הרבור גרופ: ארה"ב יקרה, מתחילים לחפש עסקאות באירופה

מול בניין המשרדים של חברת הרבור גרופ בשיקגו, בצדו המערבי של רובע העסקים המפורסם של העיר, ניצב מגדל סירס, אחד המונומנטים המוכרים בעולם ועדיין המגדל הגבוה ביותר בארה"ב (יחליף אותו מגדל החירות בגראונד זירו במנהטן). בניגוד מושלם, ממערב לבניין ניצב בניין משרדים ענק בן עשרות אלפי מ"ר מפוארים, שעומד שומם לגמרי, תוצאה של יותר מדי טעויות אדריכליות ושיווקיות שעשה היזם.

סירס מכאן, והבניין הריק משם, מאפשרים לחברת הנדל"ן האמריקנית, שלה לא מעט משקיעים ישראלים (ראו מסגרת), לקבל פרופורציות על עולם הנדל"ן, המציע בכל רגע נתון לא מעט הזדמנויות, אבל גם לא מעט סכנות ומלכודות. הרבור גרופ - שחקנית נדל"ן בינונית במונחים אמריקאיים - מנסה להתנהל בשמרנות וסולידיות: אך ורק רכישות של בניינים קיימים, ורק כאלה שמניבים מיד תשואה מהשכרה. המודל של החברה די פשוט: רכישת בניין לא חדש אבל לא יותר מדי ישן, במחיר מוזל (יחסית לשוק), ואז שדרוגו בצורה מינורית, בעיקר קוסמטית, במטרה להגדיל את שיעורי התפוסה ואת מחירי שכירות, כדי לגלגל אותו הלאה, לקונה הבאה.

כך למשל רכשה החברה בדצמבר 2012 מגדל בן 40 קומות בלב אזור העסקים של שיקגו, בפינת הרחובות מדיסון ווויקר דרייב. מי שהייתה שותפה לעסקה היא כלל ביטוח, שתחזיק 49% מהבניין. הרבור גרופ וכלל שילמו 221 מיליון דולר, שגזרו מחיר של כ-1,900 דולר למ"ר, נמוך משמעותית מהסביבה. את הסיבה למחיר הנמוך, או לפחות אחת מהן, ניתן לראות מיד בכניסה לבניין, שהוקם בשנת 1982 ועיצובו רחוק מאוד מהמגדלים המודרניים. הרבור גרופ עובדת כעת על שדרוג החזית והלובי, בעלות של כ-10 מיליון דולר, מה שאמור, לפחות על פי ציפיות החברה, לשדרג גם את חוזי השכירות שייחתמו בעתיד ובעיקר את שיעור התפוסה, שעומד כעת על 80%.

ואגב, המוכרת של הבניין בשיקגו הייתה קרן הפנסיה של ארגון המורים.

עקרונות בסיסיים

"יש כמה דברים שאותם אנו מכנים העקרונות הבסיסיים של המודל העסקי שלנו", אומר ג'ורדן סלון, יו"ר ומייסד הרבור גרופ, בראיון ל"גלובס". "זה לא מדע החלל, זה מאוד פשוט, אבל אנחנו מקפידים לא לחרוג מהדברים האלה. בשבילנו זה כמו התנ"ך. העיקרון הראשון הוא שאנחנו חייבים לקנות בזול. אם עלות בניית דירה חדשה היום היא 200 אלף דולר, אנחנו קונים אותה במחיר ששווה ל-30%-65% מהמחיר של בניית דירה חדשה. בגלל זה אנחנו גם לא עוסקים בפיתוח נדל"ן. זה אחד הכללים היסודיים שלנו. דבר נוסף הוא שאנחנו קונים רק במיקום שבו יש לפחות מיליון בני אדם, במה שאנחנו מכנים האזור המטרופוליטני הסטטיסטי.

"כלל נוסף הוא שכל מה שאנחנו עושים מתבצע במימון ללא זכות חזרה (נון-ריקורס). גם אם מדובר בעסקה האדירה ביותר בעולם, אנחנו לא נחתום אישית ולא נחתום על זכות חזרה.

"ועוד דבר, אם אנחנו מזהים השקעה, יכול להיות שאני אוהב אותה ושאר השותפים אוהבים אותה, אבל זה לא מספיק. חברת הניהול חייבת לתת גושפנקא וקורה כל הזמן שזה לא קורה".

