הטיפ היומי: האפסייד הטמון בשווי הנכסים של גב ים

חברת הנדל"ן גב ים , שבשליטת נכסים ובנין (69.1%), נסחרת בבורסה בתל אביב לפי שווי שוק של כ-1.5 מיליארד שקל. בעלת השליטה בחברה-האם היא דסק"ש (76.5%), מקבוצת אי.די.בי של נוחי דנקנר. גב ים מחזיקה ומנהלת פארקים תעשייתיים ועסקיים, בנייני משרדים, שטחי מסחר, לוגיסטיקה וחניונים, ומתמחה בהקמת מתחמים שלמים. בנוסף, היא פעילה בתחום המגורים, בעיקר בצפון הארץ.

במגזר הנדל"ן המניב גב ים רושמת שיעורי תפוסה גבוהים מאוד של כ-97%, ומציגה צמיחת NOI (רווח תפעולי לפני פחת ומימון) של כ-7.3% ב-4 השנים האחרונות. כמו כן, גב ים מציגה צמיחה ב-NOI מנכסים זהים, הגבוהה משיעור האינפלציה.

שווי הנדל"ן להשקעה בספרי החברה מייצג שיעור תשואה משוקלל על נכסים של כ-9.4%, על פי קצב ה-NOI המתוקנן ברבעון השלישי של 2012. להערכתנו, שיעור תשואה זה הוא גבוה ביחס לתמהיל נכסיה של גב ים, איכותם ופיזורם הגיאוגרפי, והן ביחס לחברות נדל"ן מניב אחרות, ומותיר מקום לאפסייד נוסף.

כמו כן, להערכתנו, השווי הכלכלי של התחייבות המסים הנדחים של גב ים נמוך באופן משמעותי מהרשום במאזן.

מבחינת האיתנות הפיננסית, שיעור המינוף אינו גבוה ביחס לחברות נדל"ן מניב אחרות, הנזילות טובה ולוח פירעונות החוב נוח. גב ים מצליחה למחזר חוב בריבית נמוכה, והיא מדורגת A פלוס על-ידי חברת הדירוג מעלות. האחרונה מציינת שהדירוג מוגבל בגלל דירוג החברה-האם, נכסים ובנין, וכי פעילות גב ים עצמה מתאימה לפרופיל סיכון של דירוג AA מינוס.

לגב ים אין כיום מדיניות דיבידנד מוצהרת, אך החל משנת 2009 היא חילקה 836 מיליון שקל. תשואת הדיבידנד הנוכחית, על פי סכום החלוקה הממוצע בשלוש השנים האחרונות, עומדת על כ-10.5%. להערכתנו, תשואה זו גבוהה מהתשואה הצפויה בעתיד, כיוון שהיקף החלוקה הנוכחי גבוה מה-FFO (תזרים תפעולי נקי) של החברה.

לסיכום, גב ים היא אחת מחברות הנדל"ן המניב המובילות בישראל, המחזיקה בנכסים איכותיים, עתודות קרקע משמעותיות ופרויקטים בפיתוח. לאור האפסייד, שלהערכתנו טמון בשווי נכסי גב ים, המלצתנו למניית החברה היא "תשואת יתר". מחיר היעד שלנו עבורה הוא 850 שקל - פרמיה של כ-10% על מחירה הנוכחי.

* הכותב הוא אנליסט בלאומי פרטנרס