כיצד מצליחה גרמניה לשמור על מחירי דירות יציבים?

השקעה בנדל"ן למגורים כבר מזמן אינה מתאימה לבעלי קיבה רגישה. גרף מחירי הבתים במדינות OECD רבות, כולל ארה"ב ובריטניה, התנהג כמו רכבת הרים בשנים האחרונות: בשנים 2000-2006 טיפס בעשרות אחוזים לגובה עוצר נשימה, ואז הגיעה הנפילה התלולה. אפשר להיזכר גם בבועת הנדל"ן ביפן, שאפילו שעברו שנות דור מאז שהתפוצצה איש לא חושב ברצינות שהמחירים ישובו לשיאם.

שוקי הדיור הוכיחו לא פעם כי מה שעולה יכול לרדת, וההיפך. ומה בישראל? אחרי עשור של יציבות במחירי הדירות במונחים נומינליים, הם זינקו מאמצע 2007 ועד לסוף 2012 ב-73% (בזמן שהאינפלציה הסתפקה בעלייה כוללת בשיעור 17%). בלי להתייחס לשאלה אם יש למחירים כיום צידוק כלכלי, ברור שעצם התנודתיות שלהם, במוצר כזה, גורמת לתסיסה חברתית.

מי שבולטת מאוד במגמה הפוכה ורגועה, היא גרמניה. בניגוד למדינות רבות, גרמניה של העשורים האחרונים הצליחה לשמור על שוק דיור יציב, פחות או יותר. פרופ' מיכאל פויגטלאנדר (Voigtlander) מאונ' בון-ריין-זיג, מציג במחקר חדש את כל הסיבות להישג הגרמני, ועיקרן שוק שכירות מפותח, שאפשר גם לבנקים לנהל מדיניות אשראי זהירה.

ריבית קבועה

תנאי המשכנתא מגלמים את השוני הגדול ביותר אולי בין שוקי הדיור של גרמניה לבריטניה, האחרונה כמייצגת של דגם המימון במדינות אנגלו-סקסיות.

בגרמניה, 96.5% מהלוואות לדיור הן בריבית קבועה לפרק זמן של חמש שנים לפחות. נכון לשנת 2012, כמעט שבע מכל 10 משכנתאות בגרמניה נשאו ריבית קבועה למשך עשר שנים לפחות.

בממלכה המאוחדת, לעומת זאת, כ-70% מהמשכנתאות ניתנו בריבית משתנה. ישראל, חשוב מאוד לציין, קרובה יותר לדגם הבריטי מאשר לדגם הגרמני. ב-2012 ניתנו משכנתאות שקליות צמודות מדד בריבית קבועה בהיקף של 7 מיליארד שקל, ובריבית משתנה בעוד 19.2 מיליארד שקל. בצד של משכנתאות שקליות לא צמודות, 4.7 מיליארד שקל ניתנו בריבית קבועה, ועוד 12.7 מיליארד שקל בריבית משתנה. כלומר הנתח הקבוע מגיע ל-25% בלבד מסך הכסף שהולווה.

באופן טבעי, משכנתאות בריבית משתנה מושפעות מאוד מהמדיניות המוניטרית, קרי מההחלטות לגבי גובה הריבית במשק, ויש לכך השפעה על שוק הדיור. לפי המחקר, שינוי של 1% בריבית המשכנתאות ישנה את מחירי הדירות בבריטניה בלא פחות מ-7.5% בתוך שנתיים, ובגרמניה השינוי יעמוד על 0.2% בלבד. במלים אחרות, השוק בגרמניה חסין הרבה יותר לשינויים של הבנקאים המרכזיים, שמצדם נאלצים להוריד או להעלות מדי פעם את הריבית.

ואגב, זו כמובן הסיבה שבנק ישראל קבע במאי 2011 כי לכל היותר שליש ממשכנתא חדשה יישא ריבית משתנה מתוך רצון להחליש את הקשר והתמסורת בין מדיניות הבנק לבין מחירי הדיור. אך חשוב לזכור שהפופולריות של הריבית המשתנה, אשר בשיאה נשאו אותה 85% מכספי המשכנתאות, נבעו מרצון ללוות ו/או למחזר הלוואות בריביות שפל. כמובן שבגרמניה את מחיר "היציבות" משלמים מי שלוו בריבית קבועה גבוהה, שלא ירדה יחד עם ריבית הבנק המרכזי האירופי.

משכנתא במחשבה תחילה

מקובל לקבוע את גודל המשכנתא, בין היתר, לפי שווי הנכס ביום מתן ההלוואה. אם מחירו של הנכס עולה על פני זמן, ניתן ללוות תמורת שעבודו יותר.

