מנכ"ל אלעד גרופ: "עדיין לא הרמנו ידיים בפרויקט הפלאזה"

שלושה שבועות נותרו עד למועד האחרון בו אמורים הבנקים שהעמידו את המימון לרכישת הקרקע בלאס-וגאס, להודיע האם הם מסכימים להסדר החוב שהציעו צמד יזמי פרויקט הפלאזה, יצחק תשובה ונוחי דנקנר.

על פי הפרסומים האחרונים צפויים השניים לאבד את הקרקע, לאחר ש"שרפו" כ-620 מיליון דולר - מלוא ההון העצמי שהעמידו לרכישתה. ולמרות שהכדור נמצא היום במגרש של הבנקים המלווים, אודי ארז, מנכ"ל חברת אלעד גרופ, זרוע הנדל"ן הפרטית של תשובה בארה"ב (המחזיקה 50% בפרויקט) עדיין מייחל לסוף שונה: "עדיין לא הרמנו ידיים. הקרקע הזאת טובה. היא שווה היום בערך 250 מיליון דולר ואני מאמין שערכה יעלה, אין לי ספק בכך. הגשנו הצעה הוגנת לבנקים המלווים והם עדיין מתחבטים".

ארז, שחזר לתפקיד מנכ"ל אלעד גרופ ב-2011 לאחר מספר שנים שבהן ניסה לפתח פעילות נדל"ן עצמאית, לא חווה בזמן אמת את התנפצות החלום של שני הטייקונים הישראלים ששאפו להקים מלון-קזינו מפואר בהשקעה של מיליארדי דולרים. חלום שהסתיים כידוע בכך שלאחר מספר שנים שבהן גרם משבר הנדל"ן בארה"ב לדחייה של תוכניות הבנייה, הגישו אשתקד תשובה ודנקנר הצעה לבנקים המממנים לתספורת של כ-365 מיליון דולר (יותר ממחצית מהחוב הבנקאי).

"עוד לא עזבנו לגמרי את השאיפות שלנו בווגאס, עוד לא התייאשנו", מתעקש ארז. "מי שיקנה את הקרקע יעשה כסף בסופו של דבר, אבל זה עניין של עיתוי. עד וגאס חשבתי שנדל"ן זה 'לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן', ומאז גיליתי עוד משהו - 'טיימינג, טיימינג, טיימינג'. קנינו בלוקיישן הכי טוב בעולם וזה לא עוזר".

 מימושים גדולים

הצעת הסדר החוב בפרויקט בפלאזה וגאס הוגשה טרם הסחרור אליו נקלעה קבוצת אי.די.בי של דנקנר, והיום, כך נראה, תשובה נשאר לבדו בחזית ועם המוטיבציה שלא לאבד את הפרויקט. כשארז מתבקש להתייחס לכך הוא נזהר בדבריו: "החלטנו שלא להגדיל את החשיפה לפרויקט מעבר למה שכבר הצענו (50 מיליון דולר א' ש'). הגשנו הצעת הסדר - 'טייק איט אור ליב איט'. אנחנו לא רוצים להגדיל את החלק שלנו מבחינת הסיכונים. גם אם הבנקים יסכימו להצעה שהגשנו, לא ברור איך זה יקרה כי אנחנו לא נשלם במקום אי.די.בי".

- איך מחיקת ההשקעה בווגאס השפיעה על מצבכם הפיננסי?

"מבחינה תזרימית זה לא השפיע כי הכסף כבר יצא מזמן, אז זה יותר חשבונאי. המצב שלנו מעולם לא היה טוב יותר מבחינה פיננסית ומבחינת נזילות. החלטנו אשתקד כי ברמה האסטרטגית כל הנכסים שמניבים פחות מ-8% תשואה שנתית יועמדו למכירה, אם כי לא בבת אחת.

