לקראת גיוס של כ-400 מ' ש': "סיכון האשראי של זראסאי נמוך"

חברת הנדל"ן הזרה זראסאי, שפועלת בניו יורק, מתקרבת לגיוס חוב בבורסה של ת"א. חברת הדירוג מידרוג העניקה דירוג של A1 - המוגדר כחוב בעל סיכון אשראי נמוך - להנפקת אג"ח בהיקף של עד 400 מיליון שקל (ללא שיעבודים).

זראסאי גרופ (The Zarasai Group) היא חלק מקבוצת Pinncale של איש העסקים היהודי-אמריקאי ג'ואל וינר, המחזיקה בכ-16 אלף יחידות דיור, ונחשבת לאחת מחברות הנדל"ן המניב למגורים הגדולות בניו יורק. וינר מתכנן לגייס אג"ח עבור זראסאי, המאגדת כמחצית מפעילות הקבוצה, ועוסקת בפיתוח, ניהול והשכרת נכסי נדל"ן מניב למגורים ברובעים השונים של ניו יורק.

מהנתונים שפרסמה זראסאי לקראת ההנפקה עולה כי בתשעת החודשים הראשונים של 2012 ירדו רווחיה ב-34% ל-58 מיליון דולר, בעקבות ירידה בהיקף השיערוכים. בין 2009-2012 מסתכמים רווחיה המצטברים ב-235 מיליון דולר.

מצטרפת ל-S&P מעלות

במידרוג ציינו כי דירוג החברה מושפע לחיוב מפעילותה בשוק הדירות להשכרה בניו יורק, וההתמקדות בשוכרי Rent stabilized (שוכרים ותיקים שזכאים למעמד שוכר בכמה תנאים, א' ל'). לפי מידרוג, שוק פעילות זה הוא "שוק סולידי, המאופיין בעמידות יחסית למשברים, פיזור סיכונים וצמיחה עקבית, הנתמכת ברמות ביקוש גבוהות".

כן ציינו לחיוב את פיזור הנכסים והשוכרים הגבוה, ניסיון ההנהלה, האיתנות הפיננסית, ה-LTV (יחס חוב לנכס) הנמוך, ולוח סילוקין נוח של הלוואות בנקאיות. בצד השלילי ציינו את היקף ה-NOI (רווח תפעולי) של החברה "שאינו גבוה ביחס לחברות בדירוג דומה". עם זאת, במידרוג ציינו כי סיכון זה פחת, "בשל היקף יחידות הדיור שהחברה מנהלת, ויציבות התזרים על פני זמן, אשר התבטא גם בצמיחה בעתות משבר".

בשבוע שעבר, העניקה S&P מעלות לזראסאי דירוג A באופק יציב. כלכלני מעלות ציינו כי "הדירוג מושפע לחיוב מפעילות החברה בתחום המגורים להשכרה, בעיקר של דירות בשכר דירה מפוקח, הכפוף למגבלות רגולטוריות בניו יורק ושהינו שוק בעל ביקושים קשיחים לאורך שנים, אשר להערכתנו הינו בעל סיכון נמוך יחסית". יחד עם זאת, במעלות ציינו כי הפרופיל העסקי מושפע לשלילה "מן העובדה שמדובר בחברה בבעלות פרטית, עם נתונים היסטוריים מוגבלים תחת פלטפורמת ההתאגדות הנוכחית, ותלות גבוהה יחסית באנשי מפתח בודדים".