פסילה בגלל פרוצדורה

לפני כשבועיים ניתן פסק דין בעתירה שהוגשה על-ידי תושבי שכונת נווה צדק בתל-אביב כנגד החלטות הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, שאישרה שתי תוכניות לבנייה בתחומי השכונה, השלובות זו בזו: האחת - בניית מגדל מגורים והרחבת ציר התנועה הראשי, השנייה - תוכנית שעמדה במרכז פסק הדין - תוכנית נלווית להסדרת מגרש ציבורי לצידו של המגדל, והכל במטרה לאפשר שטחים זמינים עבור מוסדות ציבור שייבנו והרחבת המשך ציר התנועה המרכזי. כמו כן, כללה התוכנית תוספת של שמונה קומות למגדל מגורים, שהקמתו הוסדרה במסגרת תוכנית קודמת שאושרה. לטענת העותרים, התוכנית הנלווית הייתה למעשה "עסקה" פסולה בין עיריית תל-אביב לבין יזמי התוכנית.

השופטת שרה גדות קבעה, כי אין מחלוקת על כך שמטרתה העיקרית של התוכנית היא מציאת מקור מימון לביצוע המטלה של פינוי המחזיקים מהשטח הציבורי והרחבת הרחוב, וכי לעירייה אין סמכות להמרת זכויות בנייה תמורת חובותיה לביצוע מטלות ציבוריות. לדבריה, הצורך במציאת מקורות מימון לביצוע התוכנית, אינו שיקול לגיטימי.

לטעמי, בבית המשפט התעלם מהעובדה, כי מוסדות תכנון חייבים לשקול כל העת שיקולים כלכליים. הרי אם לא תהיה היתכנות כלכלית לתוכניות, הן לא יקרמו עור וגידים ויחול קיפאון בשוק הבנייה. מדובר, למעשה, במהלך הנוגד את הצורך הציבורי בהקלה והפשטה של הליכי התכנון. הוועדה המקומית ידעה כי לצורך הפיכתה של התוכנית לחיזוק המע"ר, היא צריכה לשקול גם שיקולים של פינוי ממגרש ציבורי, באופן שיאפשר הקמת מוסדות ציבור, שהקמתם מתחייבת לנוכח הקמתם של מבני המגורים הנוספים, ובכלל, לנוכח החוסר במוסדות כאלה בשכונה.

לולא הטילה עיריית תל-אביב את המטלה הזו על היזם, היא הייתה צריכה לנהל מו"מ או הליכים משפטיים לפינוי זה בעצמה. למטלה זו היו לכל הדעות משמעויות כלכליות, בין אם העירייה הייתה מבצעת זאת בעצמה ובין אם הייתה שוכרת גורמים חיצוניים שיבצעו עבורה את העבודה. הרי העירייה רשאית הייתה אז לאשר, לדוגמה, הוספת זכויות בנייה (תוספת קומות או שטחים), שיכניסו לקופתה היטל השבחה ממנו ניתן יהיה לממן את המהלך לעיל.

התערבות בית המשפט בהחלטת הוועדה המחוזית הינה צעד חריג מאוד, כיוון שבתי המשפט אינם נוהגים להתערב בהחלטות של מוסדות התכנון. מדובר לטעמי, בפסילת מהלך תכנוני ראוי, רק בשל פגם פרוצדורלי במהותו - הטלת המטלה על היזם. בית המשפט קובע אומנם, כי מטרת התוכנית הייתה המימון, אך מתעלם לחלוטין מההחלטה התכנונית שהתקבלה בוועדה המחוזית.

לסיכום, נראה כי בית המשפט נתפס כאן לטעות, שעה שבחן במובן הצר בלבד, את השיקול הכלכלי שבבסיס התוכנית, ומצא כי אינה ראויה. שיקולי תכנון ושיקולים כלכליים שלובים זה בזה ומשלימים זה את זה, וכל התייחסות אחרת איננה אלא היתממות או תוצאה של ניתוק מחיי המעשה ומצרכי השעה.

הכותבת היא מומחית בתכנון ובנייה.