- ישראלים רבים שהגיעו לעסקי הנדל"ן בארה"ב הבינו שהכי כדאי להיות יזמים כדי לראות רווחים משמעותיים. אתם מסתפקים במשחקי תשואה של נכסים מניבים?

"הרבה ישראלים באו לארה"ב, ואני חייב לומר שכמעט כל אחד מהם הפסיד המון. חלק מההפסד שלהם נובע מהעובדה שהם נכנסו לארה"ב בעיתוי שגוי. העיתוי הוא קריטי ורובם נכנסו לפני שש-שבע שנים.

"אני לא אומר שעסקי היזמות בנדל"ן הם עסקים רעים. אני מקווה שאנשים נהנים מזה, והם באמת צריכים לעשות המון כסף, מכיוון שיש בתחום הזה המון סיכונים. אנחנו פשוט לא אוהבים לקחת את סוגי הסיכונים האלה. אם אנחנו מחליטים היום שאנחנו רוצים לבנות בניין משרדים, הוא לא יהיה מוכן לפחות שלוש שנים. די קשה לצפות מה יקרה בעוד 12 חודשים מעכשיו - שלא לדבר על שלוש שנים".

- אמריקה כבר יקרה מדי למשקיעים?

"המחירים כבר עלו מאוד. מרכיבי היסוד - שיעור התפוסה, מחירי השכירות וכיוצ"ב - עדיין טובים, אבל כבר לא משתפרים בקצב המהיר שבו הם השתפרו לפני שנה או שנתיים ואין ודאות שערך הנכסים ימשיך לצמוח".

- ומה בנוגע לשווקים ספציפיים? מגורים או משרדים?

"שוק הדירות, כפי שכולם יודעים, נהנה כיום באמת מיסודות מאוד מאוד חזקים - שיעורי תפוסה גבוהים, עליות חדות בדמי השכירות. עכשיו זה יתחיל להאט. שוק הדיור למכירה מתחיל להתאושש, יש גם בנייה חדשה בתוך המשוואה הזו, וזה ישפיע על שוק הדירות להשכרה. בתחום בנייני המשרדים, אני עדיין שורי. לדעתי שוק המשרדים מציע היום הזדמנות טובה יותר משוק הדירות להשכרה. אבל המחירים גבוהים.

"אבל לכן, קודם כל, הרבור גרופ מעוניינת בעשיית דברים שחברות אחרות לא רוצות או לא יכולות לעשות. למשל, רכישת הלוואות. על הרבה נכסים יש הלוואות שאינן ניתנות לפירעון. הדרך היחידה למכור את הנכס היא שהקונה ייטול את ההלוואה הקיימת. זה תהליך מאוד קשה ומייגע, זה לוקח הרבה זמן, והמון קונים מוותרים על זה. זה משהו שאנחנו אוהבים לעשות בגלל שבתחום הזה יש הזדמנויות טובות. באוקטובר קנינו בניין משרדים בוושינגטון די.סי במחיר שהיה נמוך ב-20%-25% מהמחיר שבו היה נמכר בעסקה על טהרת המזומנים. השקעות כאלו, או עסקאות בהיקף של 200-100 מיליון דולר, אלה דברים שלא כל אחד יכול לעשות ואנחנו בהחלט מסוגלים לעשות, ומהר".

- אולי הגיע הזמן להסתכל יותר על אירופה?

"אנחנו כבר עושים את זה. אנחנו עושים כרגע המון בדיקות נאותות באירופה. אנחנו עובדים בעיקר בבריטניה, ואנחנו גם בודקים מקומות כמו ספרד. מחוץ ללונדון יש משבר נזילות אמיתי. אם יש לך נכס מחוץ ללונדון - קשה מאוד למכור, קשה מאוד לממן ולפרוס את החוב, אז יש הזדמנויות פוטנציאליות. לדעתי יש עדיין הזדמנויות גם בלונדון".

ג'י צביבל, שותף בחברה ומי שמנהל את השלוחה הישראלית של הרבור גרופ, מדגיש כי היום הבעיה היא לא המימון לעסקה, אלא למצוא את העסקאות הטובות והמתאימות. "יותר מדי גורמים לא מקצועיים בשוק חושבים שמדובר רק בתשואה. למצוא בניין שנותן 6% תשואה, לממן אותו בהלוואה של 3%, והנה הם עשו עסקה מצוינת", אומר צביבל.

