שוק הנדל"ן המניב העולמי גלגל בשנת 2012 כ-870 מיליארד דולר, 4% יותר מאשר ב-2011. כך עולה מנתוני חברת מחקר הנדל"ן RCA Analytics Real Capital שפורסמו בשבוע שעבר. בהתחשב בתנודות בשערי המטבעות, אפשר לדבר על יציבות בשנתיים האחרונות. לפני חמש שנים, ערב המשבר העולמי, הסתכם היקף העסקאות השנתי ב-1.2 טריליון דולר.
בעטיו של המשבר, ברח הכסף הגדול לנכסים שנחשבים בטוחים, מה שהוריד התשואה (שנעה במהופך למחיר) שמניבות אגרות החוב של ארה"ב וגרמניה לרמות זעומות של 2% ו-1.6%, בהתאמה. במקביל, התשואות האפסיות (או השליליות) הביאו משקיעים שחיפשו תשואה גבוהה מהאינפלציה לקנות נדל"ן שמניב פירות - בנייני משרדים, קניונים והלהיט התורן, מקבצי דירות להשכרה.
בשוק האמריקאי, לדוגמה, בניין משרדים טיפוסי הניב ב-2012 תשואה של 6.8% (רווח תפעולי נקי שנתי, ביחס למחיר הנכס), לעומת 1.8% במקרה של אג"ח אוצר ארה"ב - מה שיוצר מרווח של 5%. בשווקים החשובים באירופה, גרמניה ובריטניה, המרווחים עמדו על 5.2% ו-4.4%, בהתאמה.
המרווחים הקיצוניים על הסקאלה, אג"ח מדינה מול תשואה ממוצעת בנדל"ן המניב, נמצאים מצד אחד ביבשת אוסטרליה - 5.7%, ומן הצד השני בעיר-מדינה סינגפור - 2.3%. ישראל הייתה מתמקמת איפשהו באמצע. אם להתבסס על העסקה הטרייה למכירת קניוני "רננים" ו"סביונים", שני קניונים שיציגו ב-2012 רווח תפעולי נקי (NOI) של 77 מיליון שקל ונמכרו תמורת כמיליארד שקל, בתשואה של 7.5%, ובהינתן שאג"ח של ממשלת ישראל (שחר) לעשר שנים נסחרת בתשואה של 4%, אנו מדברים על מרווח של 3.5%.
חשוב לציין שכאשר מחיר החוב הממשלתי בשפל, מקבלים המשקיעים על פי רוב "בונוס" בדמות עלויות מימון נמוכות. אך יש לזכור גם ששיעורי המימון (LTV) מימים עברו - בגובה 80% ויותר משווי הנכס - כמעט ואינם עוד בנמצא.
מרווחים מגניבים
אסיה
לרכוב על גבו של נמר העיור
נתחיל עם אזור מזרח אסיה (כולל אוסטרליה וניו-זילנד) שהוא שוק הנדל"ן הגדול של 2012. לא פחות מ-49 סנטים מכל דולר שהושקעו במסגרת עסקת נדל"ן בעולם הגיעו לשם. שתי האמריקות יחד או אירופה רבתי לא התקרבו למספרים שהציג המקום שמנקז אליו את העוצמה הכלכלית הגלובלית, עם עסקאות בהיקף כולל של 423 מיליארד דולר.
מצד שני, חלק הארי מהסכום המדהים הוא תולדה של עסקאות מקרקעין בסין, באמצעות חכירה ארוכת טווח וקבלת זכויות בנייה, ונדגיש שמדובר בשטחים שמיועדים הן לבנייה למגורים והן לנדל"ן מסחרי. ב-2012 נותבו לעסקאות שמערבות מגרשים כ-280 מיליארד דולר, כ-66% מסך השקעות הנדל"ן במזרח אסיה ו-32% מהשקעות הנדל"ן בעולם.
הבהלה לקרקעות בסין אינה חדשה, אך היא מתחדשת אחרי תקופת רגיעה שבה יזמים רבים העריכו שבייג'ינג נחושה למנוע ספסרות בקרקע ולבלום את העלייה במחירי הדירות נוכח חשש מחוסר שקט חברתי. אך הניסיונות לא ממש עולים יפה - רק בחודש שעבר עלו מחירי הדירות בעוד 1%, העלייה החדה ביותר מזה שנתיים, כך שמחיר דירה בגודל של 60-65 מ"ר עומד על 100 אלף דולר בקירוב.
עתיד שוק הקרקעות הסיני לא ברור; מצד אחד קיים חשש אמיתי שמתנפחת בועה ומצד שני יזמים וממשלות מקומיות בונות על תהליך עיור עצום ממדים במסגרתו צפויים כ-300 מיליון סיניים להגר לערים עד 2050.