"כל עסקאות המכירה שנעשו בהמשך היו מעל השווי בספרים וזה מוכיח את רמת האמינות של הדוחות הכספיים שלנו. אני קם בבוקר והולך לישון בלילה כשאני יודע שיש לי כסף לבצע עסקאות חדשות. יש היום הזדמנויות בארה"ב שמניבות הרבה יותר מ-12%. כך, לדוגמה, בעסקה האחרונה בשיקאגו כבר עשינו פי 4 על הכסף שהשקענו".

"קיבלתי הזדמנות של החיים"

ארז, 56, מתגורר כיום במנהטן, מרחק הליכה ממשרדי אלעד גרופ בעיר, ונמצא תכופות על הקו ישראל-ארה"ב. שלושת ילדיו שגדלו בחו"ל חזרו לארץ בזה אחר זה, מי לקיבוץ ומי ליחידה מובחרת בצה"ל. את יצחק תשובה הוא פגש לראשונה בסוף שנות ה-90, כשהאחרון הנפיק את עסקי הנדל"ן המניב שלו בארה"ב תחת חברת י.ת אמריקה ישראל.

ארז, אז שותף במשרד רואי החשבון קסירר (היום ארנסט אנד יאנג), היה מעורב בהנפקה, ובאמצעותה נחשף לעסקיו של תשובה בצפון אמריקה. בהמשך, בשנת 2001, הציע לו תשובה לפתח את פעילות הנדל"ן שלו בקנדה (לימים אלעד קנדה). החברה כבר הייתה קיימת אז, אך בממדים קטנים עם כמה נכסים בודדים. "קיבלתי הזדמנות של החיים עם מישהו שנתן לי רוח גבית, ועד שנת 2007 עשינו עסקאות במעל 2 מיליארד דולר. זה היה מדהים", מספר ארז.

את העסקה הגדולה הראשונה שעשה הוא זוכר היטב "לכל בן אדם יש הזדמנות להבקיע גול אחד או שניים בחיים - רכשנו 8,400 יחידות דיור בקנדה תמורת 750 מיליון דולר בערך. נתנו מחיר טוב כי זיהינו במתחם קרקעות פנויות בהיקפים עצומים שאפשר יהיה לפתח וכאילו לא לשלם על זה. החלק הכי קשה היה לשכנע את המוכרים, כי אתה מתמודד מול קנדים שורשיים, קרנות פנסיה. העסקה הייתה זינוק עצום של החברה והיא שינתה את פניה, כיוון שעד אז היא עסקה רק בנדל"ן מניב".

לכל אורך הריאיון מקפיד ארז לתת קרדיט לבוס הגדול. "אני עשיתי, אבל מלוא ההערכה לתשובה כי הוא זה שנתן את הכסף, ששם את היד בארנק שלו ולקח סיכון, עם הרוח של היזמות", הוא אומר. "הייתי רואה חשבון טוב, אבל תשובה הוא זה שמינה אותי להיות מנכ"ל ללא ניסיון קודם. הוא מאמין באנשים ותודה לאל שלא אכזבתי אותו".

- מה הייחוד של תשובה כיזם?

"החוש העסקי והנכונות לקחת סיכון - אם אתה לא מסתכן אתה לא יודע אפילו אם יש לך מזל או לא. יש אנשים שיכול להיות שיש להם מזל אבל הם לא מנסים, אנשים שהתקדמו יפה, אבל אומרים לך 'אתה רואה זה כמעט היה שלי וזה כמעט היה שלי', אבל הם לא עשו זאת, כי חששו ברגע האמת כשצריך היה לכתוב את הצ'ק. הם יחיו טוב, אבל לעולם הם לא יהיו יזמי ענק".

- עד כמה החלטות ההשקעה שמתקבלות אצלכם הן עניין של תחושת בטן?

"יש באלעד גרופ צוות מקצועי ואנו פחות עובדים עם תחושות בטן, אלא בצורה מדעית. מנתחים את הדברים, אנחנו אנשים של פרטים. אבל ברגע האמת, הדבר הנוסף שצריך זה התחושות האלה, הברק, ואין ספק שלתשובה יש את זה - אותו האומץ שהוא נותן לעשות את העסקה".

