כמה גדולת סכנת הנדל"ן המניב

נדל"ן מניב הוא על פי רוב השקעה גדולה בהיקף גדול. זו לא מניה, חוזה על סחורה, או נטילת צד בצמד מטבעות. במחירי היום, ובמיוחד בארץ, מדובר בהרבה כסף. העסקה דורשת לעיתים קרובות לקיחת אשראי (משכנתא או הלוואה רגילה), ובדרך כלל מדובר בחוב שגדל כפונקציה של הריבית, חוב שאינו תלוי בתשואה המשתנה, המתקבלת מן הנכס.

השקעה בנדל"ן אינה נזילה, אי אפשר לממש אותה במיידיות. זאת לעומת דקות, או שניות, הנדרשות למימוש השקעה הונית רגילה. בנדל"ן יש צורך במציאת קונה, זה דרוש במקרה של הגורם המניב (השוכר של הנכס), אבל גם לאפשרות שרוצים לממש את ההשקעה כולה.

הגורמים שצריכים להכריע לגבי כדאיות בעסקה מסוג זה הם שניים: האם נכס הבסיס מתומחר לטובתנו, ומההסביבה הכלכלית המשפיעה על הקונה והשוכר הפוטנציאליים.

הנה המשוואה שאנסח בסגנון מטריצה:

מצב אידיאלי: נכס זול, סביבה כלכלית חיובית.

כאן אין בעיה כלל, כי ניתן אז לבקש תשואה גבוהה עם סיכוי טוב לקבלה. ויש לנו גם את הגיבוי הפוטנציאלי של קבלת ערך גבוה יותר לנכס כולו.

המצב הפחות טוב: נכס זול, סביבה כלכלית שלילית.

יהיו קשיים זמניים של קבלת התשואה, אבל הנכס יישאר עם האפשרות לקבל עליו רווח ראלי. בקיצור, הזמן אינו ממש לטובתנו אבל גם לא נגדנו.

לדעתי, מצב עוד פחות טוב: נכס יקר, מצב כלכלי טוב.

חיים על בסיס התקווה שהמצב הכלכלי יישאר כזה, וזה אף פעם לא ממש קורה. בינתיים נהנים מן התנובה על הנכס, כאשר כל הזמן מסתכלים לצדדים, ומחפשים הזדמנויות מכירה של הנכס כולו.

והגענו למצב הקשה מכולם: נכס יקר, מצב כלכלי רע.

קשה להבין למה נדל"ן מניב יהווה בכלל אופציה במצב כזה. במיוחד אם תוסיפו את עלויות המימון, קשיי הנזילות, והצורך בחיפוש משתמשים אמינים.

אשר למצב בארץ: כאשר מחירי הדיור אמנם לא עולים כמו לפני שנתיים, אבל בהחלט לא יורדים מן הרמות העליונות שאליהן הגיעו, כאשר בנק ישראל, והממשלה, עושים הכול כדי לרסן את צד הביקוש, כי אין ממש מה לעשות כל כך בצד ההיצע, וכאשר המצב המקרו-כלכלי כבר מתדרדר רשמית, ולא על פי תחושתנו הסובייקטיבית,

כאשר כל אלו קורים זו זמנית, קשה לראות הרבה דברים חיוביים לומר על סוג השקעה כמו נדל"ן מניב.

ועוד משהו בקשר לכך: מי שחושב שבנייה להשכרה, מאסיבית, בקנה מידה של מאות אלפי יחידות דיור יועיל להורדת המחיר של הדיור להשכרה, חייב לחשוב על מה שזה יעשה גם למחיר הרכש של אותם נכסים.

הנה שרשרת אירועים למחשבה:

הקרקע ניתנת חינם, נמצא הכסף לבנות את הבתים האלו (מקרנות הפנסיה שלנו?) בצמידות לגוש דן, וזוגות צעירים רבים מעדיפים אכן לגור שם מאשר להילחם על קניית דירה. כתוצאה מכך, הביקוש לדירות לקניה יורד פלאים, והענף כולו נכנס לקשיים ביחד עם בעיות קשות בצד הבנקאי של הדברים. המיתון הקטן מעמיק כתוצאה מכך, אבל עכשיו כל זה מתקיים כאשר בעולם יש צמיחה אפסית או שלילית.

איני כותב כל זאת כדי למנוע את ביצוע הפרויקט המדובר, אלא כדי להאיר על מה שצריך לקחת בחשבון, ובוודאי למנוע מראש, במידה ופרויקט גרנדיוזי כזה ייכנס למימוש מעשי.

משה שלום הוא ראש מחלקת המחקר ב FXCM ישראל

Moshe.Shalom@gmail.com.