אלא שבגרמניה, הגישה זהירה הרבה יותר. שיעור המימון מגיע ל-50%-75% משווי הנכס, ודווקא אינו חריג. נזכיר כאן כי בארה"ב ניתנו קודם להתפוצצות בועת ה"סאב-פריים" שיעורי מינוף גבוהים מערך הנכס, ו"העודף" שימש, למשל, לשיפוץ או לקניית רהיטים. בישראל 58% מהמשכנתאות, במונחי כסף, שניתנו ב-2012 שיקפו מינוף של עד 60% ממחיר הנכס, שמשמש תמיד ראיה לשמרנות הבנקים גם פה בארץ.

אלא שפויגטלאנדר מסביר כי בגרמניה גובה המשכנתא אינו קשור במישרין לשווי השוק של הנכס, אלא מגולם במשתנה שנקרא ערך משכנתא להלוואה. המשתנה הזה הוא אומדן של השווי הנמוך ביותר שאליו עלול מחיר הנכס לרדת בתרחיש של מיתון חריף, וזאת לאורך כל תקופת ההלוואה. להערכת השווי אסור בשום מקרה להתבסס על תנודות זמניות ועל ספקולטיביות במחירים.

ערך משכנתא להלוואה נמוך כמעט תמיד משווי השוק של הנכס, וכלל האצבע מדבר על פער של 20% בממוצע. על פי נתוני התאחדות הבנקים למשכנתאות, בתקופות מיתון בעבר, המרווח בין ערך הנכס לערך משכנתא להלוואה היה קטן מאוד, ואילו בתקופות גאות הגיע אף ל-40%, מה שכמובן עוזר ללחוץ על מחירים שוב כלפי מטה.

לדברי פויגטלאנדר, משקי בית בגרמניה אינם רגילים לקחת משכנתא שנייה, גם אם שווי הנכס שבבעלותם עולה. כמו כן, אם משכנתא סולקה במלואה, ניתן לקחת אחת חדשה אך גודלה יהיה זהה לזו המקורית. ניתן לקחת משכנתא חדשה גדולה יותר אם מחיר הנכס עלה, אך רק בכפוף להערכת שווי חדשה, ויקרה, שבה ייכתב כי המחירים החדשים בני-קיימא ואינם טרנד קצר טווח.

נקודה חשובה שמעלה החוקר היא שבנקים שאינם ממומנים בידי "פנדבריפה" (Pfandbriefe, סוג של אג"ח) רשאים לסטות מאותם כללים נוקשים. ובכל זאת, כרגע אף לא בנק גרמני אחד מציע באופן אקטיבי מוצרים שמאפשרים שחרור הון מנכס ממושכן, דוגמת משכנתא הפוכה. זאת, בניגוד למצב בשווקים רבים אחרים. אם כן, היצע דל של מוצרי משכנתא "מתוחכמים" שנדל"ן בבסיסם, בשילוב עם הערכות שווי זהירות, מסייעים לשמור על "שלווה" בשוק הנדל"ן. המחיר הוא פגיעה במי שבנסיבות אחרות דווקא היו מעדיפים לצרוך את אותם מוצרים.

עלויות עסקה

במחקר נמצא עוד כי בפרק זמן של חמש שנים, אחד מכל 35 גרמנים קנה או מכר נכס, לעומת אחד מכל 10 בריטים. גם בשנות המשבר, 2009-2010, המספרים באי הבריטי היו כפולים בהשוואה לגרמניה. חישוב גס מגלה כי בשוק שלנו ב-2008-2012 היה אחד מכל 16 ישראלים מעורבים בעסקת נדל"ן, מספרים שמגלים פעם נוספת שאנחנו קרובים יותר לשוק הבריטי מאשר לזה הגרמני. אגב, בכל המקרים אין התחשבות בכך שחלק מהמוכרים גם קונים באותו פרק זמן.

אחת הסיבות לפער היא שוני בעלויות עסקה, כולל שכר טרחת עורך דין ומתווך. בבריטניה היא נעה סביב 5% ממחיר הנכס, ואילו בגרמניה בטווח של 9%-13%. גם פה אצלנו, בדוח ה-OECD על כלכלת ישראל מצאו לנכון מחברי הדוח לציין כי "היטלי ומסי עסקה בנקודת הזמן של רכישת דירה קלים להפליא". מס הרכישה מתחיל ב-0% לרוכשי דירה ראשונה ומגיע עד ל-7% לרוכשי דירה שנייה שמחירה יותר מ-3 מיליון שקל (בהוראת שעה שאמורה להתבטל השנה ולחזור לשיעור מקסימלי של 5%).

שוק שכירות מפותח

סיבה נוספת היא הבדל בשיעור הבעלות על בתים, שבגרמניה הוא מהנמוכים בעולם. פויגטלאנדר מציין כי הגרמנים, בניגוד לבריטים, נוטים לרכוש בית מגורים אחד לכל חייהם, ועושים כן בגיל מבוגר יותר. ובמספרים, ל-59% מהצעירים הבריטים בני 25-29 דירה בבעלותם, לעומת 11% מעמיתיהם הגרמנים.