"כמו התחלה של בדיחה"

בדצמבר האחרון השלימה אלעד גרופ את העסקה המוצלחת בתולדותיה, כשמכרה את חלקה במלון הפלאזה בניו-יורק תמורת 440 מיליון דולר לקבוצת סהרה ההודית, עסקה שהותירה בידה תזרים מזומנים של כ-220 מיליון דולר.

"זו הייתה עסקה מאוד מסובכת, בין השאר על רקע תרבויות שונות - הודים, ערבים, אמריקאים וישראלים - שזה נשמע כמו התחלה של בדיחה", מספר על כך ארז. "לא שמנו את הפלאזה על המדף, אבל קיבלתי יום אחד טלפון מברוקר וניהלנו מו"מ במשך חודשים ארוכים עם הרבה סיבוכים, כולל חוסר רצון של השותף שלנו, הנסיך בן טלאל, להשתתף במכירה".

לאחר מימושים נרחבים בקנדה ובניו-יורק בשנה האחרונה, וההשקעה שירדה (בינתיים) לטמיון בלאס וגאס, כולל פורטפוליו הנכסים של אלעד גרופ כ-4,500 יחידות דיור בשלבי פיתוח שונים בטורונטו ובמונטריאול (באמצעות החברה הבת אלעד קנדה). בנוסף, מחזיקה החברה כ-11 אלף יחידות דיור להשכרה ברחבי ארה"ב ובעיקר בפלורידה, שנפגעה יותר מכל מדינה אחרת שם ממשבר הנדל"ן. "השוק חוזר", אומר ארז על המצב בארה"ב, "אתה רואה היום מנופים במיאמי וזה הסימן הכי טוב. רואים התאוששות".

לאחר מספר שנים שבהן התמקדה אלעד גרופ בעיקר בהקטנת המינוף, הודיעה החברה בחודש שעבר על עסקת רכישה גדולה, של כ-200 מיליון דולר - בשיתוף עם המיליארדר לארי סילברסטיין - של קרקע להקמת מגדל מגורים במנהטן (פרויקט Riverside Center).

"שוק המגורים בניו-יורק עלה חזק מאוד, אבל ריאלית, כולל אינפלציה, עדיין לא הגיע רמה של 2004", אומר ארז. "בניו-יורק צריך להיות מאוד מתוחכם כדי למצוא את ההזדמנויות הנכונות, כי השוק מאוד תחרותי. אז תהיה סקפטי ותגיד לי שאתה לא מאמין במציאות - הרי השוק משוכלל - אבל אני אומר לך בפירוש שהעסקה עם סילברסטיין שווה הרבה יותר ואין עסקאות כאלה. אגב, בארה"ב, אם אתה בונה נדל"ן להשכרה, ניתן לקבל אשראי זול מהמדינה".

בינתיים, צריך לזכור כי לאלעד גרופ יש מאזן של כ-4 מיליארד דולר וחוב אג"ח של כ-450 מיליון דולר (כ-1.7 מיליארד שקל) למוסדיים בישראל. "פנינו בעבר לגופים המוסדיים ואמרנו להם שאנחנו רוצים לקנות מהם את האג"ח הקצרה, כי הריבית גבוהה לנו, אבל הם לא רצו למכור לנו", אומר ארז בהקשר זה.

- יש חשש מהסדר חוב באלעד גרופ?

"חד משמעית לא. לא רק שאין חשש להסדר חוב, אלא שאנחנו חזקים ואפשר לראות את הנתונים הטובים בדוחות הכספיים של החברה הבת, אלעד קנדה, שהייתה ציבורית עד לא מזמן, שהיא מרכיב עצום בתוך הקבוצה".

מדוע מחקתם את המניות של אלעד קנדה מהמסחר בבורסה אחרי שנתיים בלבד?

"הסברתי לאנשים שזאת חברה חזקה וטובה, אבל לך דבר אל הקיר. לא יודע, כנראה שלא הסברתי טוב. זאת חברה פלדה עם הון עצמי של מעל 500 מיליון דולר".