בפועל, הוא מזכיר, כבר ראינו ששוכר חזק יכול להיעלם ברגע, שבניין ממותג איבד את הבכורה לאחר שקם לידו בניין יפה ממנו ושמחסור בהיצע מתהפך בעקבות הקמת מגדל בסביבה.

אם מחפשים כלל ברזל בולט שבו מאמינה הרבור גרופ, מדובר בפיזור. לא רק פיזור כל השקעה בנכס בודד על פני עשרות ומאות משקיעים, אלא גם פיזור הקרן על פני כמה נכסים. צביבל מציין כי בשם הפיזור, החברה תעדיף תמיד לרכוש נכס עם כמה שיותר שוכרים, ולא עם שוכר אחד גדול עם שם קורץ, שעזיבתו עלולה להותיר אותם עם נכס כמעט ריק.

המון מגרעות לבית

לצד מגדלי המשרדים, ונגיעה בתחומי המסחר (בדרך כלל מתחת או בסמוך למגדל משרדים שבבעלותם) והמלונאות, מחזיקה החברה במלאי של עשרות אלפי דירות להשכרה בארה"ב (מולטי-פמילי). בעשור האחרון, לאחר שהריבית בארה"ב צנחה לשפל, גדל בהתמדה שיעור האמריקאים שרכשו בית או דירה. נתח הבעלות הגיע לכ-70% בשנת 2007. אלא שעם התפוצצות בועת הסאב-פריים, שוב חזרו בארה"ב לשכור דירות, ושיעור הבעלות כבר ירד לכ-60%.

הרבור גרופ מחזיקה בבעלות כ-25 אלף דירות - יותר מ-8,000 מהן נקנו רק בשנתיים האחרונות - והיא מנהלת עוד 5,000 דירות נוספות. סלון: "הגמישות שמעניקים המגורים בדירה שכורה חשובה במיוחד לדור הנוכחי. הדור שלי חונך לקנות בית. ואגב, זו אף פעם לא הייתה בהכרח השקעה טובה, רק מיתוס".

- למה בישראל מודל השכירות לא תופס?

"לדעתי זה קשור גם למנטליות, אבל אני חושב שבכל מקרה יש היום צורך בזה. הבעיה היא שישראל זו גם מדינה קטנה. גם מי שעובר מקום עבודה, יכול לקחת רכבת ולהגיע".

"מחירי הדירות בישראל נראים מגוחכים"

ג'ורדן סלון מחזיק בישראל בית בשכונת רחביה בירושלים, אליו הוא מגיע רק בחופשות.

- מה אתה חושב על מחירי הדירות בישראל?

"אוי. אני אגיד לך מה - זאת שאלה שכל כך קשה לענות עליה. מצד אחד, הם נראים מגוחכים. מצד שני, ישראל היא מדינה קטנה, אנשים רוצים לחיות שם. הם רוצים בית שני שם".

- יש אנשים שמאשימים את היהודים ממדינות אחרות שמזרימים ביקושים, מעלים מחירים, ואפילו לא גרים בדירות הרפאים שקנו בישראל.

"אני חושב שזו גישה קצרת רואי. ב-2008 מכרתי את הבית שלי בהרצליה פיתוח וקניתי בית ברחביה, ואנחנו באים - בדרך כלל מבלים בדירה כחודש בעונת הקיץ, בפסח ובסוכות. יש לי בן שנמצא שם כרגע, ואשתי הייתה שם בשבוע שעבר. אנחנו ממלאים את המסעדות. אנחנו קונים בחנויות. זה טוב לכלכלה. כשאני מסתובב ברגל ברחביה בליל חג, אני לא אוהב את זה שכל המקומות סגורים, אבל אני עדיין חושב שסך הכול זה טוב לכלכלה הישראלית".

- ומתי נראה את הרבור גרופ משקיעה בישראל, ולא בנכס פרטי?

"היינו רוצים לעשות את זה. אנחנו מדברים עם כמה אנשים שמעוניינים בהקמת מיזם משותף בתחום המולטי-פמיילי למשל, מכיוון שיש לנו בתחום מומחיות אדירה. אנחנו עוסקים בניהול מתחמי דיור קרוב ל-30 שנה, ולדעתי יש לנו המון מומחיות, אז אנחנו מאוד מעוניינים להתרחב ואם יש עסק השכרה של מתחם יחידות דיור, היינו מאוד רוצים להיות שם. אבל אנחנו לא הולכים לעסוק ביזמות נדל"ן, ואם מישהו אחר יפתח את זה, נשמח להגיע בשלב השני, כדי להשקיע ולנהל".