מחקר הביטוח הלאומי בישראל מצא כי שיעור הבעלות על דירות בקרב צעירים עד גיל 35 ירד מ-50% ב-2004 ל-42.5% ב-2009.

פויגטלאנדר מציין כי בעבר מקובל היה לחשוב שמדיניות אשראי קשוחה בלמה עלייה בשיעור הבעלות בגרמניה, אך לדעתו ההיפך הוא הנכון. דווקא שוק שכירות משוכלל ומפותח מאפשר לרבים לדחות קניית דירה, מה שמתבטא בשיעור בעלות נמוך כל כך בקרב צעירים, והוא זה שמניב מדיניות אשראי שמרנית. כלומר ככל שהיצע הדירות להשכרה גדול יותר, ואיכותי יותר, כך יכולים הבנקים להיות זהירים יותר.

בבריטניה, שבה לדבריו שוק השכירות אינו מאיר פנים לשוכרים, גם צעירים או אנשים בעלי יכולת כלכלית גבולית פונים לקבל משכנתאות, מה שבהכרח מגדיל את הסיכון לחדלות פירעון.

בגרמניה משקי בית "חלשים" ו/או כאלו שנמצאים בתחילת הדרך, יעדיפו לשכור עד שיצברו די הון עצמי, ויהיו בטוחים בנוגע למיקום המועדף עליהם. מובן שהדבר מחייב שוק שכירות איכותי. פויגטלאנדר מציין כי שוק זה משגשג מאז חוקק החוק שהצליח לאזן בין צורכי השוכרים והמשכירים. נקבע למשל, כי בחוזים חדשים משכירים יכולים לקבוע את דמי השכירות כרצונם, אך בחוזים קיימים ניתן להעלותם רק אם הוכח שדמי השכירות בדירות דומות עלו גם הם, ובכל מקרה אין להעלות את שכר הדירה ביותר מ-20% בתוך שלוש שנים.

פיזור גיאוגרפי

סיבה מייצבת נוספת, שקשה לחיקוי, היא תפרוסת האוכלוסייה; בגרמניה יש לפחות שבע ערים גדולות - ברלין, המבורג, מינכן, קלן, פרנקפורט, שטוטגרט ודיסלדורף - ללא "עיר ראשה", כלומר יישוב שבו מתרכזים עיקר חיי המסחר, האקדמיה והתרבות של מדינה. ברחבי הפדרציה הגרמנית פזורות ערים בינוניות רבות, והתושבים בכל מקרה מתגוררים במרחק נסיעה לא ארוכה מבירה מחוזית כזו או אחרת.

לשם דוגמא, אוכלוסיית לונדון גדולה פי שניים מאוכלוסייתן המצרפית של שש הערים הגדולות האחרות באי. כמו כן, אוכלוסיית ירושלים ותל אביב ביחד, 1.2 מיליון נפש, גדולה בערך כמו חמש הערים הגדולות הבאות. בגרמניה אוכלוסיית הבירה ברלין גדולה פי שניים בלבד מאוכלוסיית המבורג שמדורגת אחריה.

על בסיס פיזור האוכלוסייה הייחודי של גרמניה, מתנהלת מדיניות תכנון ובנייה מבוזרת, כאשר סמכויות רבות מואצלות לדרגים מקומיים. התוצאה היא שלפחות שבע ערים גדולות וחשובות מתחרות ביניהן על משיכת אוכלוסייה, ולפי המחקר יש לכך תרומה ליציבות של מחירי הדיור.

כאמור, אחד ההבדלים הבולטים בין ישראל לגרמניה הוא שוק השכירות המפותח שם. בישראל כחצי מיליון איש הם שוכרי דירות, אולם מדובר כמעט תמיד בברירת מחדל, למי שאינו יכול כרגע לרכוש דירה. כיצד לדעת פרופ' מיכאל פויגטלאנדר ניתן לסייע להיווצרות שוק שכירות עמוק ואיכותי יותר, למשל בישראל?

"קריטי לחוקק חוק שכירות שמאזן בין צרכי משכירים ושוכרים", אומר פויגטלאנדר, "בגרמניה התנאים של חוזי שכירות חדשים נקבעים אמנם בחופשיות מוחלטת, אבל שינויים בחוזים קיימים מפוקחים בקפדנות.

"בנוסף, חשוב לסייע לשוכרים מעוטי יכולת לשכור בשוק החופשי ובמקביל לבטל את כל התמריצים לרכישת בתים. בסופו של דבר, הכי חשוב זה לדאוג ליציבות מחירים בשוק הדיור, כי הסיבה המרכזית שאנשים קונים את הבית בו הם גרים היא להשיג לעצמם 'ביטוח' מפני עלייה בדמי השכירות".

 התפתחות מחירי הבתים