ומה לגבי השכנה הודו? שתיהן חברות במועדון מיליארד נפש ויותר, אבל מבחינת היקף ההשקעות בנדל"ן מניב הן בליגות שונות. בדירוג 30 שוקי הנדל"ן הגדולים באסיה ב-2012 מופיעה מומביי לבדה, עם עסקאות בהיקף של חצי מיליארד דולר, מול עשר ערים סיניות עם השקעה מצרפית בגובה 17 מיליארד דולר.
מה צופן העתיד לשוק ההודי? בהקשר לשטחי מסחר כדאי להזכיר רפורמות מבניות חשובות שאושרו בשלהי 2012 במטרה לעודד צמיחה ולמשוך השקעות זרות. כפועל יוצא מהן עשויות ענקיות קמעונאות גלובליות, דוגמת וול מארט, שזה זמן רב שואפות לכבוש נתחי שוק, להעמיק פעילותן בתת היבשת ואגב כך לחפש לעצמן שטחי מסחר מודרניים במיקומים טובים.
לגבי אפיק המשרדים אומר פרקש קלוטיה, מנכ"ל SUN-AREA משותפיה הגלובליים של פרופימקס הישראלית, כי עתידו תלוי בגורל תעשיית טכנולוגיית המידע שממשיכה לגדול, אך לאט מבעבר, ומעסיקה במישרין כ-3 מיליון בני אדם. לפי הערכת חברת שירותי הנדל"ן JLL, בשבע הערים הגדולות נשכרו ב-2012 כ-2.5 מיליון מ"ר משרדים בדרגת איכות עליונה. קלוטיה, שמגדיר את האפיק "כדאי להשקעה", מדבר על תשואות של 10%-11% וחוזים שכוללים 15%-12% עלייה בשכר דירה כל שלוש שנים.
ומילת הסתייגות: באחת מהקרנות הגדולות בעולם יודעים לומר כי 85% מקרנות הנדל"ן הרציניות שהשקיעו בשוק ההודי קודם למשבר נטשו את השוק, תוך שהן רושמות הפסדים כבדים. מחצית מהמעט שנותרו אולי גם ירוויחו בסוף התקופה.
סין
ארה"ב
אם אין בתים שיגורו בשכירות
כאשר מנכים את רכיב המסחר במקרקעין, שבוודאי אינו נדל"ן מניב קלאסי, השוק האמריקאי הוא הגדול והנזיל בעולם. אגב, לפי בדיקת חברת B-BRE, המשקיעים הגדולים מישראל מיישרים קו עם המגמה העולמית, וגם עבורם זהו יעד ההשקעה מספר אחת (ראו טור בעמ' 8).
283 מיליארד דולר - זהו נפח העסקאות שנסגרו בארה"ב ב-2012 בזכות תיאבון בריא, של מקומיים וזרים, לנכסים מניבים. הרבעון הרביעי היה חזק במיוחד ובמהלכו החליפו ידיים נכסים בשווי 98 מיליארד דולר, נתון שלא ראו האנליסטים של RCA מאז הרבעון המקביל ב-2007.
אחד ההסברים לפעילות המוגברת בשלהי 2012 הוא הרצון של אמריקאים אמידים, בעלי הכנסה חייבת של יותר מ-400 אלף דולר בשנה, לממש נכסים קודם להעלאת שיעור המס על רווחי הון. אך אין לטעות, כותבים ב-RCA, ולחשוב שמדובר בשוק של מוכרים בלבד, ולראיה המחירים שלפיהם בוצעו העסקאות מעידים על כך שהמוטיבציה להגיע לעסקה הייתה הדדית.
ברמה הלאומית עלו מחירי כלל הנכסים המניבים בארה"ב ב-6%, וכפועל יוצא התשואות ירדו ב-25 נקודות בסיס. המחירים רחוקים כעת רק ב-20% מרמתם בשיא, אך השונות בקצב ההתאוששות בהשוואה לערב המשבר ניכרת.
אם מסתכלים על כל השוק המניב, מגלים שבמנהטן המחירים קרובים ביותר לשיא, 2% בממוצע. מיד אחריה ניצבים ארבעת הרובעים הנוספים של העיר שרחוקים ב-4% מהשיא, וכן מטרופולין ניו יורק, סן פרנסיסקו ובוסטון עם פערים של 6%-8%.
במרכז טבלת ההתאוששות נמצאים יעדי השקעה "חמים" כמו סיאטל, שאליה נשוב מיד, עם מחירים שנמוכים ב-13% מהשיא, השילוש הטקסני יוסטון-דאלאס-אוסטין, עם פער שלילי של 15%, וכן בירת המערב התיכון שיקגו, עם פער של 20%. קצב התאוששות מדאיג באיטיותו נמצא במקומות ששמם מתחרז עם משבר ה"סאב-פריים", דוגמת פיניקס שבאריזונה, סקרמנטו שבמרכז קליפורניה וכמובן עיר המדבר לאס וגאס, שם המחירים רחוקים ב-63% משיאם.
