"הניסיונות להוריד את מחירי הנדל"ן גורמים לעליית מחירים"

"כוונות טובות לא בהכרח מביאות לתוצאות טובות. לכאורה הציבור ב-2011 יצא לרחובות מתוך כעס על הקושי הכלכלי, בו בלט במיוחד יוקר מחירי הנדל"ן. למעשה, נתנו לממשלה הוראות הפעלה ברורות כדי לזכות באהבת העם - רק להוריד את מחירי הנדל"ן וזהו. פשוט, לא? אז זהו שלא... דווקא הניסיונות להוריד את מחירי הדירות מרחיקים מהשוק קבלנים, יזמים, משקיעים, בנקים ועוד. מה שלבסוף גורם דווקא לירידת התחלות בניה, לירידת היצע ולעליית מחירים נוספת. הפרדוקס הוא שדווקא טענות כי מחירי הנדל"ן צריכים לעלות עוד ואם אפשר להוסיף "בחדות", ימשכו רבים להשקעות, להצפת בנייה ובהמשך לירידת מחירים". כך כותב היום אמיר כהנוביץ, כלכלן ראשי בכלל פיננסים, בסקירה שפרסם.

תזכרו, אומר כהנוביץ, למרות שירידת מחירי הנדל"ן נתפסת אצל רבים כחלום רטוב שתאפשר להם לרכוש בית ואם אפשר אז שניים, אם לא יבנו עוד בתים לא יהיה עוד בית והממשלה היא ממש לא קבלן. לאחרים אין טענות לחוסר בדירות והם פשוט רוצים להפוך משוכרים לבעלי הבתים, כלומר, שהמשקיעים (שמחזיקים כעת את הבית שהם גרים בו) ימכרו להם אותו במחיר זול יותר. אבל כדי שהמשקיעים ירצו למכור להם אותו צריך שהתשואה שהם מקבלים תיפול, כלומר ששכר הדירה ייפול.

פרדוקס נוסף: אם שכר הדירה ייפול אז למרות שמחיר הדירה ירד רבים ישנו פתאום את דעתם ויעדיפו להישאר שוכרים לעוד כמה שנים...

בנוגע לאחריות של בנק ישראל לעליית מחירי הנדל"ן מציין כהנוביץ כי לבנק ישראל יש יעדים ומטרות ואם רוצים לשנות את היעדים שלו אז אפשר לפנות לממשלה שקבעה לו אותם. לבנק ישראל אין אחריות על מחירי הבתים והאחריות שלו היא לשמור על היציבות האינפלציה (כפי שנמדדת ע"י הלמ"ס), על יציבות המשק ועל היציבות הבנקאית.

"רוב הקשר של בנק ישראל לשוק הנדל"ן קשורה דווקא מכיוון אחריותו על יציבות הבנקים. כך שלמעשה היעד שהוצב לבנק ישראל נותן לו תמריץ דווקא למנוע נפילת מחירים. עם זאת, ייתכן מאד שהאחריות שמבקשים מהבנק המרכזי לקחת על הבנקים יוצרת אצלם תמריצים ללקיחת סיכון".

לכהנוביץ יש ביקורת על המהלך של בנק ישראל מאתמול (הטלת מגבלות נוספות של משכנתאות). "אם בנק ישראל קובע לבנקים כמה הם צריכים להפריש לחובות מסופקים, הוא למעשה מודה שהוא אחראי עליהם. כך במידה וייפלו זה עניינו. אם כך מוטב לבנקים כעת לקחת סיכון בכל מקום שהם יכולים ובמיוחד במקומות בהם יש פרצות ברגולציה (ותמיד יש פרצות). כך שלמעשה העמקת לקיחת האחריות על הבנקים עלולה להגדיל את הסיכון במשק. השיטה שבה כל עוד הבנקים מרוויחים הם לוקחים את הכסף לחלוקה לשכר ובמקרה של קריסת הבנק הציבור (דרך בנק ישראל) ישלם את המחיר היא השיטה שמוטטה את הכלכלה האמריקאית. עודף הרגולציה על הבנקים יוצר יתרונות עצומים לגודל וכך שלא נוצרים מתחרים, מה שמגדיל את הסיכון, מוריד מיעילות השוק ומביא יותר נזק מתועלת".

השיטה הטובה יותר, לדעתו, תהיה כנראה הסרת כל האחריות על הבנקים ולתת להם להתמודד עם המציאות כמו כל עסק פרטי. עשרות רבות של בנקים שיתחרו זה בזה ויהיו אחראיים בלעדיים למצבם. הציבור מצדו יאלץ להתבגר וללמוד מי הוא בנק מסוכן ומי לא. הוא יעשה זאת ע"י יעוץ חיצוני, ויבין את ההבדלים לפי המחירים השונים בין הבנקים שישקפו עם הזמן את הסיכון של כל בנק. הציבור יאלץ אולי להגן על עצמו באמצעות פיזור השקעה בין בנקים ואולי אף לפזר חלק מכספו בבנקים בחו"ל. המצב כיום רק נראה נוח ויעיל אך הוא למעשה מעודד סיכונים עצומים, הוא מעודד מונופוליזם של המערכת הבנקאית עם כל המשתמע מכך והגדלת אי השוויון.