 שנים, וב-3% באזורים שסביב העיר. כמעט מחצית מאוכלוסיית המדינה, המונה 50 מיליון נפש, מתגוררת בסיאול ובסביבתה.

חיסכון פנסיוני של 50% מהמשכורת

לפי דו"ח של OECD מ-2011, שיעור הפנסיה בדרום קוריאה נמוכים יחסית: אחוז הגמלה מהשכר אחרי 40 שנות עבודה וניכוי משכר העובד היה 50% ב-2008, והוא יורד בחצי אחוז בשנה מ-2009 עד 2028, אז יגיע ל-40% בלבד.

הגאות במשכנתאות ההפוכות עומדת בניגוד חד לצמיחה האיטית של המשכנתאות הרגילות. הללו עלו בשנה שעברה ב-3.5%, הקצב האיטי ביותר בחמש שנים, לכ-30 מיליארד דולר, בין היתר מאחר שהממשלה מנסה לרסן את הגידול בחובות משקי הבית, שנתפס כאחד הסיכונים הגדולים לכלכלה הרביעית בגודלה באסיה.

המשכנתאות ההפוכות בדרום-קוריאה אינן הופכות לאג"ח, אך יש שוק פעיל לאג"ח בגיבוי משכנתאות רגילות לדיור. בשנה שעברה הונפקו אג"ח כאלה בהיקף של 19 מיליארד דולר, יותר מפי שניים מהכמות שהונפקה ב-2010. השנה צפויות הנפקות האג"ח בגיבוי משכנתאות של סוכנות המימון הממלכתית להסתכם גם כן בכ-19 מיליארד דולר, להערכתה.

מניות הבנקים הקוריאניים עקפו ב-2012 את ביצועי מדד המניות הכללי קוספי. מניית קבוצת KB פייננשל, הבעלים של קוקמין, שמוביל בכמות המשכנתאות שהוא נותן, עלתה השנה ב-5.2% מול ירידה של 1.6% במדד קוספי. מניית Woori Finance, שמפעילה את הבנק השני ברשימה, וורי בנק, עלתה ב-8.1% ומניית Shinhan Financial, הבעלים של הבנק מספר 3, שינהאן, עלתה ב-7.9%.

אוכלוסייה שמזדקנת במהירות עלולה לאיים על כלכלת המדינה בטווח הארוך. ב-2017 אמורה קוריאה להיות להיות "מדינה זקנה" (כזו ש-14% מהאוכלוסייה שלה הם בני 65 ומעלה) וב-2026 ל"מדינה זקנה מאוד" (ש-20% מתושביה הם בני 65 ויותר, לפי הגדרה של האו"ם). קצב הזדקנות תושביה הוא המהיר ביותר מבין מדינות OECD.

הילדים עסוקים

הגידול בביקוש למשכנתאות הפוכות בדרום-קוריאה מנוגד לחלקים אחרים של אסיה שנהנים מגאות במחירי הנדל"ן. בהונג קונג, שמחירי הבתים בה הוכפלו בארבע השנים האחרונות, יש עניין מועט במשכנתאות הפוכות כי הגמלאים מעדיפים למכור את בתיהם, לשכור דירות ולהשתמש בכסף למימון חייהם. הבנקים בהונג קונג קיבלו בכל 2012 רק 319 בקשות למשכנתאות הפוכות, כך לפי נתוני חברת המשכנתאות העירונית. KHFC צופה שעד שנת 2030 יגיע מספר המשכנתאות ההפוכות בדרום-קוריאה למיליון, כאשר יותר אנשים יהיו זכאים להן.

"הימים הטובים שבהם גידלת ילדים והם היו אמורים לדאוג לך בגיל זקנה, חלפו", אומר קים. "הם פשוט עסוקים מדי בלדאוג לעצמם, ואין לי מושג כמה זמן אחיה. אני מרגיש בר מזל שאני זכאי למשכנתא ההפוכה הזו".

השוק הגדול למשכנתאות הפוכות: ארצות הברית

ארה"ב היא השוק הגדול בעולם למשכנתאות הפוכות, עם כ-38 מיליארד דולר באג"ח בגיבוי משכנתאות כאלה בערבות הממשל הפדרלי. עם זאת, מאחר שמחירי הבתים צנחו בממוצע בשליש בערך מהשיא שלהם ב-2006, כמות המשכנתאות ההפוכות שניתנו צנחה ל-49,080 בינואר-נובמבר 2012 משיא של 115,176 משכנתאות הפוכות ב-2008.

הסנטור בוב קרוקר, רפובליקני מטנסי, מתח בחודש שעבר ביקורת על הסוכנות הממשלתית האמריקנית למשכנתאות, וטען שהיא מפסידה כסף על מוצריה בעוד שהמוסדות המלווים "עושים הון תועפות" מהם.

לבית משפט פדרלי לערעורים בארה"ב הוגשה החודש תביעה שמאשימה את המשרד לדיור ולפיתוח עירוני בממשל בקביעת תוכנית המשכנתאות ההפוכות שלו בצורה שמגבירה את הסבירות לכך שדירת בן זוג שמתאלמן עם מות בת זוגו (או להפך) יסבול מעיקול דירתם. כמה בנקים חדלו לתת הלוואות כאלה בעקבות ביקורת של המרכז הארצי לחוקי צרכנות וארגונים נוספים, שטוענים שכמה מלווים חדרי מצפון מנצלים לרעה בעלי בתים קשישים.

 דרום קוריאה