המשכנתאות יתייקרו בגלל בנק ישראל? בכלל לא בטוח

השבוע ניסה בנק ישראל שוב לקרר את שוק הדיור, הפעם בצעדים שכוונו לבנקים ושיפור יציבותם. המפקח על הבנקים, דודו זקן, הורה על מספר הנחיות, בראשן הגדלת היקף ההפרשות לחובות והגדלת הקצאת ההון של הבנק אל מול המשכנתאות.

משמעות הצעדים האלה עבור הבנקים היא שחיקה ברווחיות של פעילות המשכנתאות, שהיוותה מנוע צמיחה חשוב בבנקים בזכות הגאות בשוק זה.

בתשעת החודשים הראשונים של 2012 עמדו הרווחים של חמשת הבנקים הגדולים ממגזר זה על 695 מיליון שקל, צמיחה של 33% לעומת התקופה המקבילה ב-2011. הצעדים השונים צפויים לשחוק את רווחיות התחום בכ-25% בממוצע.

החשש שעלה בעקבות הצעדים, הוא שהבנקים יגלגלו את העלויות לציבור, וייקרו את המשכנתאות. ואכן אתמול (ד'), מזרחי-טפחות, השחקן הגדול ביותר בענף, הפיץ לעובדיו מייל, שלפיו משמעות הצעדים של בנק ישראל הם התייקרות של ההון בשיעור של 0.1-0.25% (הטווח מתבסס על היקף המשכנתא: ככל שהיא ממונפת יותר, עלות ההון מתייקרת).

נדגיש, כי ההודעה של מזרחי-טפחות אינה הודעה רשמית על העלאת מחירים, אלא הודעה על עליית מחיר ההון של הבנק. זהו פרמטר חשוב לקביעת מחיר המשכנתא, אך הוא לא הפרמטר היחיד. בבנקים אחרים עדיין לא יצאו בהודעה כזו, אבל לא מן הנמנע כי נראה בקרוב גם אותם מודיעים לעובדיהם על התייקרות עלות ההון.

אבל לפני שמתייאשים ומקטרים על כך שהבנקים שוב מפילים הכל על הציבור, כדאי לחכות רגע. תיאורטית בחישוב פשטני, המשכנתא אכן אמורה להתייקר, אולם רוב הסיכויים כי בטווח הארוך לא נראה את ההשפעה על המחיר. אם כל הבנקים יחליטו לעלות מחירים, ויעמדו בכך לאורך זמן, אז אכן נראה את ההתייקרות, אבל בבנקים יודעים שמי שימצמץ ראשון ויעלה מחירים - ייפגע.

תחום המשכנתאות נחשב לתחום התחרותי ביותר במערכת הבנקאית. מדובר בהוצאה משמעותית ללקוח, ולכן הוא משווה מחירים ומתמקח. לרוב הבנקים חשוב לנצח בתחרות הזו, שכן משכנתא היא מוצר עוגן של הלקוח. ולראיה רווחיות הבנקים במגזר זה נמוכה יחסית.

אז מנהלי הסניפים במזרחי-טפחות (וייתכן שבהמשך גם בבנקים אחרים) אולי ייבהלו קצת מההתייקרות, ובתקופה הקרובה יקשיחו קצת עמדות במו"מ ויבצעו העלאת מחירים. אולם בסופו של דבר, למנהלי הסניפים יש סמכויות במתן הנחות. הם נמדדים לפי ביצועים, והתחרות אינה קלה.

כמו כן, צריך לזכור כי הגורם המשמעותי שמשפיע על מחיר המשכנתא הוא ריבית בנק ישראל. עוד הורדה אחת, אפילו של 0.25% בלבד בריבית, מקזזת במלואה את פוטנציאל העלאת המחיר ללקוח.

ודבר אחרון - הצעד עליו הודיע בנק ישראל הוא השישי במספר. הצעדים הקודמים לא הביאו לעליית מחירים למשכנתאות, כך שתרשו לנו להטיל ספק כי דווקא צעד זה יביא.

 מגזר המשכנתאות