רכשת בית בארה"ב? "גג דולף יקזז לך רווח של 5 שנים"

בעקבות המשבר הכלכלי והכותרות שליוו אותו, לא מעט ישראלים מתפתים בשנה-שנתיים האחרונות וקונים דירה או בית בארה"ב. סול לובצקי, סגן יו"ר הרבור גרופ ואחד השותפים בחברה, סבור שמדובר בצעד פזיז ומסוכן. "דטרויט הרסה לאחרונה ארבע שכונות שעמדו ריקות, בגלל פשיעה. כל מי שקנה בית בשכונות הללו, עכשיו אין לו בית. אפשר לשלוט בזה אם קונים מישראל? ואיך מבררים מה רמת בית הספר באזור, כשבארה"ב עם החינוך הציבורי זו שאלה קריטית. בית ספר טוב זה הרי מגנט נדל"ני והקריטריון הכי חשוב לרוכשים אחרי שאלת מקום העבודה".

גם יו"ר החברה סלון לא חושב שמדובר בהשקעה רציונלית. "מה שאנשים לא מביאים בחשבון כשהם קונים בית או דירת קונדו, זה את עלות התחזוקה", הוא מדגיש, "אם אתה קונה בית ואתה צריך להחליף את הגג, אתה מאבד בבת אחת את הרווח שקיווית לעשות בחמש השנים הבאות".

הון לעסקאות ב-1.5 מיליארד דולר

הרבור גרופ מחזיקה ומנהלת כ-40 בנייני משרדים ומרכזי קניות בארה"ב וכ-25 אלף דירות, בשווי מוערך של כ-3.8 מיליארד דולר ובסך כולל של 1.2 מיליון מ"ר. החברה מעסיקה כ-850 עובדים, שרובם עוסקים בניהול יומיומי של הנכסים. בשנת 2012 ביצעה החברה השקעות בסך כולל של יותר מ-730 מיליון דולר.

נכון להיום מחזיקה החברה הון פנוי להשקעות בהיקף 75 מיליון דולר, שגויס בחודשים האחרונים מכ-150 משקיעים פרטיים (500 אלף דולר בממוצע למשקיע). הכסף בקרנות מהווה בדרך כלל כ-20% מההון העצמי בעסקאות, ואת היתרה מגייסת החברה משותפים, גופים מוסדיים ומנהלי השקעות בישראל ובחו"ל. מאחר והמינוף הממוצע בחברה מגיע לכ-75%, מדובר על סכום שאמור להספיק לרכישות בהיקף של 1.5 מיליארד דולר.

אחת השותפות בהרבור גרופ היא חברת אלקטרה הישראלית, שרכשה באוגוסט 2007 20% ממניות החברה, לפי שווי של כ-100 מיליון דולר. אלקטרה היא לא הישראלית היחידה שמשקיעה בחברה. סבבי הגיוס והפרזנטציות של הרבור גרופ יתאפיינו תמיד בנוכחות יהודית מסיבית (ובאוכל כשר), אם כי בחברה כבר מתגאים במשקיע מוסלמי ראשון בקרן האחרונה.

התשואה השנתית הממוצעת שמציגה החברה משנת 1997 ועד היום עומדת על 19.5%. יחד עם זאת, כמובן שלא תמיד מממשים ברווח. נכס שנרכש למשל בפברואר 2007 בשיקגו, ערב המשבר, בסכום של 79 מיליון דולר, נמכר לפני שבועות מספר בסכום של 94 מיליון דולר - ובחברה הודו שבהתחשב בהוצאות שהיו על הנכס מדובר במימוש במחיר עלות.

עיקר רווחיה של הרבור גרופ מקורם במימוש נכסים, במודל של 20:80 למשקיעים ולחברה מהרווח. החברה "חיה" מדמי הניהול - 2%-4% מהכנסות הנכסים, ומרבית הכסף חוזרת לתפעול עצמו, וכ-0.5% מגיעים למשרדי הרבור גרופ.

*** הכותב היה אורח הרבור גרופ בארה"ב