ומילה על סיאטל, ההפתעה של שנת 2012 עם עלייה של 11 מקומות במעלה דירוג יעדי ההשקעות היישר אל המקום ה-4 בארה"ב וה-10 בעולם. זינוק מפתיע עוד יותר שייך לחברת אמזון, שעל שמה רשומה עסקת הנדל"ן הגדולה בארה"ב ב-2012 (1.2 מיליארד דולר). שתי התוצאות הן תולדה של רכישת מטה אמזון בעיר בידי החברה עצמה (בתמונה למעלה). נזכיר שגם ב-2010, עסקת השנה בנדל"ן בוצעה בידי חברת היי-טק, אז קנתה גוגל משרדים במנהטן.
דיור מניב תשואה
ולסיפור הגדול: 5,245 מקבצי דיור אמריקאים (מולטי-פמילי) החליפו ב-2012 ידיים, חלקם כוללים מאות דירות ו/או בתים, בשווי כולל של כ-85 מיליארד דולר. אפיק המקבצים הפך לפופולרי מבין האפיקים המניבים בארה"ב, וממילא בעולם (להוציא קרקע סינית). הגידול בהשקעות עמד על 47% בהשוואה ל-2011, שהייתה אף היא שנה לא רעה.
ואם מתייחסים לענף המניב כגוש אחד אין עיר בה מחירי הנכסים שברו את השיא ערב המשבר. אך אם מבודדים את ענף המקבצים, מגלים לפחות 15 שוקי משנה שעשו כן בשלהי 2012. במנהטן המחירים גבוהים עתה ב-25% מהשיא, וההתאוששות מרשימה גם בבירות הטכנולוגיה של קליפורניה, סן חוזה וסן פרנסיסקו. סביב רמת השיא נמצאת הבירה האמריקאית, ולא רחוק משם פרברי ניו יורק. בתחתית הרשימה שוב משתרכות ערי ה"סאב-פריים": טמפה (פלורידה), פיניקס ולאס וגאס.
בלא מעט שווקים אנו נמצאים, אם כן, בטריטוריית מחירים חדשה ולא מוכרת. האם כך נראית פסגה? אלחנן רוזנהיים, מנכ"ל ומבעלי פרופימקס שרכשה מקבצים לפי תשואות של 6%-6.5%, מעריך כי לאור נתוני הבסיס החזקים לא ירדו המחירים באפיק בחמש השנים הקרובות, ואולי אף יעלו. גורמי הרקע התומכים בהערכתו הם ידם הקפוצה של הבנקים למשכנתאות, הגירה חיובית ורצון לשמור על ניידות בשוק עבודה לא קל. לדבריו כל ירידה של אחוז בשיעור הבעלות על בתים מתורגמת לדרישה ל-1.3 מיליון יח"ד חדשות במקבצים.
להפסיד, אבל פחות
במחזור העסקים האחרון נרשם פיגור בהחזרי הלוואות לנדל"ן מניב בהיקף מצרפי של 394 מיליארד דולר. התאוששות השוק האמריקאי מתבטאת גם בעובדה שברבעון הסוגר את 2012 רק 4 מיליארד דולר הלוואות הפכו לחוב בעייתי, השיעור הנמוך ביותר במחזור הנוכחי.
חשוב לחבר את האומדן שהוצג, לפיו מחירי הנכסים נמוכים עתה בממוצע ב-20% בלבד מהשיא, לכך שבגאות של אמצע העשור הקודם ניתנו הלוואות בשיעורי מימון של 75%-80%. בעל נכס שעלויות המימון גדולות כעת ממידותיו, יכול לסלק ההלוואה באמצעות מכירת הנכס במחירים נוחים יחסית ולהימנע מהזרמת הון, מהכרזה על פשיטת רגל או מפתיחת הליכי עיקול.
באשר לסוגיית הסדרי החוב מעניין לציין שבשוק של מנהטן כ-74% מסך החוב הבעייתי שהצטבר מאז החל המשבר אורגן מחדש, כאשר שיעור החזר הקרן מסך החוב הבעייתי (Recovery Rate) עומד על 88%. לעומת זאת, השוק הגרוע ביותר להיות בו מלווה (ולווה) הוא לאס וגאס, אם לא די בכך שרק 41% מהחוב הבעייתי המצטבר אורגן מחדש, באותם מקרים שזה קרה בוצעו תספורות בגובה 50% מהקרן.
מחיר מקבצי דירות להשכרה
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
